送別2023低迷 迎來年樓市曙光

2023年將盡，回顧過去一年樓市走勢起伏不定，年初先是受惠疫情消散及通關復常而量價齊升，惟次季開始復甦進度不似預期，加上股市下挫及息口攀升，打沉了復甦勢頭，調頭價量齊跌，且跌勢持續轉急。時至第四季，《施政報告》終為實施了十三年的樓市辣招減辣，而息口升勢亦見喘定，樓市年底前再現曙光。

總結整體私宅表現，根據土地註冊處資料，截至今年12月20日為止，2023年整體私人住宅累錄37,621宗買賣登記，涉及金額約為3,667億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終只能錄得約3.90萬宗的破新低水平，較2022年再跌3%，勢連續兩年迭創1996年有紀錄以來的史上新低；物業成交總值方面，預測全年將減少2%，至約3,780億元，連跌兩年，創下近10年來的低位。

一手私宅市場踏入2023年之初，受惠新冠疫情轉緩，通關可期下，首季的3個月均在低基數下實現連番倍數式上升。不過通關後，市道復甦步伐不如預期，加上美國自2月起連番加息，拖累次季一手買賣逐漸萎縮。至於第四季在息口高企及經濟股市表現同告失色下，新盤銷情亦進一步受壓，一度墮回年初低3位數水平。

總結2023年一手私宅市場，截至12月20日為止，買賣登記量值分別錄得9,788宗及1,256.53億元，料全年相關量值最終可達約10,500宗及約1,340億元，將較去年分別微升5%及大增19%。雖然全年登記量重登萬宗之上，惟實際升幅輕微，是繼2013年一手新例歷史新低、2022年疫情及2008年金融海嘯後的史上第四低年度。

二手市場方面，2023年呈先衝高後回落走勢，受惠疫後復常通關，年初首季即展現連月大升的良好勢頭，主要受惠去年下半年積壓的購買力爆發，至3月時買賣登記量單月曾衝破四千宗，成為年內最旺的一個月。不過，隨著息口攀升，加上股市不濟，經濟表現緩慢，自次季的4月份起，二手走勢亦顯疲乏。

截至今年12月20日為止，二手私宅買賣登記量值分別錄27,833宗及2,410.27億元，預期全年登記量最終錄約2.85萬宗，較2022年的3.02萬宗再跌約6%，除連續兩年迭創歷史新低外，更為史上首度失守3萬宗大關，可見二手步入寒冬時期。

檢視2023年樓價走勢，中小型住宅價格於今年首11個月累跌約5.8%，預計全年最終將錄約7%的跌幅；豪宅物業方面，預測全年跌幅約7.5%。至於租金走勢方面，中小型住宅2023年全年租金最終料升7.5%，而豪宅租金全年也望升7%。下期再為大家展望2024年樓市走勢，預祝聖誕愉快、新年進步！

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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減辣對樓市交投始終有一定提振作用，十一月份各類物業買賣登記立竿見影全線回升，料效果將續浮現；不過，全年計數恐繼2022年後再創歷史新低。土地註冊處數據顯示，2023年十一月全港共錄3,542宗樓宇買賣登記（數字主要反映十月中旬至十一月上旬的樓市實際狀況），較十月份的2,942宗反彈20%，惟仍屬2019年一月以來的59個月(即近5年)以來次低。

十一月整體物業登記總值錄得388.16億元，按月大增28%，主要受惠月內有1宗中環歷山大廈涉及141.52億元的巨額內部轉讓商用項目登記所帶動，撇除此項目後實際只有約246.64億元，按月跌18.9%。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量在低基數下大幅反彈，主因受惠港府為樓市減辣，發展商開始重新積極推盤所帶動，刺激十一月份一手私宅買賣登記重上逾五百宗，按月大升72%，共錄514宗；而買賣登記總值亦回升39%，錄得62.67億元。十一月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為UNIVERSITY HILL 2A期的57宗、NOVO LAND 2A期的55宗及啟德海灣1期的49宗。

二手住宅市場方面，同受減辣刺激，按月出現止跌，惟面對一手新盤低價搶灘，未能大舉回升，升幅為各類物業中最少者。數據顯示，十一月份二手私宅買賣登記按月上升13%，惟亦只得1,768宗，表現仍然疲弱；而月內登記總值更逆市下跌34%，只錄得124.73億元，主因前月有1宗涉資約63億元的舊樓收購登記而拉高基數之故。

至於非住宅市場方面，在工廈、商廈、店舖及純車位四類物業登記量全線反彈帶動下，造就非住宅物業登記量大幅回升，告別超低迷狀態。數據顯示，十一月份整體工商舖及其他買賣登記量按月上升20%，錄得677宗；至於期內買賣登記金額更激增近2.6倍，錄得178.04億元，主要受前述1宗逾百億元的巨額商用項目內部轉讓登記所刺激。

樓市減辣效果雖慢，但仍將陸續反映，料整體樓宇買賣登記繼續趨升。其中一大動力是來自一手市場，發展商因應年底結數，繼續以低價招徠，當中新界西北大型新盤開售報捷，除帶動一手私宅交投大升外，亦將大大貢獻在十二月份的整體樓宇登記量之中。

配合二手住宅登記緩緩上升、工商舖及其他物業繼續向好，預期十二月份整體樓宇買賣登記量有力再下一城，進一步升破四千宗之上水平，料挑戰4,500宗，按月再漲27%，冀明年整體樓宇買賣登記量可繼續遠離谷底，徐徐回升。不過，預測2023年全年，整體樓宇買賣登記宗數料僅得58,791宗，將較2022年的59,694宗微跌1.5%，有機會連續兩年迭創1996年有史以來新低。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮