預先申請按揭 避免失預算

置業是人生大事，需要考量因素眾多，近期業界人士指有銀行審批按揭貸款時間長、條款不合理、更不承造個別類型的物業按揭，如買家擔心選購心水單位後，未能通過銀行按揭審批，不妨考慮使用銀行提供的「預先批核服務」，透過該服務預先得悉銀行按揭取態，「先批按揭再去買樓」，便可免失預算。

所謂「預先批核服務」，即是在準買家簽署臨時買賣合約前，預先向銀行申請按揭，待成功獲得銀行初步批核後，再於指定時間內購入有關物業。好處是可避免因銀行估價及提供的按揭條件不如預期而失預算，最後要抬錢上會補差價的情況發生。同時亦可先了解自身購買力，避免簽約後才發現未能通過入息測試，最終要撻訂離場的風險。一些另類物業如凶宅，銀行估價較爲謹慎，亦可透過預先批核知悉銀行對該物業的按揭取態，及早做好準備。

預先批核程序與一般按揭申請相若，主要分別在於申請人無需遞交臨時買賣合約予銀行，但仍需要提供身份證、糧單、銀行戶口以及稅單紀錄等。另外，申請人需要提供有意購買的物業資料，以便銀行進行估價。另外，如想以按揭保險申請高成數按揭，亦可透過按保公司提供的預先批核服務，預先知道自己是否符合按揭保險計劃的申請條件。

另外，整個預先批核的審批過程需時大約2至4星期，視乎客人資料而定，銀行成功批核後，會提供一份書面證明，告知申請人可貸款之金額、按揭利率、還款年期及相關按揭條件。預先批核有效期一般為成功獲得批核之日起30日内，買家需要在限期内購買心儀物業及補交臨時買賣合約。若超出預先批核的期限，就需要重新遞交相關文件進行審批。

如閣下有意現時置業，但擔心收入未能通過入息審查，或所購買的物業較為另類，建議可使用預先批核服務。不過要留意，現時只有個別銀行提供此服務，有需要人士可向大型按揭轉介公司查詢，協助配對至合適的銀行。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

大部分人對凶宅都會避之則吉，故市場上亦會較少出現此類型物業的交投，若閣下百無禁忌想購買凶宅，申請按揭時需要格外小心。

首先，每間銀行及估價行對凶宅的定義各有不同，如果單位內發生非自然死亡事件，例如謀殺、自殺及意外致死，一般會被視為凶宅。由於凶宅承接力弱，市場甚少成交，銀行對於其估價會較為審慎，涉及嚴重命案的單位，銀行及估價行更有機會拒絕為該單位估價及批出按揭，以1998年轟動一時的德福花園五屍兇案為例，事件雖已發生逾廿年，時至今日大部分銀行仍不願意為該單位承造按揭。

除了涉事單位外，同層及同座向的上下層單位，申請按揭亦會有困難。如果想避免買到凶宅，建議在購入物業前，事先向地產代理及業主查詢該單位是否屬於凶宅或涉及不尋常事件，根據法例，代理有責任如實向買家披露凶宅資料。如銀行出現不作估價的情況，就需要特別留意，有機會涉及凶宅及不尋常事故。

雖然大部分人對凶宅有所忌諱，但由於售價上有較大折讓，部分百無禁忌的買家及投資者或會有興趣入市，市場上亦不時出現凶宅轉售獲利的新聞，部份更成為拍賣場上爭相競投的目標。例如近期天水圍大型屋苑一個凶宅單位，引起4組客爭購，最終成交價更搶高30萬。但要注意，即使部分銀行願意為凶宅批出按揭，但考慮到物業日後轉售價值等因素，批出的估價、按揭成數及還款年期都有機會被調低，以防遇上估價不足或銀行拒批貸款的情況，建議預留更多前期資金以備不時之需。

近期筆者公司曾接獲一宗個案，該買家的按揭申請已獲批核，並簽署了按揭貸款信。不過，由於銀行發現單位在簽臨約前一個月剛發生了事故，在該銀行屬於凶宅類別，最終拒批出按揭。慶幸該買家當初有兩間銀行同時獲批，另一間銀行接受相關事故，所以即使其中一間突然拒絕，仍可即時有後備方案，避免抬錢上會的危機。故筆者建議入市凶宅買家須同時向多間銀行了解有關之按揭申請，有需要亦可向大型按揭轉介公司轉介至適合的銀行。

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