中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，2025年4月份中原城市租金指數CRI最新報123.75點，按月下跌0.10%，連跌2個月共0.18%。租金輕微回軟，但受惠用家剛性需求，指數仍連續9個月高企123點以上，繼續處於逾5年半高位，重返2019年9月水平。
本地經濟及樓市方向未明，有買家轉買為租，而且隨著有預租個案出現，租務市場開始暢旺，租盤供應緊張，料將刺激租金逐步回升。租賃旺季即將來臨，展望第三季CRI上望2018年8月128.01點歷史高位，現時相差3.44%。
中原城市大型屋苑租金指數CRI_Mass報129.82點，按月跌0.14%。CRI(中小型單位)報126.31點，按月跌0.12%。CRI_Mass及CRI(中小型單位)齊跌2個月，分別累跌0.15%及0.16%，同樣在2019年9月水平徘徊。CRI(大型單位)報106.77點，按月跌0.08%，連跌3個月共0.65%，仍處於2020年1月時水平。
四區租金三跌一升。港島CRI_Mass報118.38點，按月跌0.78%，繼續於2020年2月水平徘徊。九龍CRI_Mass報115.91點，按月跌0.40%，連跌2個月共1.90%，仍處於2019年9月水平。新界東CRI_Mass報147.65點，按月跌0.78%，仍在2019年8月水平。新界西CRI_Mass報155.72點，按月升1.40%，連升4個月共2.12%，指數創出歷史新高，升穿自己2024年8月155點的高位。
2025年首四個月計，八大租金指數六升二跌。CRI累升0.47%，CRI_Mass升0.25%，CRI(中小型單位)升0.52%，CRI(大型單位)升0.23%，港島跌0.33%，九龍跌0.63%，新界東升0.35%，新界西升2.12%。
在121個CRI大型成份屋苑中，2025年首四個月有61個(即50.4%)屋苑的三個月移動平均實呎調整租金按年錄得上升，新界東及九龍各佔16個，港島15個，新界西14個。租金升幅超過6%的有6個屋苑，全屬二線屋苑，包括譽‧港灣升8.59%，御皇庭升7.90%，花都廣場升7.05%，置富花園升6.90%，海濱花園升6.05%及太湖花園升6.05%。主要屋苑方面，太古城升2.05%，嘉湖山莊升1.99%，沙田第一城升0.86%，惟美孚新邨卻跌1.18%。
至於22個豪宅屋苑，2025年首四個月有13個(即59.1%)屋苑租金錄得上升。其中有4個豪宅屋苑呎租升幅高於6%，包括雍景臺升8.81%，又一居升7.81%，貝沙灣升7.59%及禮頓山升6.46%。
2025年本港樓市實現驚喜大逆轉，從年初的低迷偏軟，一路衝刺到年底的熱鬧市況，全年整體成交量及金額雙雙錄得兩連升，創下近四年佳績。回顧年初，大家還在傳統淡季裡抱怨交投冷清，誰想到2月底財政預算案一出，把100元印花稅的適用門檻從300萬元擴大到400萬元，瞬間掀起了細價樓的熱潮！一手新盤和二手屋苑立刻熱鬧起來，買家蜂擁而入，市場氣氛由凍轉沸。
雖然年中一度有中美關稅爭端嚇窒全球股市，樓市也小小震盪，但問題很快化解，股市反彈、經濟復甦，加上施政報告放寬投資移民買樓限制，入市信心明顯回升。到了下半年，豪宅市場終於接棒，投資者大舉進場，整個樓市呈現出一片欣欣向榮的景象。
據土地註冊處最新數字，截至12月17日，全年私人住宅買賣登記已達55,968宗，金額約4,878億元。預計全年總量約5.72萬宗，比2024年的4.84萬宗上升18%，成交總值則增13%至約4,970億元，同樣連升兩年，成為近四年高峰。
2025年樓市一大焦點落在一手新盤市場。年初頭兩個月還在低谷掙扎，發展商抓住印花稅新政，力推細單位新盤，用低價策略吸引買家，市場反應極之熱烈。再加上租樓需求爆棚，很多投資者低位吸納現樓貨尾，用以放租賺取穩定收益。從3月開始，每月一手登記都穩守1,500宗以上，全年預計可達19,940宗、金額2,210億元，比去年升23%和7%，連續三年上升，創近六年新高。不過，因為細價單位佔比大增，每宗平均價跌了12.7%至1,108萬元。一手成交佔整體比例升至34.9%，創六年高位；二手則退至65.1%。
二手市場表現同有起色，從第二季起每月成交維持3,000宗以上，主要受惠於股市向上、經濟增長，加上9至10月連續減息，購買力從細價盤逐步擴散到中大單位甚至豪宅。截至12月15日，二手登記約36,183宗、金額2,694億元，全年預計3.72萬宗和2,760億元，分別升16%和18%，成交總值終止三年跌勢，創近四年最多。至於每宗平均價微升1.5%至741萬元，量價齊升，證明復甦相當扎實。
要提全年最大亮點之一，絕對是400萬元以下的細價住宅市場。一手這類盤登記激增78%至約2,202宗，二手亦爆升29%至13,155宗，成為唯一破萬宗的銀碼類別。這不只反映政策威力，還顯示細價樓對中低收入家庭的巨大吸引力，讓更多人實現上車夢。
樓價和租金方面，中小型住宅全年預計升3.2%，豪宅升2.5%；租金更猛，中小型全年料升4.6%，豪宅則升3.4%，主要靠租務需求強勁支撐。
總括而言，2025年香港樓市在政策助力、經濟回暖及減息環境下，實現全面復甦。細價盤無疑是大贏家，帶動整個市場重拾活力。至於2026年，這股升勢能否延續？留待下期本欄繼續探討。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
