「新香港人」置業需求強勁

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

撤辣至今近一年，究竟有多少內地資金流入本港，官方仍未有這方面統計，但若以買家姓名推算，2024年每10名買家之中，就有兩個屬「普通話拼音」人士，創歷史新高。

雖然人民幣兌換美元匯率跌至近一年來的新低，但由於港府去年2月底宣佈全面撤辣，非本地人來港置業成本大幅降低，足以抵消匯率影響。樓市撤辣後，大批內地客前來香港睇樓買樓，看準香港地少人多，寸金尺土，除了趁低吸納作投資外，還有受惠港府推出一系列搶人才措施，買樓收租回報吸引。

內地客入市個案持續增加，去年更多達1萬宗。中原樓市大數據顯示，2024年全港錄得逾4.75萬宗一、二手私人住宅買賣登記，當中買家姓名為「普通話拼音」人士佔多達11,567宗，或24%，涉及成交金額高達1,291億元，較2023年6,095宗及778億元分別急增90%及66%，兩項數字均創下歷史新高。

內地客「財力」方面，去年每名普通話拼音買家平均斥資1,122萬元入市，按年跌12%，創八年新低，相信與樓價下跌有關。

去年多個新盤平價推售，吸納大批內地買家，一手市場自然多了大批「普通話拼音」買家，全年多達5,526宗，較2023年2,213宗大幅增加1.5倍，佔比首次升破3成，至35%，總入市金額達797億元，按年增逾1倍，更佔整體成交近4成。

住豪宅是不少人的心願，啟德新區一帶新晉豪宅近年吸引大量內地客進駐，去年內地買家數量更相信創下歷史新高。2024年啟德共錄得2,957宗一、二私樓買賣，成交量屬全港之冠，而普通話拼音買家更佔1,478宗，即10個買家，5個是普通話拼音，比第二位的黃竹坑526宗超出近兩倍。

不得不提的是，新地發展的啟德「地王級」新盤天璽‧天，是去年最多內地客捧場新盤，共售出884伙，414伙買家屬普通話拼音。目前整個啟德，普通話拼音買家比例增至近3成，比昔日傳統內地客聚居地的九龍站約15%更高，可見內地人對新晉豪宅區情有獨鍾。

筆者認為，受惠美國持續減息，加上「新香港人」置業需求強勁，今年樓市將回穩向好，內地客續成為推動樓市主要動力；事實上，截至今年12月中，各項人才入境計劃共收到逾42萬宗申請，批出近27萬宗，期間共有約17.8萬名人才攜同家人抵港，提供大量住屋需求，他們不買樓都要租樓。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

2024年將完結，回顧年初全面撤辣，至第3季減息及施政報告再推出穩定樓市措施，包括放寬按揭及優化投資移民，全年樓價跌約6%，連跌3年。

市場憧憬2025年樓市復常，而2024年整體住宅買賣登記暫錄約5.6萬宗，雖較去年全年升約17%，但屬「小復常」，尚未重返疫情前逾6萬宗水平，甚至與一年有10萬宗以上成交的「樓市大時代」，亦頗大距離。對上一次大旺市已經是14年前，2010年成交超過13萬宗，單計二手已佔逾11萬宗，當時10大屋苑成交逾1萬宗，現時成交量只是當年的五分之一；1997年更厲害，成交達17萬宗，10大屋苑佔逾2萬宗。

素有「炒家天堂」之稱的天水圍嘉湖山莊，1997年逾5,400宗成交，流通率34%；至於2024年，成交僅440宗，流通率2.5%。想說的是，香港今天的樓價比1997年上升了6成，成交量卻未及「大時代」的一半，地產代理仍要面對僧多粥少的情況。

中原樓市大數據顯示，全港私人住宅物業總市值，不知不覺間已跌至9.1萬億元（截至11月），較2023年底9.59萬億元，再跌4,465.7億元，重返2017年水平；若與2021年9月最高紀錄12.14萬億元比較，3年間蒸發近3萬億元，人均業主身家損失232萬元。

今年多個新盤低價搶客，影響二手樓價表現，當中10大屋苑今年呎價全線向下，跌幅最多逾一成；10大屋苑最新總市值失守7,000億元，跌至6,840億元，年內下跌逾6%；當中以鴨脷洲海怡半島跌幅最大，總市值由去年底950億元，跌至841億元，不足一年跌逾百億元。屬中產聚居地的鰂魚涌太古城，市值仍最大，達1,250億元，屬全港唯一市值達千億屋苑。

今年首11個月，中原CCL樓價指數有8個月是下跌，累跌近6%，全年跌幅料約5%，連跌3年，但跌幅收窄。筆者認為，樓市已衰到盡，多項利好因素下，包括中央明確提出明年實施更積極財政政策和適度寬鬆的貨幣政策，要穩住樓市股市，大力提振消費，全方位擴大國內需求。目前本港銀行總存款額達17.1萬億元，按年升近9%，屬歷史新高，但隨着美國持續減息，令定期存款息口向下，相信部份資金會流入物業市場，有助明年樓市復常，樓價料反彈，升幅約10至15%。