地產代理積極求變 方可在競爭中站穩

近年內地的企業和打工仔，都常會說到「內捲」這個詞彙，主要是形容惡性內部競爭或過度的競爭。內地近年經濟減速，內地各行業的壓力變得愈來愈大，商家為求生存，在價格、質素、服務、環境及創新等方面激烈競爭，精細化經營成為常態，強調「性價比」，湧現大量「平靚正」的產品與服務。香港的傳統經營模式在這股浪潮下顯得落後，地產代理行業亦因消費力北移及市場需求轉變而備受壓力。

香港人近年熱衷北上消費，有些人即使每次北上，來回要花逾三個小時，但仍願意用時間換取更好或不同的體驗。內地憑藉人口優勢、價廉物美及激烈競爭文化，吸引大量港人跨境消費。過去數十年，香港商家受惠於內地人口與資金紅利，生意較易做，無論產品或服務質素如何，均能客似雲來。然而，疫後內地「平靚正」消費崛起，香港商家難以重現昔日榮景，地產代理行業亦感受到這股競爭壓力。

新加坡的情況與香港相似。當地經濟看似繁榮，但行業競爭日益激烈，鄰近的馬來西亞以低成本提供餐飲與娛樂，吸引新加坡人跨境消費。習慣經濟紅利的新加坡商家，現時處境與香港相近，需面對成本更低的對手，必須盡快適應以抗衡跨區域競爭壓力。這種趨勢顯示，傳統經營模式在低成本競爭面前已顯露局限性。

香港地產代理雖暫未直接面對內地同業競爭，但樓市下滑、資金流入減少、客源結構轉變及社交媒體普及，已改變市場需求。內地客戶比例日益增加，他們對服務質素要求更高，而資訊透明度提升令代理需提供更專業的服務。過去，地產代理因樓價升值而輕鬆獲利，部分人形成「躺平」心態，鬥心與動力減退，不願大幅改變，逐漸失去競爭力。

內地競爭文化令商家以客戶需求為先，香港地產代理若要突圍，需更了解內地客戶的想法，例如他們對物業投資或生活配套的偏好，並善用科技提升服務效率。與過去純粹依靠市場熱度不同，現今客戶需求涵蓋資訊透明度與個性化服務，代理若固守舊模式，難以在競爭中立足。業界必須積極回應新環境，透過革新重拾優勢。

市場急速轉變，香港地產代理亦不應該停滯不前。面對市場轉變，業界需擺脫「躺平」心態，主動適應新需求，方能在競爭中站穩陣腳。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港樓市向來是社會焦點，樓價波動不僅影響市民置業能力，更與整體經濟及社會穩定息息相關。無論樓價持續上漲或下跌，皆帶來不同挑戰。樓價長期高企會削弱市民負擔能力，減少入市意欲。即使成功置業的買家，亦因財務壓力增加而降低消費意願。同時，高樓價可能引發「望樓興嘆」的情緒，潛在影響社會穩定。

反之，樓價大幅下跌雖為部分市民提供置業機會，卻帶來更嚴重的問題；不但市場信心受挫，全港約170萬個私樓單位的業主更首當其衝。若每個單位價值下跌數十萬元，總計蒸發的財富可達數萬億元。在「負財富效應」影響下，經濟民生將面臨更大動盪。筆者認為，樓市平穩發展才是長遠之策。

過去數年，住宅樓價累計下跌約三成，雖未完全觸底，但底部已近在咫尺。此觀點並非空泛推測，當前樓市已展現多元需求支撐。首先，剛性需求買家是市場的恒常動力。這類買家因婚姻、家庭結構改變、校網調整或工作地點變更等因素，無論市況如何，始終有置業需要，直接推動交投活躍。

其次，投資細單位的買家，特別是專注400萬元以下物業的短線投資者，近期尤為活躍。對他們而言，市場波動蘊含機遇，猶如股票市場的起伏，總能吸引入市者。這類物業因成本較低且回報潛力高，成為投資熱點。

第三類是追求穩定租金回報的長期投資者。他們專注優質物業，短期波動對其影響有限。這類買家為市場提供穩定的投資需求，鞏固樓市基礎。

近期，公屋富戶成為不容忽視的買家群體。隨着政府收緊公屋政策，約8萬戶公屋富戶可能需遷出，釋放大量置業需求。不少富戶具備購買高端住宅或投資物業的能力，為市場注入新活力。

此外，內地買家已成為樓市重要支柱，佔總成交量逾兩成，且比例持續上升。這類買家資金充裕，無論自住或投資，均顯著支持市場。

樓價回落近三成，多數業主不願見價格進一步超預期下跌。與此同時，多元買家群體的活躍，顯示市場需求日益穩固。剛性需求、短線投資者、長期投資者、公屋富戶及內地買家的共同參與，反映樓市雖未完全企穩，但回暖跡象已現。買家若能把握當前時機，精選優質物業，或可於市場復甦前搶佔先機。

香港樓市正處於轉型期，筆者認為多元需求的匯聚為市場奠定穩定基礎。在波動中尋找機平衡點，將是買家與市場參與者的共同課題。

利嘉閣地產總裁廖偉強