嶺南大學學者：施政報告土地房屋政策靈活 惟劏房問題仍待解

行政長官李家超發表新一份《施政報告》，提出多項涵蓋土地房屋、社會福利及創科發展的新猷。嶺南大學多位學者對報告內容予以積極評價，尤其讚揚政府在提速發展北部都會區、優化「城中學舍」計劃、推動精神健康及創科環保等方面的決心與前瞻性。然而，學者們亦指出，報告在基層勞工保障、劏房租務管制等民生痛點上著墨不足，期望政府能更全面地回應社會訴求。

北部都會區新田落馬洲發展樞紐。北部都會區官網圖片

土地房屋政策獲讚 惟劏房問題仍待解

對於報告中多項土地及房屋措施，嶺南大學研究生院副院長邱勇教授表示高度肯定。他樂見政府將北部都會區的決策層次提升至由特首親自領導的「北都發展委員會」，並引入內地「1.5級開發」概念，認為此舉有助於靈活開發土地，吸引企業進駐，激活地區經濟。同時，面對本港商廈空置率高企，政府優化「城中學舍計劃」，將利便措施擴展至「拆卸重建」項目，邱教授認為這是一舉多得的良策，既能活化空置商業空間，又能滿足日益增加的非本地生住宿需求，提升香港作為國際專上教育樞紐的競爭力。

公屋安達邨。巴士的報記者攝

在房屋政策方面，邱教授認為政府對重推「租者置其屋」計劃持審慎態度是理性且負責任的做法，並讚賞新推出的「長者業主樓換樓計劃」能為長者提供逆按揭以外的選擇，改善生活質素。然而，他對報告未有就「劏房」租務管制提出優化和檢討表示遺憾，認為政府應更積極聆聽民間對設立「起始租金」等建議的聲音，切實改善劏房戶的居住環境。

精神健康與安老政策具前瞻性

在社會福利方面，嶺大心理學系系主任蕭愛鈴教授讚揚報告提出的精神健康措施全面且具前瞻性，強調預防和早期介入的策略與國際最佳實踐相符。她特別提到，「精神健康推廣大使培訓先導計劃」與嶺大推行多年的「心理健康大使計劃」（WAP）不謀而合，證明朋輩支援模式的有效性，並建議政府可參考WAP的實證課程，擴大培訓。

「長者社區照顧服務券」增至16000張，能以「錢隨人走」模式精準回應長者個性化需求。巴士的報記者攝

研究生院與政策研究院研究助理教授石琤教授則認為，居家安老及大灣區養老安排的相關政策，體現了對長者需求的積極回應。「長者社區照顧服務券」增至16000張，能以「錢隨人走」模式精準回應長者個性化需求。同時，資助綜援長者赴粵養老及分擔其醫療自付費用，是打消長者跨境養老顧慮的重要一步，能讓更多人共享大灣區的養老資源紅利。

嶺大社會學及社會政策系副教授歐陽達初教授指出，面對不穩定的經濟復甦，政府應加強力度減低「補充勞工優化計劃」對本地工人的衝擊。資料圖片

勞工保障需加強 促平衡外勞與本地就業

儘管報告涵蓋多項扶貧措施，但社會學及社會政策系副教授歐陽達初教授認為，在支援基層勞工方面仍有不足。他指出，面對不穩定的經濟復甦，政府應加強力度減低「補充勞工優化計劃」對本地工人的衝擊，例如考慮重設機制暫停新申請，並強化勞工顧問委員會的角色，讓勞工聲音得以反映。他亦促請政府盡快立法完善對平台工作者的保障，將他們納入有別於自僱人士的類別，提供更全面的工業傷亡保障。

創科環保多點開花 拓新興產業

報告亦在創科及環保領域提出多項新措施。跨學科學院副教授李亮亮及科學教研組助理教授唐曉鵬均對政府推動全港首間大型電動車電池回收設施表示歡迎，認為這不僅有助實現「雙碳」目標，更能打通本地循環經濟產業鏈的關鍵環節，將廢棄電池轉化為有價值的「黑粉」再生原料，創造新的經濟價值和高技術職位。

嶺大文化研究系助理教授梁仕池則提醒，政府在擴展「綠在區區」回收網絡的治理重心應由「末端處理」轉向「資源循環」。資料圖片

文化研究系助理教授梁仕池則提醒，政府在擴展「綠在區區」回收網絡的同時，應避免過度依賴焚化設施（I·PARK），治理重心應由「末端處理」轉向「資源循環」，並加快落實生產者責任制。數碼藝術與創意產業系高級講師簡肇韜則歡迎政府打造香港成為藝術科技樞紐的建議，並期望能加強對動畫製作，特別是結合AI技術的動畫創作的支持，助力文創產業全面提升。

港府上周一口氣端出首份《香港五年規劃》及新一份《施政報告》，為本港中長期經濟與土地供應定下框架；話音未落，美國聯儲局又宣布加息四分之一厘，惟本港主要銀行今次選擇按兵不動，最優惠利率（P）維持不變。「政策牌」與「息口牌」前後腳出招，為剛入秋的香港樓市帶來不少值得深思的訊號。

銀行不跟加息 供樓一族暫鬆口氣
聯儲局今次加息，反映美國通脹依然棘手，但港美息差未至於即時觸發資金大舉外流。本港銀行決定自行消化成本壓力，P利率原地踏步，對樓市買家而言無疑是一顆定心丸。換言之，按揭供款暫未加重，市場亦免於即時承受加息帶來的震盪。

五年規劃聚焦長遠 私樓市場未見新招
另一邊廂，政府發表的首份五年規劃及《施政報告》，對私人住宅市場幾乎隻字未提，反而將視線投向更遠的未來。除了延續北部都會區的「熟地」供應目標，以及優化資助房屋階梯外，並未對私樓市場推出任何「減辣」或「加辣」措施。這種「無招勝有招」的姿態，正好反映當局判斷樓市已進入平穩過渡期，無意以政策手段刺激或打壓，而是集中精力提供穩定預期。

市場博弈微妙 買賣雙方各有所圖
從市場心理角度出發，當前形勢呈現「買賣雙方各懷心思」的微妙拉扯：

觀望期拉長，惟底部逐步浮現：美國加息意味著全球高息環境或較預期更持久，部分收租型投資者可能將資金轉投高息定存或債券。然而，本港銀行不跟隨加息，令住宅租金回報率與按揭利率之間的「負溢價」未再惡化，二手業主的減價空間亦間接被封住。

北都概念落地，板塊輪動提速：五年規劃再度確認北部都會區作為未來經濟及住屋核心引擎的地位。政策明朗化促使市場資金提前部署，新界北及鐵路沿線物業的吸引力持續升溫；至於傳統市區二手盤，則更倚重成熟配套來維持流通量，市場分化與輪動勢必更加明顯。

上車客重掌主導權：在投資者轉趨審慎之時，市場話語權正逐步交還自住剛需客及首置買家。政府對生育家庭及首置人士的微調支援，亦進一步引導市場回歸「住」的本質。

後市研判：量先行 價穩升
展望未來數季，本港樓市要大升固然不易，但亦具備相當韌性，預料將呈「成交量先行、樓價平穩趨升」的格局。

對準買家來說，當前市況的啟示相當清晰：息口政策總有週期，惟長遠的土地與產業規劃才是物業價值的真正支撐。銀行不跟隨加息固然帶來短期緩衝，但置業與否，始終應以個人現金流及長期負擔能力為依歸，而非盲目博取短線升幅。

當五年規劃的基建與產業逐步落地，加上高息週期終會步入尾聲，今日在平穩市況中打穩的根基，將成為本港樓市下一輪健康發展最堅實的基石。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮