影響按揭保費的5個關鍵位

首次置業人士一般傾向透過按揭保險公司承造高成數按揭，當中按揭保險公司會向買家收取按揭保費，然而按揭保費表長達13頁，要買家消化相關資料實屬難事，因此筆者為大家整合出5個影響按揭保費的關鍵位。

按揭保費根據樓價、按揭成數以及按揭年期而計算，一般情況下，樓價愈高、按揭成數愈多或按揭年期愈長，按揭保費率會跟隨上升。此外，保費根據按揭成數而分階梯（如70%以上至75%、75%以上至80%、80%以上至85%、85%以上至90%），愈高階梯，保費率愈高。假設購買600萬元物業，年期30年，如申請85%按揭，保費率為1.41%；如申請86%按揭便會跌入下一個階梯，保費率隨即增加至2.16%，可見相差1%的按揭成數或會令保費大大增加。

選用定息按揭計劃所收取的按揭保費一般會比浮息按揭計劃（H按及P按）低，不過現時定息按揭計劃的實際息率比浮息按揭高，即使保費較低的情況下，近乎所有新造按揭買家仍傾向選用浮息按揭計劃。

有買家申請按揭時仍有為其他按揭借貸人作擔保，亦有買家在收入未能通過「供款與入息比率」的情況下，透過加擔保人增加入息，這些買家或擔保人因本身有按揭貸款在身，新造按揭物業的保費率亦會有所增加。

首置人士申請按揭保險可享有比非首置人士更低的按揭保費率。另外，一般情況下，承造7成以上按揭需要申請按保及繳交保費，而首置人士可享「5%保費特惠」，簡單來說，即樓價1,500萬元或以下的物業，首置人士申請70%以上至75%按揭可免去支付保費；若果為非首置人士，則要支付相應的保費。

早年前購買樓花物業並選用建築期付款方法的買家要注意，於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約，按揭保費計算方式會與於2023年7月7日前簽訂臨約有所不同，買家應根據相應的按揭保費表計算保費。另外，首置樓花買家於2024年2月27日或以前簽訂臨時買賣合約，如現時才上會並申請高成數按揭時，需要通過壓力測試要求，如未能通過便需要增加保費。

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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上回筆者為大家介紹怎樣透過「居所貸款利息」扣稅慳息，今回將繼續講解其他相關的注意事項。

 樓花期內的利息開支不可用作扣稅額

一手主導市場，上年政府放寬樓花按揭成數上限，加上發展商為「即供」付款買家提供的折扣比「建期」付款較多，使愈多一手買家傾向選用「即供」付款方法。但要注意，「即供」是指於物業仍未落成時已開始供款，而「居所貸款利息」的扣稅指引表示物業須已作居住，而樓花仍在興建中，即代表仍業主仍未能用作居住用途，因此，業主入住前所供的按揭貸款利息將不可用作是次扣稅。

加按套現的利息開支不可用作扣稅額

現時本港超過6成自住業主已供滿物業，有業主或會將已供斷的物業加按，即再向銀行重新申請按揭，從而套現出另一筆資金用作資金周轉或其他投資用途。但要注意，這筆新貸款並非用於購買現在的住宅，所以這一筆加按貸款的利息開支將不可用於「居所貸款利息」扣稅。

高息環境 供樓扣稅慳到盡

過去幾年本港處於加息周期，而現時息口仍然高企的情況下，選用Ｈ按的業主一直以封頂息率供款，供樓利息開支亦相應地增加，在這情況下較適合申報居所貸款利息，盡量扣除因高息環境下而增多的利息開支。

如其他扣除項目夠用 保留居所貸款利息於下次使用

除了居所貸款利息，納稅人亦可透過其他的扣稅項目，如強積金供款、長者住宿照顧開支、個人進修開支、自願醫保計劃保費以及慈善捐款等，以減輕交稅負擔。而居所貸款利息最多只可用於20個課稅年度，如供樓人士計除基本免稅額及其他稅款寬免後已毋須繳税，那麼居所貸款利息的配額就可留待日後使用。

 每個供樓人士的處境有所不同，而計算稅項方面亦會有差異，如對於報稅有任何疑問，建議應向稅務局作詳細查詢。

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