好壞因素近期同時充斥市場，而一手新盤持續低價搶灘，致使二手樓價維持偏軟；《財政預算案》寬減細價樓印花稅效應料最快3月才能反映。差估署公布的最新數據顯示，2025年1月份私人住宅售價指數報287.6點，較去年12月的288.9點再跌0.45%，連跌兩個月，累跌1.30%，並創自2016年9月以來的101個月(即近8年半)新低。若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今累跌達27.76%。
1月份樓價持續下跌0.45%符合之前的預期，主要反映去年12月下旬及1月上旬節慶假期的淡靜市況，加上期間一手新盤持續低價出擊，令二手樓價依然受壓。
展望2月份情況料與1月份相若，期間市場好壞消息參半，而新盤低開策略不變，故對二手樓價的壓力難除，料按月再跌約0.5%。至於《財政預算案》的寬減細價樓印花稅措施料在3月份才初步反映，冀屆時樓價得以喘穩，出現持平橫行狀態，而最終首季樓價料仍要跌約0.95%。
租金指數方面，差估署數字顯示2025年1月份按月再升0.42%，連升兩個月共0.78%，反映專才赴港住屋需求龐大，租務市場仍然活躍。筆者預期未來兩月租金續呈按月近0.5%的升勢穩步向好，並料首季租金有力累升逾1.3%。
財政司司長陳茂波在最新一份《財政預算案》中，只簡單一招放寬物業印花稅，將定額100元從價印花稅的門檻由300萬元或以下的物業放寬至400萬元或以下，已即時令市場約15%的交易得以受惠。有關措施有助增加上車客的入市動力，帶來循環作用，激活整體樓市。
預計措施有助刺激細價樓交投增加約15%，進一步催旺近期已轉活的樓市，並會帶來連鎖及複式效應，先是增加交投量，繼而令樓價逐漸轉穩，最終達至整體樓市邁向健康穩定的發展。近日一手新盤銷情理想，連續4個全新盤的首批均能沽清，小陽春已然起步，相信配合是次放寬印花稅，3月的樓市小陽春將更顯著。
另外，預算案中又提及當局在新一年將暫停推出商用土地，並研究將部分商用地改劃住宅用途，有助減輕商用物業樓面過剩的壓力。綜觀近期在DeepSeek帶動下，港股亦間接受惠，加上在IPO轉旺的提振下，股市好、零售消費好、便會帶動整體經濟大環境也向好，繼而增強市民置業入市的信心，樓價將步入平穩漸進復甦的走向。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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