新居屋按揭勿亂選 4個貼士揀得更精明

新居屋2024開始選樓，首幾日「樓王」啟盈苑深受買家歡迎，油塘高曦苑銷情亦不俗。其實選樓時除要考慮屋苑位置及戶型等因素，申請按揭也是重要一環。不少人認為各大銀行居屋按揭條款相若，但細節上是有輕微出入。今次筆者介紹居屋按揭4個小貼士，讓大家比較按揭更加精明。

申請按揭時間與收樓日期息息相關。根據新居屋2024五大屋苑資料，觀塘安柏苑已屆現樓，買家需要短時間內申請按揭，建議盡快準備按揭申請文件。至於其餘屋苑買家則要緊記屋苑的預計關鍵日期，一般在收樓前3個月至半年內可開始申請按揭，個別銀行亦有提供特長成交期按揭服務，如有需要可向按揭轉介公司比較不同銀行的按揭計劃。

現時各銀行的居屋按揭計劃，普遍設有高息存款掛鈎戶口（Mortgage-Link），此活期戶口與按揭利率一致，故較大型銀行活期利率為高，適用金額一般高達按揭未剩餘還款的50%，可以節省部份按揭利息支出，另外客戶亦可自由存入及提取Mortgage-Link的存款，比定期存款戶口更具彈性。

過往資助房屋按揭只能使用P按，但近年措施已經放寬，居屋買家可選H按或P按。H按用家在拆息（HIBOR）下跌時，可以享受低息供樓，以300萬元貸款額及還款期30年計算，現時新造P按實際息率一般以3.5厘供樓，每月供款為$13,471；而新造H按則以HIBOR+1.3%計算，以6月12日（截稿日）一個月HIBOR為0.63%基準下，實際息率只需1.93厘，每月供款為$10,984，較P按節省約$2,487。即使HIBOR日後回升時，H按亦有鎖息上限作保障，可謂「進可攻，退可守」。

銀行提供的按揭現金回贈亦是考慮之一，可以幫補律師費或裝修費等支出。雖然每間銀行的居屋按揭現金回贈看似相若，但銀行會根據實際情況，對優質客戶酌情批出更多的按揭回贈。所以選擇居屋按揭也應該貨比三家，置業自然更加輕鬆。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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上回筆者為大家介紹了如何透過「居所貸款利息」扣稅慳錢，今回將繼續講解其他注意事項。

首年供樓或未能用盡扣稅額

最新課稅年度為2024年4月1日至2025年3月31日。居所貸款利息的扣稅額是根據供樓人士在課稅年度內的總供樓利息開支計算的。假設業主於去年11月開始入住新屋，每月的供樓利息約為$14,500，而利息扣減的月份僅有5個月（即2024年11月至2025年3月），則可申請的扣稅額為$14,500 x 5個月 = $72,500，這樣便未能用盡10萬元扣稅額。

如其他扣除項目足夠 居所貸款利息可保留至下次使用

居所貸款利息僅可在20個課稅年度可使用，但不必連續使用。除了居所貸款利息外，納稅人還可以透過其他扣稅項目來減輕稅務負擔，包括強積金供款、長者住宿照顧開支、個人進修開支、自願醫保計劃、合資格年金保費以及慈善捐款等。如果供樓人士在計算基本免稅額及其他稅款寬免後已無需繳稅，那麼居所貸款利息的配額便可留待日後使用。

樓花期間的利息支出不可用作扣稅額

近年一手主導市場，由於政府放寬樓花按揭的成數上限，現時樓花按揭與現樓按揭的條款已經睇齊，因此更多一手買家傾向選擇「即供」付款方法，即在物業尚未落成時便開始供款。然而需要注意的是，居所貸款利息的扣稅指引指出，物業必須已經用作居住，而樓花仍在興建中，這意味著業主在入住前所支付的按揭貸款利息將無法用作扣稅。

 

加按套現的利息支出不可用作扣稅額

有些業主可能會將已供斷的物業加按，即重新向銀行申請按揭，以套現出另一筆資金，並用於資金周轉或其他投資用途。不過，這筆新貸款並非用於購買住宅，因此這筆加按貸款的利息支出將無法當作居所貸款利息的扣稅。

每位業主的處境各有不同，計算稅項的方式也會有所差異。如果對報稅有任何疑問，建議向稅務局進行詳細查詢。

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