歷史總是不斷重複,只是改換一下包裝而已。
恒隆老闆陳啟宗退休之前,喜歡每年在年報的《致股東函》中,講述他對市場的分析。他在2023年的《致股東函》中寫道,「在當前的大環境下,任何企業的目標應該是保本保命,而非大力發展。」
或許這個警告,對恒大集團來說已經太遲了,因為恒大在2021年開始爆雷,結果最近香港高等法院頒令恒大清盤,許家印打造這個曾經光輝一時的內房集團,在2017年攀上高峰,8年後轟然倒下。
陳啟宗曾講過兩個關於內地房地產的小故事,第一個是關於他的家族。他是天津人,他的祖父和其兄弟曾經在天津擁有過一條官銀號街,但他爺爺一個晚上就賭輸了整條街。經過兩代人,陳啟宗終於把另一條街買回來建恒隆廣場。
第二個故事是關於內房發展商。17年前,內地發展商一行20多人來探訪陳啟宗,陳啟宗告訴他們,大約20年後,他們當中有60%的人會賺錢,其中5至10%會成為超級富豪,餘下那40%,也許20%會陷入困境或退出業界,剩下的20%就會破產。
當時內地房地產業剛剛開始興旺,那20多個內房商,沒有人想像到自己會成為最底層破產的20%的人。陳啟宗說,遺憾的是,事實證明他本人當時是過於樂觀了,現在他們多數,甚至全部都破產了。
2017年,陳啟宗參加了一個內地最大型的年度房產業論壇,與十多位內地發展商同台演講,當被問及香港物業市場5年後(即2022年) 會否由內地公司主導時,現場人人都說會,唯獨陳啟宗說不會。陳啟宗的結論是,「這提醒我們,一個人在牛市時,可以變得何等過份自信。」
恒大就是如此,主席許家印特別自信。多年前,網上流傳一條影片,許家印和自己的公司同事打籃球,許家印的球技相當一般,是單刀也不能入球那一種,但他帶波進攻時,他的同事就會好像看見摩西進入紅海時那樣,立刻走開讓路,讓許老闆輕鬆進球,之後大拍手掌。這種企業氛圍,完全是老闆造成的,和現在獄中一個肥佬老闆相當近似。
恒大當年的經營方式,就是「十個茶煲一個蓋」,買地回來,半年開發,一年銷售,由於恒大發債的成本超過10厘,資金成本很高,賣樓不可能賺錢。當時有地產界老大告訴我,恒大只是賺「流水」,資金轉來轉去,不斷滾大銷售額,成為內地銷售第一大房企,然後就吹高股價,在資本市場賺錢。
阿爺早已看到這亂局,一早提出「房住不炒」的口號,在2020年開始提出「三條紅線」措施,將房企分為紅橙黃綠四檔,如果踏過三條紅線就是紅色檔,就不得新增有息負債。當時我問起一個內房商,他還信心滿滿地告訴我,這些政策不管用,但如今他的公司也破產了。
行業盛衰有周期性,也有結構性,現在要小心房地產企業,特別是商業房產,不止遇上周期性的問題,還有結構性的問題。在互聯網的大潮之下,再加上AI高速發展,企業未來會大量節省人手,即使上班人員也不一定需要在辦公室工作,商業地產的需求會大幅減少,所處的位置也不一定需要在傳統的市中心。
你看看摩根大通就將其大樓設在九龍灣而不是中環,就已經知道世界變了,他們一星期還有一兩天在家工作。做生意即使只是遇上一個周期性的衝擊,也不是人人可以挺得過去,特別是以高負債進行投資,往往捱不過一個小小的波動。
正如陳啟宗所說,一個人在牛市時可以變得何等過份自信。無論我們怎樣看好一種投資市場,減少槓桿、甚至不用槓桿,是渡過周期的最佳方法。
盧永雄