樓市小陽春提早爆發 買家由「等跌」變「怕貴」

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

農曆新年前向來屬樓市傳統淡季，今年樓市卻反常升溫。1月份交投顯著活躍，買家普遍憂慮樓價升幅加快，紛紛趕在「馬年」來臨前入市，令過年前「小陽春」提早爆發。投資者更是一馬當先，加快步伐搶佔先機。

踏入新一年，樓市升勢持續，多間大行先後加入唱好行列，並普遍預期今年樓價升幅最少有5%，最樂觀更有10%，筆者更估計升幅達15%。即使2026年僅過了一個月，已有大行急不及待上調全年樓價升幅預測，反映市場對樓市前景信心明顯增強，升勢已逐步形成共識。

繼摩根士丹利、花旗及美銀上調預測後，滙豐環球投資研究亦發表最新報告指出，在按揭利率處於低位及住屋需求持續增長支持下，推動樓市復甦步伐加快，並將今年及明年樓價升幅預測，由原來的3%至5%，上調至7%，即兩年共升14%。多隻地產股造好，例如新地（016）今年以來股價累升逾兩成，新世界（017）升幅更超過三成。

雖然預測性數據並非水晶球，但近期樓市勢頭明顯向好，尤以新盤市場最為突出。買家普遍擔心樓價升幅加快，新盤更由愈賣愈平變成愈賣愈貴，紛紛提早落實入市決定，全新盤及貨尾銷售齊齊發力，購買力偷步釋放，刺激過年前「小陽春」提早報到。1月份一手樓銷量超過2,200宗，不但打破農曆新年前樓市的例淡局面，按年更急升一倍有多，並創下2013年一手新例實施以來的十三年新高。

翻查紀錄，1月份向來屬樓市傳統淡季，加上市況低迷，即使不少樓盤以低價推出，銷情亦未見明顯改善。一手成交量在2022年至2025年間已連續四年僅錄數百宗，其中2024年更只有400多宗。去年農曆新年落在1月底，適逢特朗普回朝，市場不確定性升溫，一度令市場憂慮農曆年後未必出現小陽春。不過，小陽春最終仍有出現，2月份一手成交逾1,200宗，較1月急升約六成，只是來得稍遲。

相比之下，今年樓市旺市明顯提早，反映買家心態已由過去「等跌」轉為「怕貴」，入市取態出現關鍵轉變。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

近年愈來愈多內地買家來港置業。單計2025年，香港私人住宅市場中，約四分之一買家屬普通話拼音登記，全年涉及近1.4萬宗買賣，宗數及金額雙雙創下歷史新高。大家或可想像，如果沒有內地客，香港樓市每年成交量可能減少數千至1萬宗。

內地買家加快入市，背後原因並不複雜。內地樓市早已過了高回報年代，樓價升勢放緩，租金回報偏低，即使是一線城市亦難以吸引長線資金。以深圳為例，中原大灣區深圳指數已創十年新低，而深圳商品房平均租金回報率亦只有約一厘多，對追求穩定現金流的投資者而言，吸引力明顯不足，資金自然需要另覓出路。

相比之下，香港住宅的租金回報表現明顯較佳。整體回報率普遍超過3厘，部分中小型單位甚至可達4厘或以上，與內地市場形成明顯落差。更重要的是，香港作為國際金融中心，具備成熟法律制度、清晰產權保障及資金自由進出的制度優勢，對內地投資者而言，不單是收租工具，更是資產配置與風險分散的重要一環。

此外，近年透過各類計劃來港的內地生、高才及專才人數持續增加，直接推高對優質住宅的實際需求，令租賃市場保持活躍，進一步強化買樓收租的投資意欲。政府全面撤辣，交易成本顯著下降，亦令跨境置業的門檻大幅降低，加快資金入市速度。

中原地產數據顯示，2025年全港錄得逾5.66萬宗私人住宅買賣，當中1.39萬宗屬普通話拼音買家，按年上升約兩成，涉及成交金額高達1,410億元，並已連續兩年突破千億元大關，宗數與金額同創新高，且連續三年出現「價量齊升」。尤其在新盤市場，普通話拼音買家成交金額比重接近六成，可謂撐起半邊天，顯示內地買家對新盤去貨速度及定價策略的影響日益加深。

筆者認為，內地投資者來港買樓，並非單一因素所致，而是在內地回報下滑、香港租金回報較高、制度優勢明顯，加上人口持續流入的多重推動下，逐步形成一股具延續性的投資趨勢。內地客早已不再只是樓市的閒角，而是影響成交量、樓價走勢，甚至發展商推盤節奏的關鍵角色。