最新《施政報告》推出多項樓按「減辣」措施，藉以冀提振樓市，當中居屋二手市場的按揭擔保期將由最長30年放寬至50年，該項措施宣佈後旋即惹來網民熱議，筆者從某些討論區看發現，有網友對此有所誤解，以為現時買二手居屋可以供50年。筆者將在本文為大家解說拆解二手居屋的按揭擔保期。
「按揭擔保期」是政府為資助房屋買家提供，一般公屋有25年擔保期，居屋則有30年擔保期。假若在擔保期內貸款人斷供，政府將履行還款責任還款予銀行。對銀行而言，批出按揭貸款的風險相對較低。
所購買的資助房屋由出售日期起，擔保期會逐年遞減，即「擔保期–樓齡=剩餘擔保期」。因此購買一手資助房屋便可享足擔保期，而購買愈高樓齡的二手資助房屋，擔保期亦會愈短。試舉一例，粉嶺山麗苑入伙日期為2021年11月，即現時樓齡為2年，剩餘擔保期為30-2=28年。
根據立法會的資料顯示，現時超過9成居屋樓齡超過20年，當中更有逾4成的居屋樓齡更超過30年。樓齡超過30年的居屋已超出現時房委會的擔保期，意味著有意購入這些二手居屋的買家沒法承造「925按揭」（9成按揭，還款年期25年），銀行審批按揭時，將會下調按揭成數及還款年期，首期開支增加之餘，亦需要通過壓力測試。
《施政報告》宣佈延長居屋二手市場的按揭擔保期，即由「30–樓齡=剩餘擔保期」改為「50–樓齡=剩餘擔保期」，因此剩餘擔保期將進一步放寬。放寬後物業將可繼續承造「925按揭」，首期開支下降，更無須壓力測試，措施預計於2024年上半年實行。此舉將協助更多合資格的買家入市，並緩解他們上車的壓力。延長資助房屋的擔保期將令合資格買家的選擇更較多元化及更符合自己的需求，不再局限於樓齡較新的資助房屋。同時，亦更有效地釋放二手居屋市場的購買力，促進資助房屋的流轉。
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根據金管局公布最新數據顯示，今年第3季負資產個案及金額錄得11,123宗及592.63億元，對比第2季錄得的3,341宗及173.51億元，宗數及金額按季分別大增2.3倍（7,782宗）及2.4倍（419.12億元），並創今年的季度新高。
負資產重上萬宗，主要因今年下半年受息口上升、樓市交投下跌以及發展商減價推售新盤等多個因素影響，使本港樓價由升轉跌。根據差餉物業估價署數據顯示，今年9月份私人住宅售價指數報332.1點，連跌5個月，與2021年9月份的歷史高位398.1相比更急挫16.57%。另外，今年第3季私人住宅售價指數報338.1點，按季下跌12.5點或3.6%，連升兩季後回落，並創2017年第2季後的季度新低，鑑於第3季樓價出現下行，負資產個案亦有所急增。即使第4季樓市交投量或有所回穩，然而現時一手貨尾積壓，發展商傾向以低價策略推售新盤，樓價未必會即時回升，筆者料第4季負資產個案仍有上升壓力。
負資產大增，不少業主或擔憂會否被銀行「call loan」。事實上，除非業主長期拖欠供款或涉及違法行為如違例出租，一般情況下銀行都不會向業主「call loan」。而銀行一直透過壓力測試以確保借貸人有足夠的財務能力供款，同時可助銀行管理借貸風險。自壓力測試實施至今，本港業主的拖欠比率一直處於極低水平。根據金管局數據顯示，第三季負資產個案中拖欠3個月以上的比率只有0.02%，比第2季的0.09%更有所回落，可見負資產業主的財務狀況仍十分穩健。
雖然負資產個案仍有上升空間，不過近期利好樓市的消息不斷，先有最新一份《施政報告》推出多方位「減辣」措施，日前銀行亦宣布最優惠利率（P）維持不變，相信市場觀望氣氛將逐步消除。另一邊廂，發展商對後市充滿信心並積極推盤，當中有發展商更為買家推出了別出心裁的置業保障條款，買家簽臨約該月的樓價指數（差估署）和入伙日期的平均樓價指數去比較，如樓價指數有所下跌，買家最多可額外獲得買入物業的樓價5%作為補償。以上多個正面消息對現時疲弱的樓市將帶來提振作用，筆者料負資產個案最快於明年上半年由高位回落。
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