樓市延續升勢的五個原因

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

港股有「五窮六絕七翻身」之說，但今年樓市走勢卻反其道而行。5月樓市開始出現反彈跡象，無論是細價樓還是超級豪宅，成交量均見回升，甚至誕下「亞洲樓王」新紀錄。

銀行拆息上周跌穿1厘，進一步刺激市場氣氛；加上租金持續上升，令不少租客轉為置業，「轉租為買」趨勢逐漸形成，為樓價提供支撐。差餉物業估價署數據顯示，4月私人住宅售價指數結束連跌四個月的頹勢，按月回升0.35%，報285.7點。各類單位全面錄得升幅，其中細價樓升幅最明顯，面積約431方呎的A類單位按月升0.53%，為逾一年來最大升幅。

5月一手市場成交量逾2,200宗，較4月的1,100宗大增逾倍。其實今年新盤入市氣氛並不差，已經連續四個月成交過千宗，首五個月計，發展商共售出逾7,600個單位，是近六年次高，僅次於去年「撤辣」後同期的約8,100宗，反映市場活躍度依然高企。

換樓需求釋放，加上內地買家積極入市，推動豪宅市場回暖。5月售價超過3,000萬元的一手豪宅成交約80宗，按月升逾五成，創半年新高。當中最矚目的，是山頂Mount Nicholson一個特色頂層單位以逾6億元成交，呎價高達14.4萬元，刷新亞洲一手分層單位紀錄。由此可見，雖然整體樓價過去數年調整，但超級豪宅因供應稀少，價格仍具支撐力。另方面，黃竹坑站上蓋豪宅項目「滶晨」首日開售即售出11伙，吸金逾10億元，當中一伙成交價達8,100萬元，創下區內近四年新高。

在五大利好因素支持下，包括拆息回落、全面撤辣、租金上升、「供樓平過租樓」的情況，以及人才政策吸引等，樓市動力明顯增強，相信6月樓市也「不絕」，有望延續升勢。

此外，針對美國政府近日禁止哈佛大學招收國際學生的爭議，不少原計劃赴美升學的學生開始觀望，甚至打退堂鼓。部分中國留學生簽證遭撤，亦促使人才流向香港。作為「國際高等教育樞紐」，香港擁有優質教育資源，有望吸引更多內地及海外優秀學生，進一步支撐本地樓市。政府亦表示，如有需要，將考慮進一步提高非本地收生學額。香港的大學將敞開大門，歡迎他們成為香港的一份子。

中原陳永傑

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮