租金升勢持續 該減差餉助樓市

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

本港經濟復甦緩慢，樓價跌勢未止，市民期待政府會否有更多救市措施推出。近年租金上升，政府可考慮將凍結26年的差餉徵收率作出調整，將惠及全港逾300萬個物業。

樓價持續下跌，租金卻不斷上升。中原城市領先指數CCL自2021年歷史高位迄今跌幅近3成，同期租金指數卻上升逾3成，租金與樓價背馳情況不斷擴大。樓價跌，是受到外圍經濟、一手供應過剩等因素影響；租金升則是因大批人才及學生來港，以及市民對經濟前景悲觀，部份人轉買為租，都對租金帶來刺激。

樓市已經全面撤辣，按揭全面放寬至7成，今年2月再把細價樓印花稅降至100元，但樓市仍未見起色。筆者相信，政府仍有很多救市招數在手，包括調低差餉徵收率。事實上，近年住宅租金升幅驚人，最新整體私人住宅應課差餉租值更按年升近6%，創7年新高，加上搶人才政策，未來幾年租金易升難跌。政府可考慮調整差餉徵收率，由目前5%，下調至4%，讓更多市民和工商行業受惠，對促進香港方便營商有所幫助。

過去本港經濟低迷，港府不是未曾試過調整差餉徵收率，對上已經是廿年前。1997年爆發亞洲金融風暴波及物業市場，時任財政司曾蔭權宣布一系列支援措施，包括將差餉徵收率由5.5%降至5%，1998年再降至4.5%歷史新低，為期一年，直至1999年回復至5%，並一直維持至今。

差估署每年就全港物業進行租值重估，最新完成對共約355萬個物業單位估值檢討。其中整體住宅單位本年度（2025/26年）租值按年升5.7%，單計私人住宅單位的租值更急升5.8%，較2024/25年度的1.9%升幅大增，屬過去7年最大升幅。新一年度不論大、中及小型單位的租值均錄得升幅，升幅最明顯為面積752方呎或以下小型住宅單位，平均升幅約6.5%。

政府統計處數據顯示，政府2023/24年度的一般差餉收入為282億元，按年升48%兼創歷史新高。至於2024/25年度，當局差餉收入估算為324億元。中美貿易糾紛尚未平息，現時本港所面對的金融危機，與過去出現的金融風暴、金融海嘯可謂不相伯仲，市場憧憬政府會有更多救市措拖，令港人恢復入市信心。

中原陳永傑

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中原城市領先指數(CCL)最新報144.11點，按周升0.38%，創2024年6月初後81周(逾1年半)次高；而2025年樓價最終累升4.7%，扭轉過去3年跌勢，2024年跌6.5%，2023年跌6.37%，2022年跌15.56%。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，在低息環境下，樓市氣氛樂觀向好；加上新盤銷情不俗，業主心態變強，反價封盤情況增多，買家需要追價，有助推動樓價繼續上升。今年首季目標147點(即2024年撤辣後的高位)，CCL再升2.89點便達到。

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報145.18點，按周升0.26%；CCL中小型單位指數報144.12點，按周升0.4%。兩項指數齊創2024年5月中後85周次高。

CCL大型單位指數報144.1點，按周升0.28%，創2024年8月初後73周第4高。

四區樓價方面，港九市區升，新界兩區跌。九龍CCL Mass報144.73點，按周升0.76%，創2023年12月初後108周(逾2年)次高；港島CCL Mass報140.16點，按周升0.55%。

新界東CCL Mass報158.62點，按周跌0.36%，終止6周連升，仍為2024年4月底後87周次高；新界西CCL Mass報132.73點，按周跌0.28%，連跌兩周共0.61%，指數仍為2024年6月底後79周第4高。