陳啟宗祖父輸掉一條街的故事

歷史總是不斷重複，只是改換一下包裝而已。

恒隆老闆陳啟宗退休之前，喜歡每年在年報的《致股東函》中，講述他對市場的分析。他在2023年的《致股東函》中寫道，「在當前的大環境下，任何企業的目標應該是保本保命，而非大力發展。」

或許這個警告，對恒大集團來說已經太遲了，因為恒大在2021年開始爆雷，結果最近香港高等法院頒令恒大清盤，許家印打造這個曾經光輝一時的內房集團，在2017年攀上高峰，8年後轟然倒下。

陳啟宗曾講過兩個關於內地房地產的小故事，第一個是關於他的家族。他是天津人，他的祖父和其兄弟曾經在天津擁有過一條官銀號街，但他爺爺一個晚上就賭輸了整條街。經過兩代人，陳啟宗終於把另一條街買回來建恒隆廣場。
第二個故事是關於內房發展商。17年前，內地發展商一行20多人來探訪陳啟宗，陳啟宗告訴他們，大約20年後，他們當中有60%的人會賺錢，其中5至10%會成為超級富豪，餘下那40%，也許20%會陷入困境或退出業界，剩下的20%就會破產。

當時內地房地產業剛剛開始興旺，那20多個內房商，沒有人想像到自己會成為最底層破產的20%的人。陳啟宗說，遺憾的是，事實證明他本人當時是過於樂觀了，現在他們多數，甚至全部都破產了。

2017年，陳啟宗參加了一個內地最大型的年度房產業論壇，與十多位內地發展商同台演講，當被問及香港物業市場5年後（即2022年） 會否由內地公司主導時，現場人人都說會，唯獨陳啟宗說不會。陳啟宗的結論是，「這提醒我們，一個人在牛市時，可以變得何等過份自信。」

恒大就是如此，主席許家印特別自信。多年前，網上流傳一條影片，許家印和自己的公司同事打籃球，許家印的球技相當一般，是單刀也不能入球那一種，但他帶波進攻時，他的同事就會好像看見摩西進入紅海時那樣，立刻走開讓路，讓許老闆輕鬆進球，之後大拍手掌。這種企業氛圍，完全是老闆造成的，和現在獄中一個肥佬老闆相當近似。

恒大當年的經營方式，就是「十個茶煲一個蓋」，買地回來，半年開發，一年銷售，由於恒大發債的成本超過10厘，資金成本很高，賣樓不可能賺錢。當時有地產界老大告訴我，恒大只是賺「流水」，資金轉來轉去，不斷滾大銷售額，成為內地銷售第一大房企，然後就吹高股價，在資本市場賺錢。

阿爺早已看到這亂局，一早提出「房住不炒」的口號，在2020年開始提出「三條紅線」措施，將房企分為紅橙黃綠四檔，如果踏過三條紅線就是紅色檔，就不得新增有息負債。當時我問起一個內房商，他還信心滿滿地告訴我，這些政策不管用，但如今他的公司也破產了。
行業盛衰有周期性，也有結構性，現在要小心房地產企業，特別是商業房產，不止遇上周期性的問題，還有結構性的問題。在互聯網的大潮之下，再加上AI高速發展，企業未來會大量節省人手，即使上班人員也不一定需要在辦公室工作，商業地產的需求會大幅減少，所處的位置也不一定需要在傳統的市中心。
你看看摩根大通就將其大樓設在九龍灣而不是中環，就已經知道世界變了，他們一星期還有一兩天在家工作。做生意即使只是遇上一個周期性的衝擊，也不是人人可以挺得過去，特別是以高負債進行投資，往往捱不過一個小小的波動。

正如陳啟宗所說，一個人在牛市時可以變得何等過份自信。無論我們怎樣看好一種投資市場，減少槓桿、甚至不用槓桿，是渡過周期的最佳方法。

盧永雄

香港人熱衷移民英國，但大英帝國自2016年公投脫歐之後，正在快速走上衰敗的道路。

倫敦本來是世界第3大金融中心，現在跌到10名之外，可說是敗象紛沓。英國工黨政府上台，面對一個殘局。通脹高企、經濟衰敗、債務飆升。工黨政府為免債務爆煲，意圖加稅增加收入，但此舉不但遭到強烈反對，亦有拖低經濟的風險，這樣就走入了一個兩難的死胡同。

英國經濟情況證進一步惡化。近日英國公布今年第3季GDP增長初值，按季增長只有0.1%，較前一季的0.3%增長顯著放緩，低於市場預期。如果以按年計，第3季的GDP增長亦只有1.3%，經濟動力疲弱。與此同時，通脹高企，英國9月通脹率為3.8%，其中食品及非酒精飲品的按年通脹率是4.5%，顯示英國家庭在步向聖誕節日季節，正承受重大的開支壓力。

工黨政府在這種狀況下，還要大力援助烏克蘭，並且積極配合美國提出北約國家將國防開支長線提升至GDP 5%的要求。英國在2023至2024年度的國防開支，只佔GDP 2.3%。英國首相施紀賢宣佈，要將2027年的國防開支佔GDP比例提高到2.5%，到2029年再提升至3%。在財政捉襟見肘之時，仍要大增國防開支，此舉表面上已令人費解。而更令人費解的是，施紀賢政府上台後就大力援助烏克蘭。

截至2024年9月，英國已經向烏克蘭提供了127億英鎊資助，其中76億是軍事援助。到施紀賢政府上台，今年3月又與烏克蘭簽訂22.6億英鎊的貸款協議。這還不止，當美國拒絕向烏克蘭提供可以攻擊俄羅斯本土的中程導彈之時，英國就同意向烏克蘭提供暴風陰影巡航導彈，成為第一個國家批准烏克蘭用本國武器打擊俄羅斯本土。英國甚至將特種部隊暗中派入烏克蘭，幫助烏軍追蹤俄軍的火炮陣地，甚至培養澤連斯基的安保團隊。

英國作為一個窮國，還要斥巨資資助烏克蘭，難道真的只是想站在道德高地，「幫助烏克蘭這個民主國家，對抗俄羅斯的暴政」？

世事沒有那麼簡單。答案可能從英國的最大軍火商貝宜武器系統公司（BAE Systems plc）的股票價格，可以看到端倪。俄烏戰爭2022年2月開打前，貝宜武器系統的股價只是26美元，但後來「槍聲一響、黃金萬兩」，如今貝宜武器系統的股價已經升至94.9美元，接近3年前的4倍。

這就衍生一個軍事經濟概念。當俄烏戰爭開打的時候，很多人都估計俄羅斯的經濟馬上會崩潰，但結果出乎意料，在戰爭機器開動後，該國軍工產業急速膨脹，大量招聘工人，搞出一個繁榮的軍事經濟。或許英國工黨施紀賢政府一上台就衝出來援助烏克蘭，也看到軍事經濟是一條救命草，希望大量增加軍費投入，帶動英國本來已經疲不能興的經濟。甚至憧憬將來戰爭結束後，英國可以在烏克蘭重建中分一杯羹。

不過，以一個國家發展而言，搞軍事經濟是一劑毒藥，因為生產出來的炮彈，在其他國家的國土上爆炸，沒有延伸的經濟效益，除了軍工廠和它的工人外，國民難以蒙受到甚麼好處。

估計未來即使英國的GDP增長數字見底回升，英國人仍然會活在水深火熱當中。軍工經濟帶動物價會不斷上漲，除非你在火炮廠打工，否則你會覺得生活越來越艱難。

盧永雄