本欄上期為大家回顧了上半年樓市，今期來展望下半年走勢。在2月底全面撤辣效應之下，的確為樓市帶來了一波量價反彈的好勢頭，惟單靠撤辣而在其他因素未見明顯改善下，樓市持續向上的動力不足，當最心急入市的購買力被消化後，市場便輾轉回軟。
前瞻下半年樓市，筆者未感樂觀，因從供應、經濟及息口走勢等幾大層面上，非但暫時未見有利好因素，甚或有惡化的情況出現，恐拖累下半年樓市持續出現「量價齊跌」的困境，不排除全年樓價有機會跌8%至10%。不過，筆者長遠仍看好香港樓市在內地經濟復甦刺激下，可轉趨平穩向好發展，故下半年樓市進一步回調，亦是趁低吸納的好時機。
從供應層面上分析，由於之前兩年新盤銷售緩慢，發展商面對庫存壓力，新盤貨尾年初時已達近2.1萬伙；近月發展商積極推盤，惟未能一下子沽清之下，總體貨尾量不跌反升。撤辣後樓市只亢奮了一季，屬曇花一現，很快便打回原形。面對庫存太多，發展商爭相出貨，減價事在必行，亦因此拖低二手市場價格，令樓價持續受壓。
另外，受經濟未見明顯復甦影響，很多商家富豪的商業資金被鎖死，未能發揮作用之餘，反倒要出售部分原本用以投資甚至自用的住宅物業來周轉填補。因應不少商家均面對高息的壓力，在需要償還銀行貸款時，不得不沽樓套現來解決資金荒的問題，故即使是二手豪宅的樓價於近期亦見有調整壓力。
第三個因素是息口高企的問題，普遍市民都廣受影響，因過去三年至今，市民受高息環境影響，供樓壓力大增，令他們的消費意欲減弱，當整體社會消費力弱及消費信心不足時，亦會窒礙樓市表現。
再者是買家面對銀行收縮借貸的壓力，如兩年前買下樓花的買家，今時今日要收樓上會，很多銀行估值下降了，加上借貸金額未必能達之前預期的水平，買家便要想方設法去「抬錢上會」，令不少買家也面對財政壓力，影響進一步的投資及消費心情。
綜觀下半年樓市暫未見特別利好因素出現，加之上述利淡因素拖累下料續走軟，預期在交投轉慢下，新盤承接力不如上半年，一手私宅買賣登記量下半年恐回落兩成，下試7,300宗水平，即全年合計一手登記量料約1.64萬宗，惟仍較2023年低迷的1.02萬宗料大升61%。
至於二手市場預期續受高息壓力及新盤低價搶客影響，交投將呈萎縮，料下半年二手私宅交投量將較上半年的1.73萬宗回落兩成，至約1.38萬宗；全年累計，二手買賣料錄3.11萬宗水平，將較2023年約2.83萬宗增加近9.9%。
預測樓價走勢，上半年樓價只在撤辣後一段短時期內反彈過2%至3%，而目前已全被蒸發並掉頭下跌，預料整個上半年樓價恐跌達3%至4%；加上在利淡因素拖累下，下半年樓市續陷困局，樓價料再跌5%，即全年樓價跌幅恐達8%至10%。至於租金表現方面，在專才持續抵港及本地大學吸納更多留學生支撐下，筆者預期下半年租金升幅將與樓價背馳；其中中小型住宅租金料再漲3%，全年預計至少升6%；而豪宅租金下半年也看升1.5%，全年料升近3.5%。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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每逢年中都是回顧並展望樓市的時機，今期先總結上半年表現，下期再為讀者展望下半年走勢。承接2023年底息口持續高企，加上缺乏利好消息下，2024年初樓市交投仍偏淡，不過當2月底《財政預算案》宣布全面撤辣後，樓市交投迅即反彈，造就上半年的好景況。
綜合土地註冊處數據，2024年截至6月19日為止的上半年，整體私宅買賣登記共有24,103宗，涉及金額約2,214.11億元，預計整個上半年最終料達26,409宗及2,433.14億元，將較2023年下半年的15,060宗及1,395.18億元分別上升75%及74%；而比較2023上半年亦有好轉，登記量及總值分別漲12%及5%。
上半年新盤買賣倍升 二手也增近六成
從物業類別劃分，一手市場原本年初表現仍然低迷，惟發展商因應撤辣即時以極吸引的低價策略推盤，貨尾及全新盤相繼登場，吸引之前被鎖起的購買力大舉入市，在包括內地客等各類買家出擊下，帶動一手買賣登記出現急漲的情況。截至6月19日止，上半年一手私宅買賣登記累計已達8,877宗，預期整個上半年最終可錄9,068宗，料較去年下半年大增1.2倍，創近5個「半年度」新高。至於，今年上半年一手成交總值也相應大升，料整個上半年將達約1,133.01億元，同為近5個「半年度」最多，並為期內首度重越千億元水平之上。
二手私宅市場方面，同受樓市撤辣消息提振，買家入市信心回升，當中更不乏換樓客及投資者重投市場，帶動二手買賣登記連月上升，於4月份時更高見近4,400宗的登記，縱然5月有所回落，仍能突破三千宗水平。上半年截至6月19日的二手私宅登記量錄得15,226宗，預期整個上半年最終可錄17,341宗，將較去年下半年急增逾58%，重返至貼近2023年上半年的水平；至於，今年上半年二手私宅登記總值料達1,300.13億元，將較去年下半年的939.63億元增加38%，量值均同步自低位大反彈。
高價一手成焦點 二手佔比挫至66%
可特別留意的是，今年新盤交投尤其旺盛，而且繼中細價新盤推出後，發展商亦推出撤辣前較難登場的中高價物業，甚至豪宅盤，故帶動1,200萬元或以上銀碼層的買賣登記錄得逾兩倍的升幅。以一手私宅為例，2024上半年買賣登記量增幅最顯著的是價值介乎1,201萬至2,000萬元的新盤，上半年料共錄1,351宗登記，較去年下半年的428宗激增近2.2倍；2,001萬至5,000萬元者，上半年也錄739宗登記，按半年升2.1倍；而5,001萬至1億元的豪宅新盤，上半年料共錄161宗登記，較去年下半年的52宗亦激增2.1倍。至於二手私宅市場方面，按銀碼分類，買賣登記量升幅最大者亦為介乎2,001萬至5,000萬元的貴價物業，上半年料錄557宗登記，按半年大增近1倍。受一手新盤低價搶去客源，今年上半年二手私宅買賣佔比出現兩連跌，料將跌至只有66%的水平，創近9個「半年度」以來的新低。
樓價半年反覆受壓 租金逆市徐徐升
樓價走勢方面，年初樓價仍然受壓持續回落，不過當局宣布撒辣後，一度刺激樓價在谷底反彈，可惜因應新盤持續以低價開售，搶佔二手客源，令業主叫價能力急降，樓價升勢亦無以為繼，結果短暫上升兩月後再度回軟，並徐徐下跌。數據顯示，截至今年4月份中小型住宅（以差估署數字作依據）樓價指數為310.2點，較去年底的312.6點跌約0.8%，預計整個上半年跌幅有機會擴大至近3%；豪宅物業方面，預測整個上半年跌幅達3.3%。至於租金走勢方面，受惠專才租賃需求龐大，中小型住宅上半年年租金最終料升達3%，而豪宅租金最終升幅料也達1.8%。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
