港人儲蓄能力驚人

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

金管局最新數據顯示，4月本港銀行存款總額突破18萬億元，達18.079萬億元，按年增長9.2%，並連續15個月錄得升幅。近期樓市氣氛轉趨樂觀，這筆「儲蓄彈藥」或將轉化為實質購買力，為市場注入新動力。

俗語有話「積穀防饑」，香港經濟近年持續疲弱，市民減少消費，不買就儲，有錢都寧願放入銀行，加上不斷有外來資金流入，本港銀行存款越儲越多。相比1997年銀行存款僅不足3萬億元，經過28年，累升近五倍；多年來證明港人儲蓄能力驚人，這筆錢其實就好似投資市場入面隨時可以出動的「彈藥庫」，一旦出擊，隨時引發另一次大旺市。

本港存款額已達天文數字，以去年全港整體物業註冊總值計算，僅為5,314億元，只佔現時銀行存款總額的不到3%；回顧過去20年（2005至2024年），累積物業註冊金額亦僅約11萬億元，遠低於現時的銀行存款規模。這意味着，即使只有一小部分資金從存款流向樓市，對市場亦可構成支撐。當資金積聚於本地而未大量外流，一旦市場氣氛轉好或利率持續回落，這筆「儲蓄彈藥」有機會迅速轉化為實際購買力。

近排息口開始回落，見到越來越多市民由「租樓」轉做「買樓」。以前樓市一向都是租客話事，中原地產成交數據顯示，去年平均每10宗成交個案入面，有6宗是租樓，有些月份更只得2宗買賣。今年情況卻有些轉變，尤其2月至5月，「供樓平過租樓」成為大趨勢，平均每10宗成交，有4至5宗都是買樓，租客和買家的比例幾乎打成平手，表現勢均力敵。

現時買樓收租，平均有3.5厘回報，部分達逾4厘，市場按息跌穿2厘，已大幅低於租金回報，買樓已具吸引力。正所謂「春江水暖鴨先知」，實力買家見市況回暖，立刻主動出擊。單計5月，一手市場就錄得約83宗樓價逾3,000萬元的大額成交，按月上升逾七成，創半年以來新高。這不僅反映實力買家對後市轉趨樂觀，也顯示部分資金或開始由觀望轉為積極入市。

至於2025年首五個月，新盤成交量累積約7,800宗；若加上6月，估計上半年成交有機會突破1萬宗，比起去年同期約8,800宗增加逾一成，有望創下近六年以來最高紀錄。

中原陳永傑

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2025年收官之月，香港樓市迎來久違的突破性升浪。土地註冊處最新數據顯示，12月份全港樓宇買賣登記量直衝9,010宗，較11月顯著上升26%，不僅連續10個月穩守六千宗以上，更一舉突破九千大關，創下近20個月以來新高。同期登記總值亦同步攀升13%，達675.65億元，同樣刷新近期紀錄。值得注意的是，本輪升勢並非由單一板塊推動，而是由資助房屋及車位買賣雙引擎帶動，反映市場購買力正朝多元化、實質化方向釋放。

資助房屋成拉力 一手私宅靠穩

細看住宅新盤市場，表現最為突出的是兩個新居屋項目——粉嶺「聚然」及觀塘「峻然」，兩者合共貢獻逾千宗登記，成為推高整體數字的重要動力。一手私人住宅方面，雖然登記量微調至1,690宗，但仍連續四個月穩守二百億港元以上成交額，當中如柏景峰、啟德海灣1期等指標新盤持續錄得過百宗成交，顯示市場對優質項目仍有堅實需求。

二手市場穩步回暖 非住宅板塊異軍突起

二手住宅市場亦持續復甦，登記量連續9個月高企三千宗以上，12月更錄得3,787宗，創20個月新高，反映普遍買家入市信心已明顯轉強。非住宅市場同樣表現亮眼，在車位及商舖成交帶動下，登記量突破千宗，按月急升30%，其中兩宗逾十億元的商廈大手登記，更顯資金正逐步流入非住宅板塊。

短期整固屬健康調整 新春小陽春可期

隨著年底成交旺季過去，加上節日氣氛影響，預計1月份登記量將出現季節性回落，或下試七千宗水平，此屬市場正常整固。然而，由於二手市場承接力已見增強，加上農曆新年前後料有「小陽春」效應，只要發展商重新部署推盤節奏，市場動力有望再度凝聚，最新新界大盤便已收逾4萬票，成為新票王。整體而言，是次突破九千宗的表現，標誌著樓市已走出低迷，步入由剛需帶動、板塊輪動的穩健復甦階段，期待後市升速加快。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮