歷史總是不斷重複，只是改換一下包裝而已。
恒隆老闆陳啟宗退休之前，喜歡每年在年報的《致股東函》中，講述他對市場的分析。他在2023年的《致股東函》中寫道，「在當前的大環境下，任何企業的目標應該是保本保命，而非大力發展。」
或許這個警告，對恒大集團來說已經太遲了，因為恒大在2021年開始爆雷，結果最近香港高等法院頒令恒大清盤，許家印打造這個曾經光輝一時的內房集團，在2017年攀上高峰，8年後轟然倒下。
陳啟宗曾講過兩個關於內地房地產的小故事，第一個是關於他的家族。他是天津人，他的祖父和其兄弟曾經在天津擁有過一條官銀號街，但他爺爺一個晚上就賭輸了整條街。經過兩代人，陳啟宗終於把另一條街買回來建恒隆廣場。
第二個故事是關於內房發展商。17年前，內地發展商一行20多人來探訪陳啟宗，陳啟宗告訴他們，大約20年後，他們當中有60%的人會賺錢，其中5至10%會成為超級富豪，餘下那40%，也許20%會陷入困境或退出業界，剩下的20%就會破產。
當時內地房地產業剛剛開始興旺，那20多個內房商，沒有人想像到自己會成為最底層破產的20%的人。陳啟宗說，遺憾的是，事實證明他本人當時是過於樂觀了，現在他們多數，甚至全部都破產了。
2017年，陳啟宗參加了一個內地最大型的年度房產業論壇，與十多位內地發展商同台演講，當被問及香港物業市場5年後（即2022年） 會否由內地公司主導時，現場人人都說會，唯獨陳啟宗說不會。陳啟宗的結論是，「這提醒我們，一個人在牛市時，可以變得何等過份自信。」
恒大就是如此，主席許家印特別自信。多年前，網上流傳一條影片，許家印和自己的公司同事打籃球，許家印的球技相當一般，是單刀也不能入球那一種，但他帶波進攻時，他的同事就會好像看見摩西進入紅海時那樣，立刻走開讓路，讓許老闆輕鬆進球，之後大拍手掌。這種企業氛圍，完全是老闆造成的，和現在獄中一個肥佬老闆相當近似。
恒大當年的經營方式，就是「十個茶煲一個蓋」，買地回來，半年開發，一年銷售，由於恒大發債的成本超過10厘，資金成本很高，賣樓不可能賺錢。當時有地產界老大告訴我，恒大只是賺「流水」，資金轉來轉去，不斷滾大銷售額，成為內地銷售第一大房企，然後就吹高股價，在資本市場賺錢。
阿爺早已看到這亂局，一早提出「房住不炒」的口號，在2020年開始提出「三條紅線」措施，將房企分為紅橙黃綠四檔，如果踏過三條紅線就是紅色檔，就不得新增有息負債。當時我問起一個內房商，他還信心滿滿地告訴我，這些政策不管用，但如今他的公司也破產了。
行業盛衰有周期性，也有結構性，現在要小心房地產企業，特別是商業房產，不止遇上周期性的問題，還有結構性的問題。在互聯網的大潮之下，再加上AI高速發展，企業未來會大量節省人手，即使上班人員也不一定需要在辦公室工作，商業地產的需求會大幅減少，所處的位置也不一定需要在傳統的市中心。
你看看摩根大通就將其大樓設在九龍灣而不是中環，就已經知道世界變了，他們一星期還有一兩天在家工作。做生意即使只是遇上一個周期性的衝擊，也不是人人可以挺得過去，特別是以高負債進行投資，往往捱不過一個小小的波動。
正如陳啟宗所說，一個人在牛市時可以變得何等過份自信。無論我們怎樣看好一種投資市場，減少槓桿、甚至不用槓桿，是渡過周期的最佳方法。
盧永雄
