4種置業情況下可豁免壓力測試

新手買家置業前都會先「計好數」，了解自己的財政能力以及可負擔的物業價格，申請按揭時，經常亦會聽到是否能過到「壓力測試」，究竟壓力測試是什麼？

多年前置業人士申請按揭時，只須經過供款與入息比率，即每月按揭供款開支不多於申請人每月收入的5成。而為了確保申請人有更足夠的供款能力，2010年金管局向銀行發出指引，要求銀行為按揭申請人進行壓力測試，最新措施下，在按揭利率再加2厘後，每月按揭供款開支不多於申請人每月收入的6成。

雖然壓力測試是由金管局發出的指引，不過有4種情況下亦可豁免通過壓力測試。

第一，購買房委會其下的資助房屋如新居屋、綠置居、仍在擔保期內的二手居屋等，因有房委會擔保的情況下，買家毋須通過壓力測試。

第二，近年政府為協助市民上車，在最新按揭措施下，首置人士經按揭保險公司申請按揭保險計劃時，如未能通過壓力測試，亦可透過另加額外保險費用而豁免計算，買家只需要符合供款佔入息比率測試便可。

第三，部分一手新盤發展商旗下財務公司可提供高成數一按計劃，因財務公司機構不受金管局規管，發展商一般會豁免買家計算壓力測試，只需要進行簡單的入息審查。

第四，如選用2020年香港按揭證券有限公司推出的「定息按揭試驗計劃」，即在指定年期內以固定息率供款，按證公司亦容許買家豁免壓力測試。

如閣下非屬於以上幾種情況，但遇上心儀物業時，仍未能過壓力測試，建議可以考慮增加擔保人，將擔保人的收入與自己一併計算，當然，以免買樓後供得辛苦，筆者建議置業人士亦應量力而為，揀選最合適自己供款能力範圍內的物業最為重要。如有意置業人士想了解自身收入是否能通過壓力測試，亦可透過銀行及按揭中介網站設有的即時按揭評估工具，計算壓力測試下所需的入息要求。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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樓價顯著回調，有人認為現時是買樓的好時機並打算趁低吸納，但近期銀行對按揭業務取態保守，買家或會擔心銀行批出的按揭條件不如預期而大失預算。如想消除此疑慮亦有方法，買家可透過「預先批核服務」以「先批按揭再去買樓」。

「預先批核服務」指準買家未簽約買樓前先向銀行申請按揭，待買家購買物業及正式簽約後，銀行便可以直接批出按揭。此舉可讓準買家在未簽約買樓前了解銀行取態，以及自身貸款能力，避免在簽訂臨時買賣合約後才知道無法過入息審查，因此此服務適合於非固定收入人士，如以現金出糧、自僱及沒有稅單的買家。

預先批核服務的申請程序與一般按揭申請相近，申請者須填寫預先批核申請表，並提供身份證明、近3個月入息證明（非固定收入為近6個月）及住址證明等文件。與一般按揭最大分別為申請者毋須提供「臨時買賣合約」。銀行在收到申請後，便會審核申請者的信貸紀錄，過程需時約1至2星期，如涉及按揭保險則需時約2至4星期。

成功批核後，銀行會提供一份書面證明予申請者，內容包括按揭息率、還款年期及獲批金額等資料。而預先批核設有有效期，一般為一個月內，個別銀行的有效期更可長達至90天，屆時買家只需要補交臨時買賣合約。假若提取貸款的日期已超過預先批核的期限，準買家或需補交資料。

對於一些另類物業如銀主盤，有機會涉及業權轇轕及物業改動等問題，銀行審批按揭時可能會有特別考慮。另外，銀行對凶宅物業的取態亦十分保守，一般會出現估價不足甚至拒批按揭的情況。透過預先批核，買家可以確定這些物業是否能獲得貸款，從而避免在交易過程中遇到麻煩，大失預算。

預先批核服務可助準買家在入市前做好預算，安心入市，不過並不是每間銀行都會提供按揭預先批核的服務，如節省時間，可透過專業的按揭轉介公司查詢及協助配對至合適的銀行。

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