放寬按揭後 有多少人借盡7成？

按揭市場回穩，但申請按揭保險計劃的數字卻創下多年新低。根據香港按揭證券有限公司的數據顯示，今年首季新批出按保貸款的宗數及金額分別為3,958宗及203.58億元，較去年同期減少1,879宗（32.2%）及93.61億元（31.5%）；此外，首季新取用按保貸款的宗數及金額為1,559宗及79.14億元，較去年同期減少237宗（13.2%）及16.1億元（16.9%）。新批出及新取用按保宗數均創下近9年首季的新低，而金額則創下近6年首季的新低。

近年申請按保數字疲弱，其中一個原因是受到政府持續放寬按揭成數的影響。去年十月份《施政報告》宣佈，所有住宅物業無論其價值及是否自用，銀行提供的按揭成數上限統一為7成，即回復至2009年十月份金管局實施按揭逆周期宏觀審慎監管措施之前。任何買家只需繳交三成首期，便可免按保及零保費上車，新措施不僅吸引了用家及投資者入市，還帶動了大碼物業、放租物業以及第二套房的交投。

置業人士借盡7成佔比大增逾兩成

從近期按揭申請數據可以看出，放寬措施對樓按市場的另一影響 - 借盡7成按揭的買家顯著增加。今年首季，透過經絡按揭轉介申請住宅按揭的個案中，借盡7成按揭且未選用按揭保險計劃的客戶，佔整體新造按揭個案約35%，相比去年首季約14%，大幅增加逾兩成（21%）。

轉按/加按借盡7成佔比大增逾三成

另外，轉按或加按業主借盡7成按揭的比例亦大幅上升。今年首季透過經絡按揭轉介申請轉按的個案中，借盡7成按揭且未選用按揭保險計劃的客戶，佔整體轉按個案約49%，相比去年首季僅約16%的比例，大幅增加逾三成（33%）。

上述新造按揭以及轉按/加按數據反映了放寬按揭措施的成效。目前，無論用家或是投資者毋須透過按保的情況下，均可最多借盡7成按揭，筆者料借盡7成按揭佔比仍有上升空間，而隨著按保需求減少的情況下，料未來按保數字將會在低位橫行。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮