避險資金成「第四力量」 港豪宅盡顯優勢

筆者在早前的專欄中提及，今年樓市將會出現「三頭馬車」，包括內地客源的持續釋放、家族辦公室資金的加速部署，以及回流港人的置業需求。這三股力量將為市場帶來強而有力的動能。不過，近期美國與以色列聯手攻擊伊朗，令中東局勢驟然變得紛亂，全球市場震盪不已。油價、金價及股市的波動固然引人注目，但真正值得關注的，是資金在地緣政治風險下的重新流向，而香港正正站在受惠的一方。

地緣政治衝突往往會觸發避險需求，尤其是高淨值人士更傾向尋找政治穩定、制度成熟、資金自由流動的市場作為資產停泊地。記得早前有市場報告指出，2025 年第四季全球超級豪宅（1,000 萬美元以上）成交排行榜中，迪拜居全球首位，而香港緊隨其後。但隨着中東局勢緊張，迪拜亦成為當中的漩渦之一，資產放在當地的富人，每日都惶恐度日，地緣風險帶來的心理陰影並非短時間內可以消散。

相比之下，香港的優勢在此時更為突出。香港政治環境穩定、法治制度完善、稅制簡單透明，加上治安遠勝歐美多個主要城市，這些因素在全球局勢動盪之際，成為吸引避險資金的關鍵。大摩早前就預期，中東局勢緊張將促使資金與人才流入香港，並對本地樓市帶來正面作用。滙豐香港行政總裁亦指出，若地緣政治風險持續升級，香港將吸引更多資金流入。

除了外部因素，本港內部經濟亦正逐步改善。近期公布的 PMI、進出口數字及零售銷售均較市場預期為佳，反映經濟復甦步伐正在加快。樓市方面，自去年觸底後已明顯反彈，筆者公司所屬集團的樓價指數，最近更創下逾兩年新高，顯示市場需求正在上升，買家信心亦逐步恢復。

筆者認為，樓市在原有「三頭馬車」的基礎上，地緣政治帶動避險資金的湧入，正形成樓市的「第四力量」。這股力量的特點是對安全性要求極高，而香港正好具備其所需的條件，尤其是在豪宅及超級豪宅類別，因為這類買家重視資產保值能力與地區穩定性，在這前提下，香港豪宅市場的吸引力也進一步提升。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

 

廖偉強

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去年開始，本港樓市逐步走出陰霾，重新踏上回升軌跡。市場氣氛明顯改善，因此財爺在最新《財政預算案》中沒有再推出刺激樓市的措施，完全在意料之內。政府此刻更希望讓市場自然運行，避免政策過度干預，令樓市升勢過急，反而埋下風險。與其在樓市政策上反覆調整，不如把政策焦點放在經濟與民生，為香港的長遠發展奠定更穩固的基礎。

然而，財爺今次把1億元以上住宅的從價印花稅由4.25%提升至6.5%，是否意味著重新「加辣」？答案顯然不是。這類超級豪宅雖然成交金額龐大，但佔整體市場僅約0.3%，對一般市民毫無影響；而相關買家財力雄厚，稅率調整對其入市意欲幾乎沒有影響。因此，這項措施與其說是調控樓市，不如說是政府在財政壓力下作出的策略性安排。

近年政府面對龐大開支，開源節流已成必然方向，而增加稅收是其中最直接的手段。樓市經歷多年低迷，近年才見復甦，政府自然不會再推出任何可能削弱市場信心的政策，反而要減少干預，維持現有的回暖勢頭。在這種考量下，提高億元豪宅印花稅成為一個既不損害樓市、又能增加庫房收入的折衷方案。

有發展商在措施公布後亦表示，新增稅項不會影響億元豪宅的需求，預期今年相關成交量仍會再創新高。這種看法並非誇大。筆者早前亦指出，歐美在治安、政治與經濟方面的不確定性升溫，令不少富裕人士重新審視海外置業的風險。相比之下，香港在法治、金融體系及資金流動方面仍具優勢，加上低息環境的推動，超級豪宅自然成為內地及亞洲富豪、甚至全球家族辦公室的追逐目標。

筆者相信，政府掌握相關數據後，亦預視到今年億元豪宅成交將持續增加，因此調高此類物業的印花稅，既能為庫房帶來可觀收益，又不會破壞樓市復甦，是一個相對平衡的決定。若把近兩年的《財政預算案》一併觀察，更可看出政府在物業印花稅上的「頂加底減」思路：高端市場適度加稅，基層及中產則提供更多上車空間，讓更多市民有機會脫離「無殼蝸牛」的困境，並推動樓市健康發展。

 

廖偉強

利嘉閣地產總裁 廖偉強