為何再現睇樓人潮?

為何再現睇樓人潮?

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

本港樓市近期再次掀起熱話，差估署最新數據顯示，7月份私人住宅樓價指數報287.9點，按月上升0.4%，並已連升四個月，累計升幅逾1%。這是自2023年1至4月後，再度出現「四連升」現象，令人關注樓市是否正真的見底，還是曇花一現。

究竟現時買家的心態如何？市場普遍認為，「寧買當頭起」的心理逐漸浮現。經歷過去年樓價回調，不少觀望中的買家擔心低位已過，錯過筍盤機會，紛紛加快入市步伐，近期多個二手屋苑樓價已見回升。中原地產統計的十大屋苑，8月就有四個屋苑樓價錄得升幅，荔枝角美孚新邨更價量齊升，不單止交投量增加差不多兩成，呎價亦升超過4%至9,982元，是表現最好藍籌屋苑，9月呎價有望重上1萬元水平。天水圍嘉湖山莊呎價連升三個月，由5月7,802元，8月升至8,498元，反彈近9%。將軍澳新都城呎價更連升四個月。

租金持續攀升，已連續八個月上漲，累計漲幅超過2%。7月份租金指數報196.3點，創歷來第八高，接近2019年8月的歷史高位200.1點。對長期租屋的市民而言，每月租金負擔不斷加重。相比之下，7月份綜合消費物價指數（CPI）按年僅上升1%，在九大商品及服務類別中，七個類別價格按年上漲，其中住屋價格升幅最大，按年升1.8%。顯而易見，租金的增幅已顯著超越通脹，成為推動「轉租為買」的重要因素。

股市近日表現強勢，恒指回升，投資者信心回流，資金又鬆動，樓市自然食到順風車。還有兩個利好因素。第一，美國今個月有機會減息，如果成真，市場氣氛會更熾熱，息口壓力進一步減輕。第二，本月施政報告，或有利好樓市政策，一旦落實，信心就更上一層樓。

現時整體樓價升幅尚算溫和，平均每月升幅不足0.3%，未算火熱，始終一手供應多，二手盤源充裕，普遍業主仍願意提供議價空間，買家未至於要幾個人爭一個盤。短期內，若租金繼續創高，加上股市保持強勢，樓市將穩步向上。事實上，最近新盤市場已經有些「小陽春」味道，7、8月一手成交量都破2,000宗，為2019年以來首次，各新盤排隊睇樓人潮又湧現。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

息口或進一步回落，本港樓市氣氛逐漸回暖。尤其新盤市場，連續七個月「月月千宗」成交，迎來2021年以來最長一手旺市。9月市場聚焦在兩大事件，一是新一份施政報告即將公布，二是美國有望啟動減息，兩者皆有機會成為樓市強心針。

聯儲局主席鮑威爾早前拋出「鴿派」言論，被解讀為或轉向轉較寬鬆的貨幣政策，9月減息預期急升溫。如果美國真的重啟減息，香港樓市勢必受惠，供樓壓力隨之減輕。

畢竟港元與美元掛鈎，香港利率要跟住美國走，美國加息時，拆息（HIBOR）和最優惠利率（P）同步向上，按揭供款即時飆升，投資氣氛自然降溫；反過來，如果進入減息周期，港息中長期有望下行，不僅供樓負擔減輕，定存吸引力也會下降，資金自然流回樓市，投資需求升溫。「低息＋樓市回穩」的憧憬，絕對有助催谷成交，買家信心同步提升。

回顧上一次減息在2024年12月，美國減0.25厘，本港銀行跟減0.125厘，樓市即時打了一劑強心針。今年以來，發展商已售出逾1.3萬個單位，達去年全年銷量的八成以上，更超越2022年的9,200宗及2023年的10,800宗。發展商將趁好消息加快推盤去庫存，2025年全年一手成交宗數有望突破20,000宗，創2019年後的6年新高。

8月一手市場錄得約1,700宗成交，連續七個月保持「月月千宗」的佳績，這波熱潮自2021年後從未見過。若美國真的減息，9月成交有望衝上2,500宗。而市場還在猜，下月施政報告會否再有驚喜？去年施政報告宣布全面放寬按揭成數上限至七成，還解除首置及自用限制，即時刺激投資需求。

不過，現實也要面對，近期拆息急升，一個月拆息從5月不足0.6厘飆到超過2.8厘，本地資金成本明顯回升，雖有部份買家卻步，但仍無阻近期新盤旺勢。美聯儲局將於下月議息（9月18日），市場預計將減息0.25厘，香港或跟減，但幅度未必一樣。整體而言，美國減息仍能帶來情緒支持，增強買家入市信心，尤其近年租金急升，一些面積不足200方呎開放式單位，月租動輒2萬元，不少租客被嚇怕，加上覺得已差不多見頂，趁低息晉身業主行列。