地產
英皇國際港島南現樓臨海住宅項目「澄天」高層海景戶自招標以來反應熾熱，3月份短短5日內已錄得第二宗成交，成交單位為21樓D室，成交價$715萬，實用面積400平方呎，成交呎價$17,875。買家為港島居民，特別鍾情港島南區交通及生活配套等便利，加上項目擁開揚海景景致，未來將設有港鐵南港島綫香港仔站，項目更具升值潛力，故購入單位自住。
英皇國際港島南現樓臨海住宅項目「澄天」高層海景戶。
屬400平方呎的兩房戶僅餘兩伙待售，均屬海景景觀的高層優質單位，其中23樓C室兩房戶屬連傢俬無改動示範單位。當區租務須求殷切，「澄天」自1月下旬入伙以來，不論1房或2房單位放盤瞬即獲承租，租務回報相當理想。
「澄天」至今已售出87伙，佔整體項目近八成，合共套現逾港幣5.43億。
近日市場熱炒板塊除了金融科技股及金融股外，新增是內房股。近期14家內房企債務重組獲批，看來較健康的內房股正逐步走出重組的困局。
至於本地發展商，新世界發展 (0017)7月1日簽訂新的再融資定期貸款融資協議，與銀行債權人完成882億元債務再融資，脫離了危險期，銀行拆了彈，有助鞏固市場對本港地產股的信心。其後恒地(0012)發可換股債券成功集資，反映市場氣氛改善。英皇國際(0163)早前披露財政受壓，消息公布後股價仍然大致維持，看來最壞時機正逐步過去。
英皇國際半年圖。
地產行業每隔若干年會有一個循環起落，下行時必然出現險象，故此做地產要識得防守，英皇地產經歷過低迷市道，應該有足夠經驗應對。英皇國際擁340億資產，負債比率不超過物業價值的一半，資產負債表其實不差，並不是資不抵債，只是地產市場低迷，影響集團現金流而已。
睇睇英皇國際早前宣布截至今年3月31日止年度業績，營業額按年升41.5%至13.76億元，物業發展銷售收入大幅增長352.2%至6.41億元，年度虧損為47.4億元，表面睇虧損數字有啲嚇人，但當中15.4億元減值損失，屬投資物業減值變動，不是現金虧損，相對英皇國際擁有340多億資產，物業跌值約5%，其實十分可控。另有24億元是不再持續經營業務虧損，實質是將英皇國際持有的英皇娛樂酒店(0296)股份，以每持有2000股英皇國際可獲分派463股英皇娛樂酒店股份的派實物方式，派給英皇國際股東，這項交易無可避免地反映在英皇國際的帳上變成帳面損失，也不是現金虧損。實際上，英皇國際在撇除被動項目如利息、稅項及折舊等後的全年核心盈利有4.5億元。
地產公司面對財政壓力，關鍵睇老闆的實力和運營能力，英皇老闆楊受成是這方面的強手，自己出錢撐公司，他在過去4年內動用55億元買入英皇國際物業，在這種市道要大手沽物業出街十分困難，楊老闆自己出錢接貨，變相注資入公司，顯示支持公司的信心和實力。銀行都係睇住大股東做人，大股東願意而且有能力真金白銀撐公司，銀行都會有信心啲。英皇國際目前正和銀行密斟，傾修改條款，楊老闆和銀行多年關係良好，講句說話都容易一些，這又是財務報表以外看不到的有利因素，預料楊老闆可以撐英皇國際過關。
楊老闆真金白銀撐公司。
大股東出錢出力撐公司，是公司渡過難關的關鍵，內房股萬科(2202)亦是另一例子。持有萬科27%股權的深圳地鐵集團今年以來不斷出錢撐萬科。今年2月深鐵集團向萬科提供28億元和42億人民幣貸款用作還債，到5月再貸款15.5億，6月又貸出30億予萬科。大股東財力夠又願意支持上市公司，就較易渡過難關。
萬科半年圖。
內地和本地利息都向下，長線有利樓市穩定下來，地產發展商只要解決現金流問題，就可以逐步走出困局。
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