樓市交投回暖 六月買賣登記看漲兩成

中美關稅戰突破性轉緩，加上拆息大跌減輕供樓負擔壓力，料整體樓宇買賣經歷五月份短暫整固後（因數字滯後），六月將再闖高。根據土地註冊處數據所得，2025年五月份全港共錄6,464宗樓宇買賣登記（數字主要反映四月中旬至五月上旬的樓市實際狀況），較四月份的7,249宗回落11%，連漲兩月後再度回軟，但仍屬近半年第3高月份；至於月內整體物業登記總值錄得510.12億元，按月微跌1%，為近半年次高。

從住宅物業環節觀察，上月一手私宅買賣登記量逆市跑出，成為唯一錄得升幅的類別，主因是西沙新盤銷情理想，帶動買賣登記量力保不失，錄得微升。總結五月份一手私宅買賣登記宗數上升4%，錄1,607宗，為近6個月來次多水平；月內買賣登記總值也升8%，錄得145.16億元。五月份一手私宅登記量最多的首三個新盤依次為SIERRA SEA 1A(2)期的717宗、凱和山的81宗及瑜一IA期的70宗。

二手住宅市場方面，受四月中旬關稅戰陰霾持續纏繞未散，加上四月下旬多節慶假期影響交投下，而新盤則未停步搶灘，故令二手市場出現回吐，結果拖低五月份二手私宅買賣登記只錄得3,080宗，按月減少16%，但緊守三千宗大關；至於月內登記總值相應下跌16%，只達230.13億元，出現量值同步回氣。

至於非住宅市場上月表現亦自高位回軟，並且跑輸大市，主因是工廈新盤登記高峰期暫告一段落，連同商廈登記各挫近四成及逾兩成，加上車位買賣登記也按月減少13.5%，導致五月份整體工商舖及其他買賣登記量自高位回落，跌穿八百宗水平，僅得787宗，按月少19%；而月內買賣登記則因商廈有大額登記而抽高，背馳激增78%，錄得99.49億元。 

展望後市，在接近五月中旬時，中美就關稅戰談判出現重大突破，令市場乍現曙光，加上大量資金流入，令拆息回落，直接減輕供樓負擔，市場上一手新盤熱賣，二手交投亦見回升，造就整體市場氣氛回暖，交投回升。筆者預料在一手及二手住宅雙雙回勇帶動下，六月份整體樓宇買賣登記量(主要反映五月中旬至六月上旬的實際市況)將有力反彈逾兩成，上試7,900宗水平，屆時勢創自2024年五月以來的14個月新高，整體樓市於下半年初段料繼續穩中走俏。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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2025年本港樓市實現驚喜大逆轉，從年初的低迷偏軟，一路衝刺到年底的熱鬧市況，全年整體成交量及金額雙雙錄得兩連升，創下近四年佳績。回顧年初，大家還在傳統淡季裡抱怨交投冷清，誰想到2月底財政預算案一出，把100元印花稅的適用門檻從300萬元擴大到400萬元，瞬間掀起了細價樓的熱潮！一手新盤和二手屋苑立刻熱鬧起來，買家蜂擁而入，市場氣氛由凍轉沸。

雖然年中一度有中美關稅爭端嚇窒全球股市，樓市也小小震盪，但問題很快化解，股市反彈、經濟復甦，加上施政報告放寬投資移民買樓限制，入市信心明顯回升。到了下半年，豪宅市場終於接棒，投資者大舉進場，整個樓市呈現出一片欣欣向榮的景象。

據土地註冊處最新數字，截至12月17日，全年私人住宅買賣登記已達55,968宗，金額約4,878億元。預計全年總量約5.72萬宗，比2024年的4.84萬宗上升18%，成交總值則增13%至約4,970億元，同樣連升兩年，成為近四年高峰。

2025年樓市一大焦點落在一手新盤市場。年初頭兩個月還在低谷掙扎，發展商抓住印花稅新政，力推細單位新盤，用低價策略吸引買家，市場反應極之熱烈。再加上租樓需求爆棚，很多投資者低位吸納現樓貨尾，用以放租賺取穩定收益。從3月開始，每月一手登記都穩守1,500宗以上，全年預計可達19,940宗、金額2,210億元，比去年升23%和7%，連續三年上升，創近六年新高。不過，因為細價單位佔比大增，每宗平均價跌了12.7%至1,108萬元。一手成交佔整體比例升至34.9%，創六年高位；二手則退至65.1%。

二手市場表現同有起色，從第二季起每月成交維持3,000宗以上，主要受惠於股市向上、經濟增長，加上9至10月連續減息，購買力從細價盤逐步擴散到中大單位甚至豪宅。截至12月15日，二手登記約36,183宗、金額2,694億元，全年預計3.72萬宗和2,760億元，分別升16%和18%，成交總值終止三年跌勢，創近四年最多。至於每宗平均價微升1.5%至741萬元，量價齊升，證明復甦相當扎實。

要提全年最大亮點之一，絕對是400萬元以下的細價住宅市場。一手這類盤登記激增78%至約2,202宗，二手亦爆升29%至13,155宗，成為唯一破萬宗的銀碼類別。這不只反映政策威力，還顯示細價樓對中低收入家庭的巨大吸引力，讓更多人實現上車夢。

樓價和租金方面，中小型住宅全年預計升3.2%，豪宅升2.5%；租金更猛，中小型全年料升4.6%，豪宅則升3.4%，主要靠租務需求強勁支撐。

總括而言，2025年香港樓市在政策助力、經濟回暖及減息環境下，實現全面復甦。細價盤無疑是大贏家，帶動整個市場重拾活力。至於2026年，這股升勢能否延續？留待下期本欄繼續探討。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮