減辣利樓市交投 提振經濟

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

行政長官李家超上週發表他任內第二份施政報告，全方位提振經濟之外，並在水深火熱的樓市一如市場預期減辣，將三項辣招稅同步寬減，有助改善淡靜的樓市交投。樓市交投轉活，將會令地產相關行業受惠，有利香港整體經濟發展。

自2010年底先後實施額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅之後，本港樓市交易成本大增，不但撲滅炒風，連住宅樓市正常責賣亦被冰封，成交逐漸大幅萎縮。樓市成交大減直接影響二手樓業主賣樓銷情，地產代理佣金、律師樓生意、銀行按揭業務、廣告、傳媒、印刷、裝修、搬運等眾多行業收入暴跌，打擊不少業內人士生計。再加上其他不利因素，本港樓市近幾年陷於艱苦經營。

施政報告宣佈即日起調整各項住宅物業管理措施，額外印花稅年期由3年縮短至2年、買家印花稅及新住宅印花稅減半，由15%減至7.5%。外來人才的置業印花稅改為「先免後徵」。筆者相信會對本港住宅樓市起到提振作用，買賣兩閒的情況應會有所改善，不僅成本降低了，限制亦減少了，對成交量產生正面作用，將會有利於樓市買賣的參與者，有利經濟活動。

在樓市下行週期，過去三年購入物業的業主，礙於額外印花稅綑綁，售出成本增加，令物業苦難甩手，從今年首9個月只有136宗額外印花稅宗數可反映出願付額外印花稅售出物業的業主少之又少。施政報告將有關稅項適用年期由3年減至2年，可降低買家入市風險，相信可吸引猶豫的準買家，加快落實決定。

買家印花稅及新住宅印花稅的稅率減半，兩者均會由 15% 減至7.5%。美國加息11次至5.25-5.5厘，增加供樓人士負擔，高息環境令資金轉向定期存款，現時香港存款總額達15萬億港元。有關稅項的寬減，可減輕港人再購買住宅物業時的成本，刺激港人長線投資的意欲，從而亦可增加租盤供應，穩定租金。

買家印花稅及新住宅印花稅同步減半，非港人購買住宅物業的稅率由以往30%大幅減半至15%，外來人才的置業印花稅亦實施「先免後徵」，相信可吸引人才落地生根。

中原陳永傑

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮