新盤按揭4大細節位

農曆新年過後，新盤百花齊放，不少單位入場費低至四、五百萬元，吸引了不少準買家眼球。想購入一手樓，除了考慮樓價、地理位置、銷售安排及間隔，申請按揭也是重要一環，筆者在此介紹新盤按揭的四大貼士，助大家在置業路上更有預算。

一）付款方法影響按揭申請時間

如果新盤屬於樓花，發展商一般會提供「即供」及「建期」兩種付款方法，「即供」需在短時間內繳付全數樓價；而「建期」則於收樓前才支付樓價。前者申請按揭的時間較為緊迫，應盡早向銀行申請並準備好所有按揭申請文件；後者則可在收樓前數月才申請按揭，時間相對寬鬆。

 二）即供按揭的銀行或有限額

「即供」優惠較多，加上樓花按揭的成數上限已與現樓按揭睇齊，吸引更多買家選擇即供上會。不過，有些銀行可能會對即供按揭設有限額，若已「爆Quota」，銀行可能不再批出按揭。建議事前諮詢與各大銀行有緊密聯繫的大型按揭轉介公司，他們能掌握各銀行限額的最新情況，申請按揭會更有把握。            

 

三）按揭以「光豬價」計算

發展商為了提升新盤的吸引度而提供各種折扣優惠。在按揭方面，銀行會以扣除所有折扣及優惠後的「光豬價」計算貸款額。假設新盤單位的「面價」為1,000萬元，發展商提供合共20%的折扣，銀行便會將「面價」扣除所有折扣，即以800萬元計算按揭，因此，若買家申請九成按揭，銀行最多可批出的貸款額為720萬元（800萬元 × 90%）。

 四）建期買家確保收入穩定

部分買家基於資金調配安排而選擇「建期」付款。需注意的是，從簽訂臨約到收樓相距可能長達兩年。借款人必須確保在臨近收樓及申請按揭時，仍能符合銀行的基本入息要求。若屆時入息下跌，導致未能通過入息審查，借款人可能需要抬錢上會。

 在購買新盤前，應詳細了解各種付款方法的注意事項，包括申請按揭所需的時間及自身的購買能力。如對按揭申請的細節有任何疑問，建議向大型按揭轉介公司諮詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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踏入馬年，先祝大家身體健康，樓股共贏。農曆新年假期過後，物業買賣將進入新里程，皆因由2月28日起，買賣雙方進行二手物業交易時，可選擇「置易付」方式，即無需使用傳統支票或本票交收，而是利用電子支付系統完成交易。選用此項服務時，有哪些細節需要注意？筆者將在本文中為大家詳加分析。

在過往傳統物業交易中，按揭貸款一般會經買賣雙方律師樓的銀行戶口進行，並以實體支票或本票完成交收。但自2月28日起，買家可透過即時電子支付結算系統（CHATS）直接轉賬，賣方可即日收到款項。事實上，置易付早於2022年已於轉按層面實行，今年再拓展至二手物業買賣。

相較於傳統支付方式，置易付具備以下三大優勢：

置易付為買賣雙方帶來更安全且快捷的體驗，但雙方在決定使用前，必須注意以下細節：

（一）物業類型

置易付的物業買賣服務適用於大部分香港二手住宅物業交易，包括住宅大廈內的獨立車位或住宅連車位的轉讓。然而，香港一手住宅、商業物業、資助房屋計劃，且其轉讓限制尚未解除的房屋則暫時未能使用置易付。此外，若物業涉及特殊情況，例如存在轉讓限制或有多於一項按揭，亦不符合使用資格。

（二）銀行帳戶要求

置易付基本上涵蓋香港認可持牌銀行，但有一些細節需要注意。首先，買方申請按揭必須以港元計價，而賣方收取款項的香港銀行亦需持有港元戶口。

（三）買家與賣家身份

買方及賣方必須為個人或於香港註冊成立的法人團體；若買方為法人團體，必須為物業控股公司。

（四）臨約中加條款增保障

如果買賣雙方同意選用置易付，可由地產代理協助在臨時買賣合約中加入置易付條款。地產代理監管局亦已提供範本，明確列明若買賣雙方不想使用置易付，則可於買賣成交日前8個工作天提前改用傳統交易方式。支付方式的變更不構成取消買賣交易的理由。

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