Ｈ按業主何時才可以低於封頂位供樓？

上月本港銀行下調最優惠利率（P），不論是使用H按或是P按的業主，供樓開支亦已進一步減低。其實除了銀行減P之外，當HIBOR跌至某個水平，使H按實際按息低於封頂息率，H按業主亦可即時慳息，那麼要什麼時候才會出現這個情況？

先理解H按與HIBOR的關係，H按是以HIBOR（銀行同業拆息）為基準的一種按揭計劃，一般以「H+固定百分比」計算。另外，H按設有與P按計劃相同的封頂息率，一般以「P-固定百分比」計算。當「H+固定百分比」與封頂息率不對等時，業主便會以兩者當中較低的息率供樓。因有「進可攻、退可守」優勢，現時近9成按揭客戶傾向選擇H按計劃。

市場主流的H按計劃一般都是以「H+1.3%」計算利息，封頂息率方面，以市佔率最多的兩間大型銀行為例，他們的封頂息率為「P-1.75%」，P為5.625%，即實際封頂息率為5.625%-1.75%=3.875%。

近期1個月HIBOR為4%左右，以「H+1.3%」計算，實際利率為4%+1.3%=5.3%，因為高於封頂息率3.875%，H按業主便以兩者當中較低的息率，即封頂息率3.875%供款。以貸款額500萬元，年期25年，如以封頂息率3.875%計算，每月供款$26,048。

當「H+1.3%」低於3.875%，即HIBOR低於2.575%（3.875%-1.3%），業主便可低於封頂息率3.875%供款。假設HIBOR跌至2%，實際利率為2%+1.3%=3.3%，以3.3%按息計算，每月供款將會下跌$1,550至$24,498。如果HIBOR持續下跌，每月供款亦會進一步下降。

近期HIBOR受季結因素，加上股市暢旺帶動資金需求而維持高水平，相信HIBOR跌至2.575%以下仍需要一段時間，不過隨著季結過後以及美國減息周期開始，拆息中長期亦將會反覆回落。如閣下想節省更多利息開支，不妨考慮近期大型銀行推出的定息按揭計劃，當中有4個定息年期供選擇，分别為2、3、4及5年，定息期年利率介乎3.15厘至3.35厘，息口比現時H按或是P按的3.875厘為低，可即時達到慳息效果。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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