租金升勢持續 該減差餉助樓市

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

本港經濟復甦緩慢，樓價跌勢未止，市民期待政府會否有更多救市措施推出。近年租金上升，政府可考慮將凍結26年的差餉徵收率作出調整，將惠及全港逾300萬個物業。

樓價持續下跌，租金卻不斷上升。中原城市領先指數CCL自2021年歷史高位迄今跌幅近3成，同期租金指數卻上升逾3成，租金與樓價背馳情況不斷擴大。樓價跌，是受到外圍經濟、一手供應過剩等因素影響；租金升則是因大批人才及學生來港，以及市民對經濟前景悲觀，部份人轉買為租，都對租金帶來刺激。

樓市已經全面撤辣，按揭全面放寬至7成，今年2月再把細價樓印花稅降至100元，但樓市仍未見起色。筆者相信，政府仍有很多救市招數在手，包括調低差餉徵收率。事實上，近年住宅租金升幅驚人，最新整體私人住宅應課差餉租值更按年升近6%，創7年新高，加上搶人才政策，未來幾年租金易升難跌。政府可考慮調整差餉徵收率，由目前5%，下調至4%，讓更多市民和工商行業受惠，對促進香港方便營商有所幫助。

過去本港經濟低迷，港府不是未曾試過調整差餉徵收率，對上已經是廿年前。1997年爆發亞洲金融風暴波及物業市場，時任財政司曾蔭權宣布一系列支援措施，包括將差餉徵收率由5.5%降至5%，1998年再降至4.5%歷史新低，為期一年，直至1999年回復至5%，並一直維持至今。

差估署每年就全港物業進行租值重估，最新完成對共約355萬個物業單位估值檢討。其中整體住宅單位本年度（2025/26年）租值按年升5.7%，單計私人住宅單位的租值更急升5.8%，較2024/25年度的1.9%升幅大增，屬過去7年最大升幅。新一年度不論大、中及小型單位的租值均錄得升幅，升幅最明顯為面積752方呎或以下小型住宅單位，平均升幅約6.5%。

政府統計處數據顯示，政府2023/24年度的一般差餉收入為282億元，按年升48%兼創歷史新高。至於2024/25年度，當局差餉收入估算為324億元。中美貿易糾紛尚未平息，現時本港所面對的金融危機，與過去出現的金融風暴、金融海嘯可謂不相伯仲，市場憧憬政府會有更多救市措拖，令港人恢復入市信心。

中原陳永傑

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

香港樓市持續不振，樓價已跌近三分一，負資產宗數回升至逾4萬宗，重返2003年沙士水平。要令樓市回穩，必須着力刺激各類購買力，包括可考慮放寬強積金的投資限制，讓市民動用部份強積金作置業用途，釋放更多購買力。

有關強積金買樓問題，向來引起社會熱烈討論，有支持亦有反對。社會上其中一個反對理由，是認為若大量市民同時動用強積金入市，勢必推高樓價，反令年輕人更難置業。如樓價跌，淪為負資產，影響未來退休安排。但支持者認為，「磚頭」作為固定資產，既具備儲蓄功能，亦具升值空間，長遠回報或遠勝強積金的傳統投資組合。

尤其是年輕一代因首期問題而面對上車難的困境，若能提取部分強積金作為首期，有助早日置業，減輕日後租金壓力，更能及早建立資產基礎。樓價回落了，市民負擔能力提高，如果強積金可作買樓，相信會得到很多打工仔支持。

強積金制度今年將踏入25周年，截至去年年底，強積金總淨資產值接近1.3萬億元，人均賬戶結餘約27萬元；當中資產超過50萬元的強積金帳戶，2021年增至50萬個，資產100萬元以上的帳戶增至10萬個，而200萬元以上的「富戶」更有2萬個。

現時私人市場中，500萬元左右的兩房單位選擇頗多，按照最高九成按揭計算，首期涉50萬元。假設一半強積金作買樓，首期一成，上述10萬個資產達100萬元以上的帳戶，有機會即時零首期輕鬆入市。中原地產現時網上放盤有近3.6萬個，當中叫價500萬元以下的單位佔26%。

近年一手供應量高，加上經濟疲弱及地緣政治等因素影響，即使政府已多次出招，如全面撤辣、放寬按揭以至細價樓印花稅降至100元，樓市仍持續不振。差餉物業估價署最新數據顯示，2025年3月全港私人住宅樓價指數再跌0.49%，已連跌4個月，按年跌逾8%，創逾8年半新低，與2021年歷史高位比，樓價已跌近三分一。現時香港平均樓價已從四年前高峰逾900萬元，回落至約700萬元。

要樓價回升，確實不容易，港府必須繼續加大力度救市，如容許強積金作置業用途，將釋放更多購買力，尤其刺激年青人的置業需求，為樓市注入更大動力，救市效果或更勝撤辣，樓市交投量料大幅增加。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑