撤辣效應轉冷靜 五月樓宇買賣料回順

撤辣效應在四月份買賣登記全面反映，惟市場亦開始回歸冷靜理性，料五月份激烈程度放緩，整體樓宇成交恐萎縮逾三成。根據土地註冊處數據所得，2024年四月份全港共錄9,886宗樓宇買賣登記（數字主要反映三月中旬至四月上旬的樓市實際狀況），較三月份的5,027宗大升近倍(97%)，創自2021年八月以來的33個月新高；而月內整體物業登記總值錄得867.46億元，按月更漲1.3倍，亦為近20個月最多，反映撤辣後量值齊升的情況。

從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量升幅凌厲，樓市撒辣的因素獲得全面反映，各類買家積極入市，發展商全力推盤的登記陸續到位，帶動四月份一手私宅買賣勁錄3,560宗，按月大增1.45倍，買賣登記總值更激增2.09倍，錄得420.23億元。四月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為SEASONS PLACE (555宗)、泰峯(339宗)及BLUE COAST (333宗)。

二手住宅市場方面，撤辣效應進一步反映，之前搶先入市的成交魚貫註冊，並於月內推高二手私宅的登記數字。二手私宅買賣繼三月份重越二千宗水平後，四月更一舉突破四千宗水平，共錄得4,394宗登記，按月再升1倍(102%)，創自2021年八月以來的33個月新高；至於四月份登記總值相應大增1.17倍，錄得329.54億元。

至於非住宅市場方面，雖然四月份工廈、商廈及店舖三類物業買賣登記量全線顯著回升，但在佔比最重的純車位錄得逾三成(31.2%)的跌幅拖累下，令整體非住宅物業登記量出現逆市回落，並再次跌穿700宗水平。數據顯示，四月份整體工商舖及其他買賣登記量按月減少10%，僅錄得676宗；而期內買賣登記金額則微升1%，達65.39億元，總值背馳上升，主因受惠月內一宗逾26.95億元的大額商廈登記所拉動。

撒辣首月大舉入市的高峰期在四月份的登記量全面反映，故帶動一手及二手市場均出現倍數式勁升。不過，經歷約一個月的亢奮期後，買家陸續回復較理性的策略，至於業主則維持看好後市，大多不太願意提供較大的議價空間，因此入市速度有所放緩，估計五月份的買賣登記料將隨之回落，惟相信仍會較撤辣前的表現理想。受惠整體樓市氣氛良好，購買力仍將穩步入市，惟難比撤辣初期的一窩蜂強勢，故預期五月份整體樓宇買賣登記量或按月回落36%，下試6,280宗水平，但仍為近14個月次高水平，比撤辣前一年大部分時間處於按月五千宗以下為佳。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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踏入二月有較大型項目開展動工，刺激年初私宅動工轉熱，根據屋宇署最新發表的數據，2024年二月份全港有2個私人住宅項目，合共涉及791伙動工（按屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為準），較一月份的357伙按月增加逾1.2倍，亦是八個單月以來次高。

今年首兩個月私宅動工量累計1,148伙，較去年同期增加近91%；其中二月份動工的私宅項目，包括上水古洞第24區(FSSTL 278)涉及的781伙，及山頂普樂道1、3及5號共10伙。

按地區劃分，今年首兩個月新界區只有1個項目781伙動工，佔整體比例約68%；九龍區暫未有項目展開動工；港島區則有3個項目動工，涉及367伙，佔整體私宅動工量近32%。

此外，私人住宅落成量方面，根據屋宇署最新發表的資料月報顯示，2024年二月份全港只有1個項目，涉及1個私人住宅單位落成（以屋宇署發出佔用許可證的樓宇數量為準），較一月份的3,595伙大減逾99%，創40個單月新低；今年首兩個月累計共3,596伙私宅落成，較去年同期的6,293伙減少近43%，為近三年同期最少。

根據資料顯示，二月份本港只有1個私宅項目正式落成，項目為九龍塘林肯道7號，涉及1伙於期內竣工。按地區劃分，今年首兩個月新界區共有2個項目、合共2,953個單位落成，佔整體比例約82.1%；九龍區共有5個項目落成，涉及單位總數642伙，佔同期整體私宅落成量近17.9%；港島區則有1個項目落成，涉及1伙，佔整體私宅落成量不足0.1%。

今年首兩個月私宅落成量達差估署預測全年22,270伙的16%，預料年內有不少大型項目將陸續取得入伙紙，包括天水圍「YOHO WEST」第1期(1,393伙)、「凱和山」(693伙)及大角咀「利奧坊‧壹隅」(614伙)等，加上其他中小型項目，筆者初步估計今年全年落成量可達約2.3萬至2.5萬伙水平。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮