上半年樓按市場回顧

自政府全面撤辣後，樓價及交投即時止跌回升。「小陽春」曾出現，惟次季尾樓市再度放緩，樓價連升2個月後轉跌。按揭市場亦不平靜，因息口高企以及經濟未完全復甦，銀行對按揭業務取態偏向審慎，筆者將從以下方向概括今年上半年的按揭市場。

1. 撤辣後樓市回暖 帶動按揭需求上升

2月份政府放寬按揭成數樓價上限，以及全面撤銷所有住宅印花辣稅。自新政策推出後，樓市交投即時回升，按揭宗數亦同步增加。根據金管局住宅按揭統計資料顯示，今年5月份新取用按揭貸款金額及宗數創7個月新高，連升3個月。

2. 新盤主導市場 一手按揭佔比創近20年高位

今年新盤主導市場，一手按揭佔比亦被帶動上升。根據金管局資料顯示，撤辣後的首3個月（3月至5月份），新批出按揭個案中，一手按揭佔比維持於30%以上水平，並為逾20年的佔比新高。

3. 拆息高企 港P不變 按息維持逾16年高位

美聯儲連續7次宣布基準利率不變，香港銀行同樣維持最優惠利率P不變。自去年5月份至今，香港一個月拆息一直高於普遍銀行H按計劃的封頂息率，而上半年拆息繼續徘徊4厘以上水平，普遍新造按揭息率繼續維持4.125厘即逾16年高位。

4. 高息口及低回贈 轉按宗數跌至歷史新低

受拆息高企及樓市下行影響，銀行基於成本、邊際利潤以及風險管理等因素，逐步削減優惠回贈，轉按誘因大幅下降，導致轉按需求急跌。根據金管局資料顯示，首5個月新批轉按金額及宗數比去年同期下跌約四成半，宗數更創下自2003年即22年有記錄以來的首5個月新低。

5. 首季負資產個案突破3萬宗 創20年新高

樓價由去年5月開始連跌10個月，並由2021年高位回落逾2成，加上近幾年採用8成或以上按揭的買家比重顯著增加，使負資產個案再次攀升，今年首季負資產個案錄得32,073宗，創2004年第1季後(40,020宗)即20年的季度新高。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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過往社會大眾對立遺囑（平安紙）會有所忌諱，然而時移世易，立遺囑不再是禁忌話題，並可預早安排未來遺產的去向，以免日後出現不必要的麻煩與爭執，筆者在此剖析遺產物業的注意事項。

一般來說，遺產在扣除離世者的債務、稅項、葬禮費用及遺產管理費用之後，先要視乎離世者有否在生前訂立遺囑而作出分配。如有遺囑，將根據生前意願分發有關財產。若然沒有，財產會根據香港法例第73章的《無遺囑者遺產條例》，以特定的遺產受益人次序作出分配，分配組合較為繁複以及因人而異，籠統來說次序為配偶＞子女＞父母＞兄弟姊妹。

近期有電影講述一對同性伴侶，多年同居於一單位，其中一位離世後，因未有訂立遺囑，故遺產由離世者的長兄繼承。因此，透過遺囑、持久授權書或信託等方法，才能有效地確保親人得到妥善照顧。

另外，若離世者生前是以聯名方式擁有物業，要留意業權是屬於分權共有（Tenancy in common）還是聯權共有（Joint tenancy）。如屬分權共有，當其中一方身故，離世者的業權將會便成為其遺產的一部分，分配給遺產受益人。如屬聯權共有，離世者的權益將自動轉移至仍在生的聯權共有人中。從遺產得來的物業，受益人可豁免繳付印花稅。

如遺產物業仍有按揭在身，會有不同的處理手法。如離世者生前有購買樓宇按揭壽險，投保銀行會提供身故賠償，協助償還樓宇按揭欠款。如離世者沒有購買相關壽險，因償還按揭的戶口被凍結，根據銀行一般喪親指引，受益人可獲銀行提供約一年酌情權，繼續還款直至遺產承辦處能發出官方證明。

最後，遺產物業受益人緊記須到銀行辦理轉名手續，否則銀行不能賦予任何權力給受益人，當遺產物業完成所有手續及轉名後，就可以按正常按揭程序辦理物業貸款或出售物業。承繼遺產物業的處理手法及程序十分繁複，詳情應尋找律師作專業諮詢。

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