減辣利樓市交投 提振經濟

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

行政長官李家超上週發表他任內第二份施政報告，全方位提振經濟之外，並在水深火熱的樓市一如市場預期減辣，將三項辣招稅同步寬減，有助改善淡靜的樓市交投。樓市交投轉活，將會令地產相關行業受惠，有利香港整體經濟發展。

自2010年底先後實施額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅之後，本港樓市交易成本大增，不但撲滅炒風，連住宅樓市正常責賣亦被冰封，成交逐漸大幅萎縮。樓市成交大減直接影響二手樓業主賣樓銷情，地產代理佣金、律師樓生意、銀行按揭業務、廣告、傳媒、印刷、裝修、搬運等眾多行業收入暴跌，打擊不少業內人士生計。再加上其他不利因素，本港樓市近幾年陷於艱苦經營。

施政報告宣佈即日起調整各項住宅物業管理措施，額外印花稅年期由3年縮短至2年、買家印花稅及新住宅印花稅減半，由15%減至7.5%。外來人才的置業印花稅改為「先免後徵」。筆者相信會對本港住宅樓市起到提振作用，買賣兩閒的情況應會有所改善，不僅成本降低了，限制亦減少了，對成交量產生正面作用，將會有利於樓市買賣的參與者，有利經濟活動。

在樓市下行週期，過去三年購入物業的業主，礙於額外印花稅綑綁，售出成本增加，令物業苦難甩手，從今年首9個月只有136宗額外印花稅宗數可反映出願付額外印花稅售出物業的業主少之又少。施政報告將有關稅項適用年期由3年減至2年，可降低買家入市風險，相信可吸引猶豫的準買家，加快落實決定。

買家印花稅及新住宅印花稅的稅率減半，兩者均會由 15% 減至7.5%。美國加息11次至5.25-5.5厘，增加供樓人士負擔，高息環境令資金轉向定期存款，現時香港存款總額達15萬億港元。有關稅項的寬減，可減輕港人再購買住宅物業時的成本，刺激港人長線投資的意欲，從而亦可增加租盤供應，穩定租金。

買家印花稅及新住宅印花稅同步減半，非港人購買住宅物業的稅率由以往30%大幅減半至15%，外來人才的置業印花稅亦實施「先免後徵」，相信可吸引人才落地生根。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

聯合國貿易和發展會議發表《2023年貿易和發展報告》，預計世界經濟增長從去年3%放緩至今年2.4%，近乎未見明年有實現反彈的跡象。下調經濟增長，意味全球經濟轉弱，加息的美國火車頭亦要減速，加息快將完結，有利全球樓市股市等投資市場。

報告顯示，包括美國、日本、巴西、墨西哥、印度和俄羅斯在內的一些經濟體，今年表現韌性，但其他經濟體卻面臨更為嚴峻的挑戰。

報告表示，債務負擔是許多發展中國家無聲的負擔，仍是一個令人關切主要問題。利率上升、本幣疲軟、出口增長乏力，這些因素共同擠壓本應滿足基本開支的財政空間，使日益沉重償債負擔轉變為一場不斷演化的危機。

渣打財富管理首席投資辦公室預測，美國12個月內有55%機會陷入經濟衰退，預計為明年次季。該行估計聯儲局今年餘下時間仍會再加息一次，聯邦基金利率將於5.5厘見頂，明年次季可能掉頭減息。

美息加息壓力未完，但已對置業人士造成重擔。美國按揭貸款銀行協會數據顯示，美國10月上旬30年期定息按揭貸款利率，升至7.53厘，按週上升12個基點，連升4週，創出2000年11月以來新高。按息上升，導致住屋貸款申請量，下跌至27年新低。

儘管美國加息尚有少許空間，歐洲央行管理委員會委員沈德諾指出，歐央行加息週期很可能經已結束，整個歐元區通脹正以快於初期升勢的速度回落。

歐洲加息將盡，美國亦距離停止不遠。息口見頂，將會有利投資氣氛，或許高息橫行較久，但已不用太擔心加息再是額外重擔，將會有利全球投資意欲。筆者預計全球投資場的樓市股市形勢有所改善，不會再像現在那麼反覆波動，重拾升勢可期。這一年多以來，美國以至多國加息，造成全球樓股震盪，但加息告一段落，投資市場就會穩步向好，有利投資者信心。

美國這一年多的加息，震撼全球投資市場，若然穩定下來，其他地方投資市場亦會轉趨平穩。假如美國進入減息階段，世界各地樓股投資市場將會變得更理想，回報表現理應有更佳成績。