應如何解讀住宅與工商舖市場？

銀行同業拆息近期維持低位，大量定期存款資金急需尋找更高回報的出路。筆者近日接到不少朋友及客戶查詢，問題多圍繞樓價是否已見底。在當前市況下，許多有意入市的投資者顯得進退維谷，亟需專業意見指引。特別是傳媒頻繁報道業主及投資者大幅減價沽貨，這些消息持續影響市場情緒，令部分人士質疑現時是否入市良機。然而，手持資金卻不甘於低回報的定期存款，尋求投資機會無疑是正確選擇。問題在於，應否將資金投向樓市，抑或探索其他投資選項？

自2018年中美貿易戰開始，隨後的社會事件及三年疫情衝擊，重創大型投資者及發展商，許多陷入高息借貸的困境。發展商早年高價投地時，普遍預期樓價會隨市場上升，帶來豐厚回報，惟現實大相逕庭。樓價下滑同時借貸成本急升，構成「雙重壓力」，迫使發展商大幅減價出售物業，以緩解資金壓力。

過去在工商舖市場表現優異的投資者，持有大量工商舖及少量住宅物業，壓力同樣沉重。經濟疲弱導致需求萎縮，疫後商業及消費環境劇變，工商舖物業價值大幅縮水。銀行要求每年重估還款能力，迫使投資者加快出售物業以減輕負擔，無論是工商舖還是住宅物業，皆不惜大幅減價。部分工商舖物業成交價較購入價下跌六至七成，傳媒報道這些大幅減價案例後，常令不熟悉市場的市民誤以為住宅市場同樣低迷，導致潛在買家更為猶豫，甚至誤判市場走勢。

買家在決定入市前，必須了解住宅與工商舖市場的根本差異。工商舖市場的買家多為企業或專業投資者，交易受商業環境、租賃需求及經濟周期影響，價格波動劇烈，流動性較低。住宅市場則以自住及長線投資需求為主，受宏觀經濟、利率及政策影響較大，需求相對穩定。一般投資者鮮有涉足工商舖市場，更不應將其市況視為整體物業市場的風向標。近期利好因素浮現，包括市場信心回暖、租金回報率高企及拆息回落，顯示住宅市場在下跌約三成後已大致企穩，絕非部分人危言聳聽的「再跌三成」。

利嘉閣地產總裁廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

中國人的企業能夠愈做愈強，席捲全球，其中一個要點就是善於「借鑑」成功經驗，將優質的產品或商業模式迅速地「複製再改良」，縮短研發與市場驗證的時間，最終甚至超越原創。然而，這種「借鑑後再提升」的策略，近年在內地難以助企業突圍。惡性價格競爭席捲各行各業，即使產品品質更勝一籌，也難以在無休止的低價競爭中立足，導致企業倒閉頻現，經濟陷入下滑的惡性循環。

香港的商業環境同樣面臨嚴峻挑戰。消費需求疲弱，內地連鎖品牌大規模進駐，對零售與餐飲業造成顯著衝擊。這些品牌憑藉規模經濟、統一的店面設計、服務標準及低價策略，對本地傳統經營者構成強大壓力。香港的工資與舖租成本高昂是不爭的事實，若企業盲目捲入價格戰，經營將難以為繼。筆者認為，香港企業若要脫穎而出，必須摒棄低價競爭思維，轉而專注於獨特的經營模式。特別是在店面環境與客戶體驗方面，應追求更高品質的服務，並積極尋求創新，打造與眾不同的營商策略，方能在激烈市場中開拓出路。同時，隨着香港經濟逐步復甦，企業應把握這一機遇，充分利用改善中的營商環境，探索新的發展空間。

作為地產代理行業的一員，筆者深知此行業的情況，根本難以用低價競爭作為核心策略，而且也不應以降低收費作招徠。近年，不少地產代理為了爭取客戶，不自覺陷入惡性競爭，主動大幅削減佣金，甚至一再妥協，只求快速抓住客人。然而，這種低價競爭往往令代理的付出變成「白做」，一切徒勞無功，不僅損害自身收益，更有損行業的專業形象。地產交易涉及數百萬甚至上億元的資金，若客戶因代理建議欠缺專業而作出錯誤決定，即使節省了微不足道的佣金，也難以彌補重大損失。因此，地產代理的價值不在於佣金高低，而在於能否提供專業洞見與優質服務。

地產代理應以專業為本，憑藉深入的市場分析與精準建議，為客戶提供可靠的置業指引，協助他們作出明智決策。同時，優質的服務體驗尤為重要，尤其是在交易後的持續跟進。從首次接觸到成交後的支援，代理應確保客戶感受到無微不至的關懷，讓他們認為支付的佣金物有所值。這種以專業與服務為核心的經營理念，不僅能提升客戶滿意度，更能為代理及行業建立長遠的信譽基礎。

香港樓市作為本地經濟的支柱，牽動眾多相關行業，地產代理更是其中關鍵一環。雖然當前樓價未必已觸底，但筆者相信，其距離底部已相當接近。在這關鍵時刻，地產代理應堅守專業，拒絕陷入低價競爭的困境。通過提供高質量的服務與專業建議，代理不僅能幫助客戶實現理想置業，更能為自身及行業開創可持續發展的未來。

利嘉閣地產總裁廖偉強