《預算案》助力小陽春 交投先增 樓價漸轉穩

好壞因素近期同時充斥市場，而一手新盤持續低價搶灘，致使二手樓價維持偏軟；《財政預算案》寬減細價樓印花稅效應料最快3月才能反映。差估署公布的最新數據顯示，2025年1月份私人住宅售價指數報287.6點，較去年12月的288.9點再跌0.45%，連跌兩個月，累跌1.30%，並創自2016年9月以來的101個月(即近8年半)新低。若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今累跌達27.76%。

1月份樓價持續下跌0.45%符合之前的預期，主要反映去年12月下旬及1月上旬節慶假期的淡靜市況，加上期間一手新盤持續低價出擊，令二手樓價依然受壓。

展望2月份情況料與1月份相若，期間市場好壞消息參半，而新盤低開策略不變，故對二手樓價的壓力難除，料按月再跌約0.5%。至於《財政預算案》的寬減細價樓印花稅措施料在3月份才初步反映，冀屆時樓價得以喘穩，出現持平橫行狀態，而最終首季樓價料仍要跌約0.95%。

租金指數方面，差估署數字顯示2025年1月份按月再升0.42%，連升兩個月共0.78%，反映專才赴港住屋需求龐大，租務市場仍然活躍。筆者預期未來兩月租金續呈按月近0.5%的升勢穩步向好，並料首季租金有力累升逾1.3%。

財政司司長陳茂波在最新一份《財政預算案》中，只簡單一招放寬物業印花稅，將定額100元從價印花稅的門檻由300萬元或以下的物業放寬至400萬元或以下，已即時令市場約15%的交易得以受惠。有關措施有助增加上車客的入市動力，帶來循環作用，激活整體樓市。

預計措施有助刺激細價樓交投增加約15%，進一步催旺近期已轉活的樓市，並會帶來連鎖及複式效應，先是增加交投量，繼而令樓價逐漸轉穩，最終達至整體樓市邁向健康穩定的發展。近日一手新盤銷情理想，連續4個全新盤的首批均能沽清，小陽春已然起步，相信配合是次放寬印花稅，3月的樓市小陽春將更顯著。

另外，預算案中又提及當局在新一年將暫停推出商用土地，並研究將部分商用地改劃住宅用途，有助減輕商用物業樓面過剩的壓力。綜觀近期在DeepSeek帶動下，港股亦間接受惠，加上在IPO轉旺的提振下，股市好、零售消費好、便會帶動整體經濟大環境也向好，繼而增強市民置業入市的信心，樓價將步入平穩漸進復甦的走向。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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連串節慶假期令市況趨淡，加上新盤以貼市價開售衝擊市場，導致私宅轉手獲利比率及賺幅雙雙續處低位反覆，惟近日股樓氣氛回暖，後市形勢有望扭轉。綜合土地註冊處資料所得，2025年一月份全港1,771宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共1,114宗，佔比62.9%，按月跌2.4個百分點，在低位連月偏軟，創下自2009年四月以來的190個月(即近16年)以來新低。

按物業區域分析，一月份港島區表現最好，以64.6%之數成為獲利成功比率最高的分區，按月微升1.5個百分點；其次為新界區，報63.6%，按月跌3.1個百分點；至於九龍區表現跑輸大市，只錄得60.8%，且按月跌3.6個百分點。按物業轉售價格分析，樓價1,001萬至1,200萬元組別之獲利比率最高，錄73.7%，按月升3.8個百分點，涉及宗數70宗；此外，400萬或以下組別，月內獲利比率達63.8%，按月也跌0.6個百分點，但亦優於大市。

此外，數據顯示今年一月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為19.7%，處於低位反覆上落，單月回升1.6個百分點，但仍為2009年九月以來的185個月(即接近15年半)之次低水平。帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例達27.2%，按月跌0.5個百分點，錄482宗；至於帳面錄得虧損者達647宗，佔比按月再升2.2個百分點，至36.5%，為近190個月高位；至於上月平手的個案增至10宗，佔比微升0.2個百分點至0.6%。

另外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中只有海逸豪園一個屋苑能錄得百分百獲利，次高者為維景灣畔的93%，第三則為名城的92%。此10個屋苑當中，每宗平均賺蝕幅度介乎最差的蝕7%至最多的賺94.9%不等。其中，將軍澳中心錄得每宗轉手平均賺94.9%，為表現最佳的屋苑；至於海逸豪園及維景灣畔也分別平均賺76.3%及75%。不過，日出康城則表現最差，成為榜內唯一要蝕錢的屋苑，平均每宗轉手要蝕7%。

檢視二月份形勢，主要反映一月下旬至二月上旬的實際市況，期間利好利淡因素交織，而踏入二月農曆新年氣氣漸散，加上股市造好，新盤表現旺盛，帶動整體樓市恢復動力，令二手交投及樓價亦有所喘穩；因此預期二手私宅轉手獲利比率及賺幅料呈窄幅偏穩的走勢發展，筆者估計二月份轉手獲利比率可微升至64%左右；而平均每宗賺幅則料可重登至20%的水平。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮