樓市轉勢 淡友金句不再適用

「今天的平貨會是明天的貴貨」，這句話曾被樓市淡友用作勸人不要入市的「金句」，意思是置業者以為今日買了平價貨，但明日業主或發展商進一步減價，早買的變成買貴了。這句話在樓價連年下挫的市況下，看來有一定的說服力。不少在數年前入市的買家，手上的物業價值難免要隨市況調整。但來到今年，樓市氣氛明顯轉變，經濟環境及投資氛圍均出現改善，樓市可謂柳暗花明。

首先，利率已從高位回落，資金放在定期存款已不復「動輒4厘息」的日子；相反，供樓及營商的還款壓力逐步減輕。觀乎美國聯儲局主席近期言論，第三、四季減息已成市場共識，息口向下將成今年底至明年的主旋律，為樓市注入新動力。

樓市成交及樓價數據亦反映出轉勢跡象。差餉物業估價署的私人住宅樓價指數已連升四個月，累積升幅約1.05%；而租金指數更連升八個月，累積升幅達2.29%。筆者所屬集團的樓價指數亦見反覆向好，進一步印證樓市已見底回穩。

此外，香港近年積極吸資拓展財富管理業務，波士頓諮詢公司《2025年全球財富報告》更將香港與瑞士並列為2024年全球兩大跨境財管中心。香港的跨境財富總值增長高達2,310億美元，冠絕全球。資金湧港，除熱衷投資股市外，房地產亦成為另一重要選項。須知道本港樓價已自高位回調近三成，租金回報高企，自然吸引投資者重新關注，尤其豪宅租金升幅顯著，更受資金追捧。

目前樓市正處於谷底回升的關鍵時刻，「今天的平貨會是明天的貴貨」這種想法已不再適用，取而代之是另一種演繹：「今天仍可平價買到的物業，明天未必再有這樣的機會。」換言之，有意置業的人，不論是自用或投資，皆應該把握時機。

雖然仍有淡友堅持己見，認為購買力持續流入新盤市場，二手樓要「爭客」，樓價必然一浪低於一浪。但現實是否如此？根據土地註冊處數字，今年一至七月錄得11,199宗一手成交，二手成交則約23,514宗，一手佔比雖然上升，但樓價指數並未出現明顯跌幅。換言之，大部分二手業主並未貿然劈價，與新盤「硬撼」。事實上，現時供樓利息已回落，二手業主的供樓壓力相對過去兩年大為減輕。除非個別業主面對財政壓力，或看準「低賣低買」的換樓機會，否則根本無必要鬥低價趕出貨。

樓市回穩，數據是切切實實的佐證，下一步將是儲備上衝的爆發力，置業者宜審慎部署，莫待樓價重拾升勢後才後悔未早入市。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

2025年本港樓市實現驚喜大逆轉，從年初的低迷偏軟，一路衝刺到年底的熱鬧市況，全年整體成交量及金額雙雙錄得兩連升，創下近四年佳績。回顧年初，大家還在傳統淡季裡抱怨交投冷清，誰想到2月底財政預算案一出，把100元印花稅的適用門檻從300萬元擴大到400萬元，瞬間掀起了細價樓的熱潮！一手新盤和二手屋苑立刻熱鬧起來，買家蜂擁而入，市場氣氛由凍轉沸。

雖然年中一度有中美關稅爭端嚇窒全球股市，樓市也小小震盪，但問題很快化解，股市反彈、經濟復甦，加上施政報告放寬投資移民買樓限制，入市信心明顯回升。到了下半年，豪宅市場終於接棒，投資者大舉進場，整個樓市呈現出一片欣欣向榮的景象。

據土地註冊處最新數字，截至12月17日，全年私人住宅買賣登記已達55,968宗，金額約4,878億元。預計全年總量約5.72萬宗，比2024年的4.84萬宗上升18%，成交總值則增13%至約4,970億元，同樣連升兩年，成為近四年高峰。

2025年樓市一大焦點落在一手新盤市場。年初頭兩個月還在低谷掙扎，發展商抓住印花稅新政，力推細單位新盤，用低價策略吸引買家，市場反應極之熱烈。再加上租樓需求爆棚，很多投資者低位吸納現樓貨尾，用以放租賺取穩定收益。從3月開始，每月一手登記都穩守1,500宗以上，全年預計可達19,940宗、金額2,210億元，比去年升23%和7%，連續三年上升，創近六年新高。不過，因為細價單位佔比大增，每宗平均價跌了12.7%至1,108萬元。一手成交佔整體比例升至34.9%，創六年高位；二手則退至65.1%。

二手市場表現同有起色，從第二季起每月成交維持3,000宗以上，主要受惠於股市向上、經濟增長，加上9至10月連續減息，購買力從細價盤逐步擴散到中大單位甚至豪宅。截至12月15日，二手登記約36,183宗、金額2,694億元，全年預計3.72萬宗和2,760億元，分別升16%和18%，成交總值終止三年跌勢，創近四年最多。至於每宗平均價微升1.5%至741萬元，量價齊升，證明復甦相當扎實。

要提全年最大亮點之一，絕對是400萬元以下的細價住宅市場。一手這類盤登記激增78%至約2,202宗，二手亦爆升29%至13,155宗，成為唯一破萬宗的銀碼類別。這不只反映政策威力，還顯示細價樓對中低收入家庭的巨大吸引力，讓更多人實現上車夢。

樓價和租金方面，中小型住宅全年預計升3.2%，豪宅升2.5%；租金更猛，中小型全年料升4.6%，豪宅則升3.4%，主要靠租務需求強勁支撐。

總括而言，2025年香港樓市在政策助力、經濟回暖及減息環境下，實現全面復甦。細價盤無疑是大贏家，帶動整個市場重拾活力。至於2026年，這股升勢能否延續？留待下期本欄繼續探討。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮