大量登記落八月 一手私宅買賣料創3月高

自全面撤辣數月後，購買力逐步被消化，加上息口高企及發展商推盤空窗期而令登記量步步萎縮，惟料低價新盤持續出擊下，將刺激登記量有所回升。綜合土地註冊處數據所得，2024年七月全港僅錄得775宗一手私人住宅買賣登記，按月再跌17%，連跌3個月創近5個月新低。不過，七月份登記總值背馳上升22%，共錄得153.72億元，為連跌兩月後反彈，主因月內亦不乏相對高價的新盤登記及個別巨額內部轉讓登記所帶動。

按地區劃分，今年七月份全港三區新盤登記量錄得兩跌一升，當中港島區在低基數下逆市造好，主要受惠兩個同區新盤開售而錄得多宗登記所帶動。總結七月份港島區一手買賣登記量按月大升1.6倍，共錄得164宗。至於，受惠期內登記量大升，相應買賣登記金額亦激增2.4倍，錄得80.5億元，惟主要是受一宗中半山地利根德里3號，涉及53億元的疑似內部轉讓登記所拉動。

九龍區方面七月買賣登記出現回落，月內以伙數規模較細及貨尾盤登記為主，故令登記量進一步萎縮，僅僅超越二百宗。總結七月份九龍區一手私宅登記共錄得209宗，較前月的295宗下跌29%；而月內涉及登記金額也相應減少14%，錄42.7億元。

至於新界區買賣登記量也挫三成，受累息口依然高企，及發展商推盤節奏有所減慢，新界區同樣出現回氣，致使登記量持續受壓。七月份整月，新界區一手私宅買賣登記共錄得402宗，較六月的573宗大跌30%。至於月內新界區買賣登記金額更錄得42%的跌幅，涉資只有30.52億元，為三區中最少。

此外，按樓盤分類，屯門NOVO LAND 3B期於七月份錄得214宗登記，成為月內登記量最多的一手私宅項目，登記總值達10.93億元，平均每宗登記約511萬元；其次為西營盤的尚逸及堅尼地城的吉喆，分別錄得81宗及57宗登記。

展望八月份表現，早前屯門及啟德均有新盤以低價開售，料有不少交投將落入八月份的登記數內，加上新一批單位持續推出，連同其他貨尾相繼登記，配合下月美國減息有望，或增加市場入市動力；因此筆者預料八月份一手私宅登記有力反彈至逾千宗水平，或上試1,200宗，按月料大漲55%，屆時將創近3個月新高。

 

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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只靠撤辣的單一因素不足以長期撐起樓市，預期在高息持續、整體經濟表現緩慢及面對新盤低價搶客下，下半年二手私宅買賣登記未許樂觀，恐按半年復跌兩成。據土地註冊處最新數字，今年上半年全港共錄16,172宗二手私宅買賣登記，涉及金額1,222.87億元，較去年下半年的10,944宗及939.63億元，分別反彈48%及30%，當中登記量創下近4個「半年度」次高水平。

今年上半年平均每宗二手私宅成交價為756.16萬元，較2023年下半年的858.58萬元跌11.9%，連跌5個「半年度」兼創近7年最少。按區域劃分，港島區上半年之均價跌穿千萬元水平，只得994.75萬元，按半年大跌32.9%；九龍區為784.03萬元，按半年微升3.8%；而新界區則為629.46萬元，也跌5%，反映港島區於上半年亦缺乏較大銀碼物業買賣，故嚴重拖低均價。

按樓價劃分，在9個樓價組別登記量中，錄得八升一跌，其中以價值介乎2,001萬至5,000萬元以內的二手私宅登記宗數升幅最顯著，達91%，期內錄得536宗登記；而價值介乎400萬元或以下及1,201萬至2,000萬元的兩個組別，分別升57%及47%，反映低價及中高價物業，在撤辣後各有捧場客。值得注意的是，買賣登記量較活躍者仍為細價樓佔多，其中樓價介乎401萬至600萬元之組別，上半年登記量達4,564宗，按半年升45%。

按地區分析，在二手私宅交投最活躍的十個地區當中，登記量錄得九升一跌；當中以沙田區升幅最大，達68%，共錄得505宗登記；其次荃灣區也有62%的升幅，上半年共有866宗登記，排於榜內次席。至於登記量最多的依舊是將軍澳區，上半年共錄得1,057宗，且按半年升56%。

按屋苑劃分，十大活躍成交屋苑在上半年累錄1,807宗買賣登記，較去年下半年的1,014宗急升78%；其中杏花村登記量在過去半年激增1.61倍，升幅最顯著，共錄得115宗登記。其次，黃埔花園及愉景灣亦分別大升1.45倍及1.17倍，各自錄得157宗及143宗登記。不過，麗港城卻成為升幅最少的十大活躍屋苑，上半年只錄得116宗登記，按半年只升45%。

樓市全面撤辣為市場帶來了約兩個月的沖喜，可惜購買力被消化後，息口持續高位徘徊不降，沖淡市場承接力。此外，一手新盤全面低價搶佔購買力，亦令二手交投大幅受壓，至於股市及經濟表現仍然乏善可陳；因此，如本地未能及早跟隨美國減息，下半年二手私宅買賣登記量有機會回軟兩成，下試1.3萬宗水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮