歷史總是不斷重複，只是改換一下包裝而已。
恒隆老闆陳啟宗退休之前，喜歡每年在年報的《致股東函》中，講述他對市場的分析。他在2023年的《致股東函》中寫道，「在當前的大環境下，任何企業的目標應該是保本保命，而非大力發展。」
或許這個警告，對恒大集團來說已經太遲了，因為恒大在2021年開始爆雷，結果最近香港高等法院頒令恒大清盤，許家印打造這個曾經光輝一時的內房集團，在2017年攀上高峰，8年後轟然倒下。
陳啟宗曾講過兩個關於內地房地產的小故事，第一個是關於他的家族。他是天津人，他的祖父和其兄弟曾經在天津擁有過一條官銀號街，但他爺爺一個晚上就賭輸了整條街。經過兩代人，陳啟宗終於把另一條街買回來建恒隆廣場。
第二個故事是關於內房發展商。17年前，內地發展商一行20多人來探訪陳啟宗，陳啟宗告訴他們，大約20年後，他們當中有60%的人會賺錢，其中5至10%會成為超級富豪，餘下那40%，也許20%會陷入困境或退出業界，剩下的20%就會破產。
當時內地房地產業剛剛開始興旺，那20多個內房商，沒有人想像到自己會成為最底層破產的20%的人。陳啟宗說，遺憾的是，事實證明他本人當時是過於樂觀了，現在他們多數，甚至全部都破產了。
2017年，陳啟宗參加了一個內地最大型的年度房產業論壇，與十多位內地發展商同台演講，當被問及香港物業市場5年後（即2022年） 會否由內地公司主導時，現場人人都說會，唯獨陳啟宗說不會。陳啟宗的結論是，「這提醒我們，一個人在牛市時，可以變得何等過份自信。」
恒大就是如此，主席許家印特別自信。多年前，網上流傳一條影片，許家印和自己的公司同事打籃球，許家印的球技相當一般，是單刀也不能入球那一種，但他帶波進攻時，他的同事就會好像看見摩西進入紅海時那樣，立刻走開讓路，讓許老闆輕鬆進球，之後大拍手掌。這種企業氛圍，完全是老闆造成的，和現在獄中一個肥佬老闆相當近似。
恒大當年的經營方式，就是「十個茶煲一個蓋」，買地回來，半年開發，一年銷售，由於恒大發債的成本超過10厘，資金成本很高，賣樓不可能賺錢。當時有地產界老大告訴我，恒大只是賺「流水」，資金轉來轉去，不斷滾大銷售額，成為內地銷售第一大房企，然後就吹高股價，在資本市場賺錢。
阿爺早已看到這亂局，一早提出「房住不炒」的口號，在2020年開始提出「三條紅線」措施，將房企分為紅橙黃綠四檔，如果踏過三條紅線就是紅色檔，就不得新增有息負債。當時我問起一個內房商，他還信心滿滿地告訴我，這些政策不管用，但如今他的公司也破產了。
行業盛衰有周期性，也有結構性，現在要小心房地產企業，特別是商業房產，不止遇上周期性的問題，還有結構性的問題。在互聯網的大潮之下，再加上AI高速發展，企業未來會大量節省人手，即使上班人員也不一定需要在辦公室工作，商業地產的需求會大幅減少，所處的位置也不一定需要在傳統的市中心。
你看看摩根大通就將其大樓設在九龍灣而不是中環，就已經知道世界變了，他們一星期還有一兩天在家工作。做生意即使只是遇上一個周期性的衝擊，也不是人人可以挺得過去，特別是以高負債進行投資，往往捱不過一個小小的波動。
正如陳啟宗所說，一個人在牛市時可以變得何等過份自信。無論我們怎樣看好一種投資市場，減少槓桿、甚至不用槓桿，是渡過周期的最佳方法。
盧永雄
香港投資管理有限公司在12月交出成立以來第一份年報。港投公司是第一間特區政府全資擁有的投資公司，年報公開後就惹來一些議論。
根據港投公司年報的資料，截至2024年底，港投公司管理的資產640億港元，但實際上已投資的資產未超過20%，換言之截至去年底，大部分資金亦處於未投資狀態。而在已投資的資金裡，主要集中3個投資主題：
一、硬科技與核心科技，佔投資7成以上；
二、生命科技與生物醫藥；
三、新能源與綠色科技。
從已投資的方向可見，港投公司明顯不是作短期財務投資，而是以「耐心資本」的方式投入高科技產業，進行長週期投資。
港投公司發表年報之後，惹來網上一些批評，主要認為港投公司的透明度不足，指年報未附上完整的財務報表，亦沒有完整公佈所有投資項目，沒有披露投資的全貌。有些評論指新加坡的淡馬錫等主權投資公司，會披露更多的資料。
總的而言，我同意港投公司在可能範圍內逐步增加透明度，是一個可取方向，但亦要平衡披露資料會否影響到港投公司的投資目的。
第一、高透明度並非慣例
不同國家或地區，其主權投資基金披露的方式都不一樣，有些披露較多的資料，有些披露較少的資料。披露較多資料會增強透明度，但披露較少資料就保障了投資的自由度和保密性。有些大型的主權基金都披露很少的資料，例如阿聯酋的阿布扎比投資局，就以高度保密的原則行事，僅對外界提供非常有限的財務摘要。
有人以新加坡的淡馬錫與港投公司比較，大家要注意淡馬錫成立於1974年，直到2004年即成立30年後，才發表首份年度報告，而且至今亦未完全公開完整的投資組合細節，僅選擇性披露部分資料。港投公司作為新的主權投資機構，不可以直接與有50年歷史的淡馬錫比較，如果以淡馬錫的方式，港投公司原本可以等多28年才發表首份年度報告。
不同國家和地區，要在公眾問責和投資靈活性當中取得平衡，過度披露會影響基金的談判能力，因為部分很有吸引力的投資項目，未必想過度披露投資的股東，因為他們不想承受短期的輿論壓力，所以港投公司也需要平衡。
第二、要推動戰略產業發展的使命
港投公司並不純粹是一個爭取回報的投資公司，而是要爭取回報之餘，亦看重如何可以推動香港創科生態圈的發展，作為一個「耐心資本」，除了考慮長期回報之外，港投公司的每1元投資現在就帶動了超過6元的長期資本跟投，這正是金融推動創科發展、為經濟賦能的重要作用，所以如果單純看短期投資回報，是看錯了重點。
真正的關鍵在於，從投資角度而言，希望投入的項目有中長期的爆發力。以芯片股王英偉達為例，如果投資者只是著眼於其早期的投資回報，可能一早就會放棄，錯過這間這麼好的公司。
另外亦有意見指，投資組合中香港項目佔34%，其餘很多是內地項目。港投公司有發展香港創科產業的考慮，非香港項目如果會在香港設立研發中心，會與本地的大學合作，甚至會僱用香港的團隊，固然會增加港投公司投資的機會。科技創新就是要海納百川，無論是本地或非本地科企，項目有前景固然值得投資，但如果投資之餘還可以吸引其將部份的研發專利或資產放在香港，就更加對發展香港創科生態圈有槓桿效應，這不是單純披露項目的所在地、項目的來源就可以全面了解到。
第三、政府背書的槓桿效應
港投公司可以找到比較好的項目投資，可以吸納到好的創科公司在香港開展部份業務，與政府的信用背書有關係。以近日刷新行業紀錄的內地公司「銀河通用機械人」 為例，公司完成超過3億美元的創紀錄融資，是內地單輪融資和累計融資額最大的具身智能機械人公司，躋身國際一線，其中關鍵就是獲得中國移動鏈長基金等「國家隊」的領投，證明政府主導的投資不可或缺，也從另一個側面反映，如果沒有港投公司之類政府背景的耐心資本作為早期的背書，初創企業難以快速獲得巨額而且多元的國際頂級資本信任。
另外一個港投公司直接參與投資的科企英矽智慧，它做的是AI生物醫藥行業，本月尾有機會成為今年壓軸上市的新股之一，港投公司的信用背書對英矽智能的發展相當有利，港投公司的入股加速了其他基金向英矽智慧投資，其成功上市也證明了港投公司的耐心資本模式，可以有效培育企業，直至其登陸資本市場。
總的而言，要求港投公司這類主權基金增加透明度本無不可，但也要平衡問責性和保密投資的考慮，我更希望港投公司能夠藉助投資帶動香港整個創科生態的發展，亦不要小看香港發展創科的空間，香港有5間大學打入全球100強的榜單，香港本來是有發展創科的實力，只要政府推動創科的方向明確，一定程度加大投入，再加上香港有成熟的金融市場，香港絕對有條件推動創科產業的發展。
盧永雄
