中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
一手市場於今年明顯復甦，不少發展商已順利完成銷售目標，新盤銷情理想，庫存壓力亦大幅紓緩。預料發展商將於第四季乘勢推盤，並採取循序漸進的加價策略，試探市場的承接能力。
受惠於美國減息周期啟動，一手市場交投持續活躍，已連續八個月錄得逾千宗成交。至筆者截稿時，今年累計成交量達15,900宗，已超越去年全年15,839宗的水平，反映買家入市信心顯著增強。無論是自用買家還是投資者，皆憧憬樓價見底回升，出現遲買會貴的心態，紛紛加快入市步伐。
回顧過去兩年，新盤開價一浪低於一浪，更有發展商拋出「深水炸彈價」搶客，令整體樓價進一步下壓。當中以新界區最為明顯，不少項目首批開售單位呎價甚至低於一萬元。然而，隨着市場情緒回暖、庫存逐步消化，發展商信心回升，由「越賣越平」轉為「越賣越貴」的趨勢逐漸浮現。即使供應量龐大的新界項目，開價亦不再低於一萬元。
事實上，自今年1月以來，全港新盤開價已全線回升至1萬元水平以上。而最近推出的港島區新盤，呎價亦重上2萬元以上。
儘管樓市轉旺，發展商在加價策略上仍趨審慎。面對近年樓價大幅回調，業界普遍意識到急進加價或會削弱市場購買力，影響整體銷情。預料短期內發展商將保持克制，先行小試牛刀，逐步調整售價並觀察市場反應。
目前整體二手樓價已回升約4%，只要新盤加幅與二手市場相若，市場仍具承接能力。近年以低價開售的新盤中，二手市場已出現短炒現象，賺幅一至兩成。如今二手樓價觸底回升、新盤短炒頻現，發展商還會再減價嗎?
整體而言，一手市場割價潮已告一段落，發展商轉向以價為先策略，料第四季推盤步伐放慢。樓市雖已釋出見底訊號，但後市能否持續上行，仍取決於加價幅度與市場承接力之間的平衡。若加幅過急，恐打擊買家信心。此外，中美關係再度緊張、地緣政治不確定性升溫，亦為樓市前景增添變數。發展商需審慎部署，確保承接力不致受壓。
中原陳永傑
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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑
買樓曾是香港人最大的夢想，也曾是最大的壓力。2019至2022年間，樓價高企加上辣招未撤，每年400萬元以下的細價樓成交量均不足5,000宗，佔整體成交比例僅7%至10%，對不少首置上車族而言，那幾年幾乎是「最難上車時代」。
今年情況明顯逆轉。政府於2月財政預算案推出新措施，將100元印花稅的適用上限樓價，由 300萬元放寬至400萬元，大幅降低細價樓的入市門檻。政策見效之快令人意外，中原地產數據顯示，2025年首三季，全港樓價400萬元以下私樓共錄得10,456宗成交，佔同期整體約4.1 萬宗私樓成交達25%，不僅創下九年新高，更遠超政府原先預期的15%。細價樓市場連續兩年突破「萬宗大關」，顯示百元印花稅已發揮顯著刺激作用。
細價樓成交顯著回升，除政策推動外，也得益於樓價持續回調。近年樓市由高位下跌兩成多，令不少細價單位重回400萬元以下區間，加上買家印花稅從數萬元降至100元，節省下來的資金足夠支付部分首期甚至傢俬裝修開支，不少觀望已久的上車族終於心動即行動。
而最受惠的，莫過於新鮮出爐的「十大上車屋苑」。榜單所見，新盤佔據大半席位，其中冠軍上車屋苑大埔上然，於首三季錄得394宗400萬元以下成交，是全港最受惠於百元印花稅政策的屋苑；屯門黃金海灣及元朗朗天峰亦分別錄得318宗及207宗。新樓省卻裝修開支、拎鎖匙即住或即收租，對上車及投資者特別吸引。
今年細價樓交投持續升溫，不少首置客認為樓價已調整至相對吸引水平，加上印花稅減免大幅降低入市門檻，同時中小型投資者亦趁樓價回落入市尋覓出租物業，成交持續活躍。
美國年底有機會再減息兩次，若減息預期成真，將進一步利好樓市。不過，若短期樓價升勢過急或業主「反價」心態增強，恐窒礙部分買賣成交。若樓價能維持溫和升幅，全年400萬元以下細價樓成交量有望衝上1.3萬宗，有機會創2014年逾1.8萬宗後的新高紀錄。
百元印花稅和樓價調整，讓更多人圓上車夢。雖然未來仍受息口及市場氣氛影響，但可以肯定的是——香港最難上車的日子，已經成為過去。
