QBE主題演講：樓市雨後彩虹 置業時機現

去年底，筆者受昆士蘭按揭保險（亞洲）有限公司（QBE）之邀，在「2026香港房地產市場展望」午餐會分析樓市。會場設在灣仔萬麗海景酒店，座無虛席，逾百位來自銀行、金融、按揭及地產界的精英齊聚一堂。當日，筆者與中文大學經濟學系副教授莊太量分別發表主題演講，會後更與參會者交流近20分鐘，氣氛非常投入。這種業界聚首的機會，讓筆者再次感受到市場對未來的期待—香港樓市，正從低谷走出，迎來更穩健的上升通道。

回想2025年，這一年可說是樓市「翻身」之年。根據差估署最新數據，截至11月，私人住宅售價指數已升至297.3點，按月再漲0.92%，連續8個月平穩或上升。自3月谷底反彈至今，累積升幅已達4.35%，創下近16個月新高。單計最近連續6個月，更累漲3.77%。全年首11個月樓價累升2.80%，雖然距離2021年9月的歷史高位398.1點仍有25.32%的落差，但這已是一洗過去三年頹勢的明確訊號。

為什麼樓價能如此穩步回升？筆者相信11月的升勢加快，主要受惠於市場對美國減息的憧憬、中美關稅戰的緊張有所緩解、股市反彈，以及一手新盤熱賣的帶動。這些因素疊加，讓買家信心逐步恢復。展望12月，雖然宏福苑大火和立法會選舉一度令市場情緒稍為冷卻，筆者預計升幅會略為放緩至0.5%左右，但第四季整體仍可錄得1.87%的升幅，全年則約3.31%。更令人振奮的是，下半年樓價預計上升4.21%，這不僅是過去5個半年度以來首次錄得升幅，更是自2019年下半年以來最大的按半年升幅。這種「量價齊升」的格局，已然成形。

租金市場的表現，同樣亮眼，甚至更為搶眼。11月租金指數按月續升0.20%，達200.7點，連續兩個月迭創歷史新高，租金至今已一口氣連升12個月，累積升幅4.59%。在大量新來港人才的租務需求支撐下，12月淡月的租金料可再微升0.15%，觸及201點大關，繼續刷新紀錄。總結2025年下半年租金升幅約2.60%，而全年則看高至4.42%。這種連月破頂的勢頭，料在2026年仍可持續，反映租務市場的強勁韌性。

跨越2026年的門檻，回顧2025年的種種，筆者對未來更具信心。在QBE午餐會上，筆者與現場銀行界朋友及QBE澳洲總公司高管深入交流，從宏觀經濟、樓市供求、息口走勢、政策影響，到投資者信心等多個維度剖析後，得出一個明確結論：2026年，香港樓價有望再穩步上升6%至8%，延續「量價齊升」的健康軌道。當然，前路仍有變數—息口走向、地緣政治、供應變化等，都需密切留意。但目前所有跡象都顯示，樓市已踏上復甦的坦途。

對普羅市民而言，這意味著置業時機正在成熟；對投資者來說，則是信心回歸的訊號。香港樓市，從來都是在風雨後見彩虹。2026年，讓我們拭目以待這場穩步向上的好戲！最後祝願大家有個豐盛的新一年。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

今日是Boxing Day，意即2025快成過去，亦是時候為2026年的樓市把把脈。香港樓市經過連續三年下跌後，終於在2025年首季末成功築底，並逐步回升。進入第三季尤其是9月後，升幅明顯加快。預計2025全年樓價至少升逾3%。目前樓市正處於上升初期，在多項利好因素支撐下，2026年樓價料將有更強勁的升勢，後市可持續看俏。

受惠減息周期持續，入市意欲進一步提升，息口一直是影響樓市的最大因素之一。自9月起，美國及香港已連續減息兩次，12月11日美國再減息雖未獲香港即時跟隨，但本地息口已有所回落。市場預期2026年將正式步入減息及低息周期，尤其是明年5月新任聯儲局局長上台後，減息步伐甚至加快。這將大幅降低置業成本，刺激更多買家入市，進一步推升整體入市意欲。

此外，在內地客人比例續增下，加上新港人「租轉買」個案越來越多，都是2026年樓市看好的重要原因。過去三年樓價累跌近三成，配合全面撤辣及2025年《施政報告》將投資移民置業門檻降至3,000萬元，內地買家入市意欲顯著增加。今年內地客成交佔比已升至約25%，預計2026年將進一步走高，逐步逼近30%的水平。同時，不少暫租樓的新香港人亦會趁低息環境「轉租為買」，為樓市注入額外購買力。

整體經濟方面，香港GDP已連續11季錄得正增長，近期增速更有加快。失業率由高位3.9%回落至3.8%，並預計持續改善。訪港旅遊人次大幅反彈，以內地客為主，帶動餐飲及零售消費逐步復甦。整體經濟轉強，將為2026年樓市提供堅實支撐。

另一重要因素是資本市場暢旺，IPO及財富效應可惠及樓市，港股過去一年表現跑贏全球主要市場，IPO集資額更位居全球之冠。目前排隊上市企業數以百計，2026年上升勢頭料將延續。這不僅帶來大量資金流入，亦吸引更多企業及高端人才進駐，衍生住屋及投資需求。財富效應擴散，將進一步刺激高端及投資物業成交。

此外，今年新盤多以貼市價開售，銷情理想，貨尾量由年初約2.3萬伙降至目前約2萬伙。發展商推盤及開價壓力得以紓緩，未來新盤定價可逐步企穩，並帶動二手市場跟隨回暖。

綜合以上各項利好因素，預計2026年一二手私宅合計登記量將由2025年的約5.72萬宗，上升10%至約6.30萬宗，較2013年起十四年平均值（約5.36萬宗）高出17.5%。當中一手私宅預計可錄2.20萬宗，較2025年1.99萬宗上升11%；至於二手私宅預計有4.10萬宗，較2025年3.72萬宗再漲10%。成交金額方面，因交投活躍及樓價上漲，2026年一二手合計總值料增16%，達5,750億元，有望創下五年新高。

樓價方面，預計2026年整體升幅約7%，其中中小型住宅看升6%至8，豪宅物業在低基數、投資移民及高才通買家支持下，升幅可達8%，略為跑贏大市。租金方面，因前期已累積較大升幅，加上部分租客轉買及投資者入市增加供應，2026年租金升幅料會收窄，全年僅看升約3%，而中小型及豪宅租金升幅料相若。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮