中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
撤辣至今近一年，究竟有多少內地資金流入本港，官方仍未有這方面統計，但若以買家姓名推算，2024年每10名買家之中，就有兩個屬「普通話拼音」人士，創歷史新高。
雖然人民幣兌換美元匯率跌至近一年來的新低，但由於港府去年2月底宣佈全面撤辣，非本地人來港置業成本大幅降低，足以抵消匯率影響。樓市撤辣後，大批內地客前來香港睇樓買樓，看準香港地少人多，寸金尺土，除了趁低吸納作投資外，還有受惠港府推出一系列搶人才措施，買樓收租回報吸引。
內地客入市個案持續增加，去年更多達1萬宗。中原樓市大數據顯示，2024年全港錄得逾4.75萬宗一、二手私人住宅買賣登記，當中買家姓名為「普通話拼音」人士佔多達11,567宗，或24%，涉及成交金額高達1,291億元，較2023年6,095宗及778億元分別急增90%及66%，兩項數字均創下歷史新高。
內地客「財力」方面，去年每名普通話拼音買家平均斥資1,122萬元入市，按年跌12%，創八年新低，相信與樓價下跌有關。
去年多個新盤平價推售，吸納大批內地買家，一手市場自然多了大批「普通話拼音」買家，全年多達5,526宗，較2023年2,213宗大幅增加1.5倍，佔比首次升破3成，至35%，總入市金額達797億元，按年增逾1倍，更佔整體成交近4成。
住豪宅是不少人的心願，啟德新區一帶新晉豪宅近年吸引大量內地客進駐，去年內地買家數量更相信創下歷史新高。2024年啟德共錄得2,957宗一、二私樓買賣，成交量屬全港之冠，而普通話拼音買家更佔1,478宗，即10個買家，5個是普通話拼音，比第二位的黃竹坑526宗超出近兩倍。
不得不提的是，新地發展的啟德「地王級」新盤天璽‧天，是去年最多內地客捧場新盤，共售出884伙，414伙買家屬普通話拼音。目前整個啟德，普通話拼音買家比例增至近3成，比昔日傳統內地客聚居地的九龍站約15%更高，可見內地人對新晉豪宅區情有獨鍾。
筆者認為，受惠美國持續減息，加上「新香港人」置業需求強勁，今年樓市將回穩向好，內地客續成為推動樓市主要動力；事實上，截至今年12月中，各項人才入境計劃共收到逾42萬宗申請，批出近27萬宗，期間共有約17.8萬名人才攜同家人抵港，提供大量住屋需求，他們不買樓都要租樓。
中原陳永傑
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2025年本港樓市實現驚喜大逆轉，從年初的低迷偏軟，一路衝刺到年底的熱鬧市況，全年整體成交量及金額雙雙錄得兩連升，創下近四年佳績。回顧年初，大家還在傳統淡季裡抱怨交投冷清，誰想到2月底財政預算案一出，把100元印花稅的適用門檻從300萬元擴大到400萬元，瞬間掀起了細價樓的熱潮！一手新盤和二手屋苑立刻熱鬧起來，買家蜂擁而入，市場氣氛由凍轉沸。
雖然年中一度有中美關稅爭端嚇窒全球股市，樓市也小小震盪，但問題很快化解，股市反彈、經濟復甦，加上施政報告放寬投資移民買樓限制，入市信心明顯回升。到了下半年，豪宅市場終於接棒，投資者大舉進場，整個樓市呈現出一片欣欣向榮的景象。
據土地註冊處最新數字，截至12月17日，全年私人住宅買賣登記已達55,968宗，金額約4,878億元。預計全年總量約5.72萬宗，比2024年的4.84萬宗上升18%，成交總值則增13%至約4,970億元，同樣連升兩年，成為近四年高峰。
2025年樓市一大焦點落在一手新盤市場。年初頭兩個月還在低谷掙扎，發展商抓住印花稅新政，力推細單位新盤，用低價策略吸引買家，市場反應極之熱烈。再加上租樓需求爆棚，很多投資者低位吸納現樓貨尾，用以放租賺取穩定收益。從3月開始，每月一手登記都穩守1,500宗以上，全年預計可達19,940宗、金額2,210億元，比去年升23%和7%，連續三年上升，創近六年新高。不過，因為細價單位佔比大增，每宗平均價跌了12.7%至1,108萬元。一手成交佔整體比例升至34.9%，創六年高位；二手則退至65.1%。
二手市場表現同有起色，從第二季起每月成交維持3,000宗以上，主要受惠於股市向上、經濟增長，加上9至10月連續減息，購買力從細價盤逐步擴散到中大單位甚至豪宅。截至12月15日，二手登記約36,183宗、金額2,694億元，全年預計3.72萬宗和2,760億元，分別升16%和18%，成交總值終止三年跌勢，創近四年最多。至於每宗平均價微升1.5%至741萬元，量價齊升，證明復甦相當扎實。
要提全年最大亮點之一，絕對是400萬元以下的細價住宅市場。一手這類盤登記激增78%至約2,202宗，二手亦爆升29%至13,155宗，成為唯一破萬宗的銀碼類別。這不只反映政策威力，還顯示細價樓對中低收入家庭的巨大吸引力，讓更多人實現上車夢。
樓價和租金方面，中小型住宅全年預計升3.2%，豪宅升2.5%；租金更猛，中小型全年料升4.6%，豪宅則升3.4%，主要靠租務需求強勁支撐。
總括而言，2025年香港樓市在政策助力、經濟回暖及減息環境下，實現全面復甦。細價盤無疑是大贏家，帶動整個市場重拾活力。至於2026年，這股升勢能否延續？留待下期本欄繼續探討。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
