發展商減慢推盤 12月一手登記料挫逾半

息口持續下降及中央救市，再配以港府《施政報告》全面放寬七成按揭，樓市交投明顯增加，登記量也隨之大升。據土地註冊處數字，2024年11月全港共錄得2,432宗一手私人住宅的買賣登記，較10月的1,527宗大升59%，創下七個月來的新高。登記總值也大幅增加87%，達到317.25億元，連續兩個月上升，為近七個月的最高水平。

全港三大區的新盤登記量在11月均有增長，其中九龍區因多個大型新盤的推售，錄得最大增幅。啟德的天璽‧天1期成為焦點，單月共錄得593宗登記，佔全區總數的近42%。九龍區11月的一手私宅登記總量為1,421宗，較前月的704宗翻倍，登記金額也大幅增至187.87億元。

港島區同樣實現了超過八成的增幅，主要受港島南岸3C期的BLUE COAST II的推動，該新盤佔港島區總登記量的70%。11月港島區一手私宅登記量為360宗，較上月大增84%，登記總值達79.62億元，其中BLUE COAST II佔32.49億元，涉及249宗，平均每宗約1,305萬元。

至於新界區的表現相對較弱，但登記量也有輕微上升，月內主要以餘貨銷售為主。區內登記量較多的新盤包括元朗的THE YOHO HUB II（105宗）、將軍澳的海茵莊園（85宗）及屯門的NOVO LAND 3B期（82宗）。11月新界區一手私宅買賣登記共錄得651宗，較10月的627宗微增4%，登記金額增長3%，達49.76億元。

按各區不同樓盤統計，啟德的天璽‧天1期於11月錄得593宗登記，成為登記量最多的一手私宅項目，總值達77.90億元，平均每宗約1,314萬元。其次為港島南岸3C期的BLUE COAST II和長沙灣的瑜悅，分別錄得249宗及198宗。日出康城LP10以平均每宗4,423萬元成為最高成交價的項目，而屯門的意嵐則以359萬元成為最低者。

來到12月，因應之前的購買力已被大量吸納，加上傳統聖誕假期前後外遊旺季的影響，發展商暫緩推出全新項目，改為出售餘貨，靜觀其變。因此筆者預計12月的一手私宅登記量將顯著減少，可能跌破千宗水平，降至850宗，按月料大跌65%，恐令買賣登記量回落至三個月及年內的第四低水平，後市料最快於一月才有較明顯改善。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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近年來，香港的樓市表現疲軟。樓價自2021年9月創下歷史高位以來，即逐步回落，主要受高利率、經濟復甦緩慢及新盤積壓過剩的影響。根據差估署的數據，自2021年高位以來，樓價已累計下滑了約27%。

然而，近期出現了一系列利好因素，使樓價下跌的趨勢有所緩和。自今年9月中旬開始的減息、中央政府的救市措施，以及港府《施政報告》全面放寬七成按揭限制，均激活了交投，幫助樓價止跌。市場普遍預測，未來樓市有望持續穩定向好。

與此同時，香港的租金也顯示出上漲的趨勢，這主要是因為早前較多潛在買家在觀望市場後，選擇暫時租樓代替買樓。政府積極引進各類專業人才，這些新來港人士對住屋需求大增，而初來乍到者大多選擇租樓，因而進一步推高了租金。在短期內，這些因素將繼續支持租金的穩步增長。

隨著減息周期的到來，住宅租金與供樓成本的差距開始縮小，這或會觸發更多租客考慮買樓。貸款成本的降低使得買樓變得更具吸引力，若未來持續減息，租轉買的情況有機會增加。目前，選擇租樓或供樓需根據個人的財務狀況來決定。如果財務狀況容許，從長遠來看，筆者始終認為供樓將更具經濟效益，因為最終物業將屬於自己的。

租金的上升和利率的回落可能會吸引更多投資者進場置業，進一步推動樓價上漲。對於首次置業的買家而言，樓價上升意味著購買成本的增加，但同時也可能帶來更高的資本增值潛力。租金的上升通常會促使樓價向好，因為投資者會看到更高的回報，從而增加對樓市的投資。

在一手與二手市場的選擇上，目前發展商的一手貨尾量約為2萬伙，隨著庫存仍然充足，不少發展商選擇以低價推盤，在負溢價效應的影響下，新盤對於買家來說更具吸引力，這可能導致二手市場的購買力持續流向一手市場。

展望2025年，香港樓市的走勢將取決於多種因素，包括經濟環境、利率走勢、政策變化及市場需求。如果經濟持續回暖，且減息周期延續，樓市有望逐步回升。預計明年整體樓價將上漲5%，其中中小型物業樓價預計會略微跑贏大市，增幅在6%至8%之間，而豪宅則預計上漲3%至5%。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮