樓市的復元密碼

筆者最近研究了過去半個世紀，本港樓市樓市蕭條期的資料，並做了些研究，發現了一個巧合的地方，就是每次香港遭遇重大危機，經濟逆轉，樓市亦會被拖累而出現長時間的淡市。這個蕭條期在大部分情況下維持六年左右。例如在1980至1986年期間，中英就香港問題談判，造成社會及經濟很大動盪，引發地產市道大跌，這段淡市期整整維持了約六年。至於在1997年亞洲金融風暴後，到2003年沙士，本港經濟和樓市亦深陷谷底，樓價重挫約七成，這段「樓市黑暗期」剛好也歷時六年。

今次的樓市蕭條期又如何呢？計及由2018年的中美貿易戰開始，之後接連出現社會運動、新冠疫情，以及連環加息，經濟和樓市都受重創，其中，樓價到今日仍在調整。不過，值得留意的是，這次的淡市也剛好已經持續了六年；而恰巧接近第四季時，全球將可能進入減息期。過了今年，樓市或者會不會就否極泰來？實在值得期待。

目前的樓市，似乎仍受着很多負面因素困擾，香港經濟疲弱，零售及餐飲業面對巨大的挑戰，香港人的消費力不斷轉到在內地，令香港經濟寸步難移。港人的負面情緒擴散，並且在網上放大及互相感染。其實，筆者並不反對香港人到內地消費，這個趨勢已形成。北上消費幫助香港人用較少的成本去紓緩生活壓力，這也絕對是好事。不過，要激活香港經濟，總不能只靠外力，香港人也應該同舟共濟，多一些留港消費，多給香港商家機會，說好香港的故事。只要大家能夠集氣，香港才可以逐漸好起來。

本港的住屋，長遠來看仍有很大的需求；政府統計處的文件顯示，預計香港人口將由2019年的751萬，增加至2046年的819萬，合共估計增加68萬人，即是每年平均增加25,185人。這些新增人口對居住絕對有剛性的需求，但目前香港的每年供應量，並不能夠滿足這個增長速度，所以，樓價和租金在未來必定有上升空間。筆者相信這個「六六無窮」的定律，樓市經過了六年的困境，必定可以重新振作起來。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

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近年假日北上成為港人的新消費模式，很多體驗過內地消費的香港人，都會稱讚內地的服務質素比香港好，內地的出品比香港更精緻，內地的價錢比香港更低廉等。但其實，在香港亦有些做得有聲有色的商家，筆者同樣有機會聽到對他們的一些讚賞和羡慕之詞，例如說尖沙咀某茶餐廳，每月都做數百萬生意，非常火熱；又有人說某新開的大排檔，由黃昏到深夜都座無虛席，老闆更會播放一些的士高懷舊音樂，現場大搞氣氛，老土得來香港消費者也非常受落，每月營業額動輒數百萬元，老闆們賺到笑。

筆者認為，羨慕固然是人之常情，但與其羨慕人家的成功，不如自己加倍努力。人家的成功，很多時都不是甚麼「獨門秘方」，是可以借鏡和學習。只要用心去經營，任何生意都有機會做得出色。上述這些老闆們，已證明了香港的餐飲業並不是「冇得做」的；無論內地也好，香港也好，只要懂得創新求變，做好出品及服務，最重要是配合潮流和市場的需求。當然，亦要加上不斷的努力，生意自然亦可以做得好。

內地的消費環境近年做得如此出色，除了是不斷借鏡成功例子，吸收別人的長處為己用，更重要的是不斷說好自己國家及城市的故事，不會老是羨慕別人，也不會老是埋怨。商家們各自努力奮鬥，再加上發揮正能量，行業互相競爭，互相推動向前，這樣就建構出好的氛圍。至於香港，以往也有這種好的氛圍，香港人的成功，從來都是發揮「獅子山下」精神的故事，希望香港市民都可以重新努力，重新出發。

筆者從來都不會認為香港人北上消費是壞事，畢竟大灣區的融合，就是期望香港人和內地人有更多的經濟和民生互動，互相發揮，給大家更多選擇，整個區的經濟才可以做強做大。但筆者認為，如果港人願意多留一點時間在港消費，多給香港商家機會，香港也可以慢慢好起來，這樣發揮着複式效應，香港的經濟也一定會活起來，樓市自然亦會受惠。

香港樓市不能沒有經濟去帶動；同樣地，如果樓市持續低迷，香港經濟也是舉步維艱。樓市轉趨活躍，樓價企穩，資產沒有繼續蒸發，市場信心就會逐步增強，這對於各行各業的營商氣氛都有幫助，並有幫助推動經濟復甦。所以，搞好經濟，也就等於為樓市打強心針。

利嘉閣地產總裁廖偉強