新居屋2024開始選樓，首幾日「樓王」啟盈苑深受買家歡迎，油塘高曦苑銷情亦不俗。其實選樓時除要考慮屋苑位置及戶型等因素，申請按揭也是重要一環。不少人認為各大銀行居屋按揭條款相若，但細節上是有輕微出入。今次筆者介紹居屋按揭4個小貼士，讓大家比較按揭更加精明。
申請按揭時間與收樓日期息息相關。根據新居屋2024五大屋苑資料，觀塘安柏苑已屆現樓，買家需要短時間內申請按揭，建議盡快準備按揭申請文件。至於其餘屋苑買家則要緊記屋苑的預計關鍵日期，一般在收樓前3個月至半年內可開始申請按揭，個別銀行亦有提供特長成交期按揭服務，如有需要可向按揭轉介公司比較不同銀行的按揭計劃。
現時各銀行的居屋按揭計劃，普遍設有高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link），此活期戶口與按揭利率一致，故較大型銀行活期利率為高，適用金額一般高達按揭未剩餘還款的50%，可以節省部份按揭利息支出，另外客戶亦可自由存入及提取Mortgage-Link的存款，比定期存款戶口更具彈性。
過往資助房屋按揭只能使用P按，但近年措施已經放寬，居屋買家可選H按或P按。H按用家在拆息（HIBOR）下跌時，可以享受低息供樓，以300萬元貸款額及還款期30年計算，現時新造P按實際息率一般以3.5厘供樓，每月供款為$13,471；而新造H按則以HIBOR+1.3%計算，以6月12日（截稿日）一個月HIBOR為0.63%基準下，實際息率只需1.93厘，每月供款為$10,984，較P按節省約$2,487。即使HIBOR日後回升時，H按亦有鎖息上限作保障，可謂「進可攻，退可守」。
銀行提供的按揭現金回贈亦是考慮之一，可以幫補律師費或裝修費等支出。雖然每間銀行的居屋按揭現金回贈看似相若，但銀行會根據實際情況，對優質客戶酌情批出更多的按揭回贈。所以選擇居屋按揭也應該貨比三家，置業自然更加輕鬆。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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今日是Boxing Day，意即2025快成過去，亦是時候為2026年的樓市把把脈。香港樓市經過連續三年下跌後，終於在2025年首季末成功築底，並逐步回升。進入第三季尤其是9月後，升幅明顯加快。預計2025全年樓價至少升逾3%。目前樓市正處於上升初期，在多項利好因素支撐下，2026年樓價料將有更強勁的升勢，後市可持續看俏。
受惠減息周期持續，入市意欲進一步提升，息口一直是影響樓市的最大因素之一。自9月起，美國及香港已連續減息兩次，12月11日美國再減息雖未獲香港即時跟隨，但本地息口已有所回落。市場預期2026年將正式步入減息及低息周期，尤其是明年5月新任聯儲局局長上台後，減息步伐甚至加快。這將大幅降低置業成本，刺激更多買家入市，進一步推升整體入市意欲。
此外，在內地客人比例續增下，加上新港人「租轉買」個案越來越多，都是2026年樓市看好的重要原因。過去三年樓價累跌近三成，配合全面撤辣及2025年《施政報告》將投資移民置業門檻降至3,000萬元，內地買家入市意欲顯著增加。今年內地客成交佔比已升至約25%，預計2026年將進一步走高，逐步逼近30%的水平。同時，不少暫租樓的新香港人亦會趁低息環境「轉租為買」，為樓市注入額外購買力。
整體經濟方面，香港GDP已連續11季錄得正增長，近期增速更有加快。失業率由高位3.9%回落至3.8%，並預計持續改善。訪港旅遊人次大幅反彈，以內地客為主，帶動餐飲及零售消費逐步復甦。整體經濟轉強，將為2026年樓市提供堅實支撐。
另一重要因素是資本市場暢旺，IPO及財富效應可惠及樓市，港股過去一年表現跑贏全球主要市場，IPO集資額更位居全球之冠。目前排隊上市企業數以百計，2026年上升勢頭料將延續。這不僅帶來大量資金流入，亦吸引更多企業及高端人才進駐，衍生住屋及投資需求。財富效應擴散，將進一步刺激高端及投資物業成交。
此外，今年新盤多以貼市價開售，銷情理想，貨尾量由年初約2.3萬伙降至目前約2萬伙。發展商推盤及開價壓力得以紓緩，未來新盤定價可逐步企穩，並帶動二手市場跟隨回暖。
綜合以上各項利好因素，預計2026年一二手私宅合計登記量將由2025年的約5.72萬宗，上升10%至約6.30萬宗，較2013年起十四年平均值（約5.36萬宗）高出17.5%。當中一手私宅預計可錄2.20萬宗，較2025年1.99萬宗上升11%；至於二手私宅預計有4.10萬宗，較2025年3.72萬宗再漲10%。成交金額方面，因交投活躍及樓價上漲，2026年一二手合計總值料增16%，達5,750億元，有望創下五年新高。
樓價方面，預計2026年整體升幅約7%，其中中小型住宅看升6%至8，豪宅物業在低基數、投資移民及高才通買家支持下，升幅可達8%，略為跑贏大市。租金方面，因前期已累積較大升幅，加上部分租客轉買及投資者入市增加供應，2026年租金升幅料會收窄，全年僅看升約3%，而中小型及豪宅租金升幅料相若。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
