銀行按揭現金回贈5大注意事項

踏入第二季，按揭市場百花齊放，除了提供多元化的按揭計劃，近日更有銀行提高按揭現金回贈吸客，如果借取較大貸款額，銀行回贈金額可相當可觀。不過，按揭現金回贈的計算及發放方式有既定規則，筆者將分享其中五大細節，讓大家更懂得比較不同的按揭計劃。

1. 超過1%的部分需從貸款額中扣除

根據金管局指引，若銀行提供的現金回贈總額超過按揭貸款額的1%，該筆金額需從貸款額中扣除，意味著買家需準備更多首期資金以填補差額。假設銀行對1,000萬元貸款提供1.2%的按揭現金回贈，即借貸人可獲得12萬元，但貸款額需扣減12萬元至988萬元。此舉雖導致首期資金增加，卻能實際減少每月供款及按揭利息。

2. 按保不計現金回贈

現時買樓可透過按揭保險申請高達九成按揭，但銀行計算按揭現金回贈時，會以七成按揭作為上限，七成以上即按保部分並不計算在內。以1%現金回贈為例，假設購買一個800萬元的住宅並借取九成按揭，貸款額雖為720萬元（800萬元 X 九成），惟銀行會以560萬元（800萬元 X 七成）計算回贈，申請人最終獲得56,000元（560萬元 X 1%）。

3. 提早還款或會被收回現金回贈

銀行按揭計劃大部分設有2至3年的罰息期，若在罰息期內提早還款或轉按至其他銀行，可能需要支付若干罰息，並退回銀行最初發放的現金回贈。目前市場上有個別銀行的按揭計劃罰息期僅有一年，其後轉按或提早還款無需繳回現金回贈等額外費用，短線投資者不妨考慮。

4. 影響按揭現金回贈金額的因素

大部分情況下，按揭貸款額愈高，按揭現金回贈的百分比會愈高。如果客戶屬於專才或願意開立高端帳戶，部分銀行或願意再提高回贈比例。

5. 銀行現金回贈發放時間

按揭現金回贈的用途不限，可用於裝修費、物業費用或其他私人開支等。不過，由於回贈一般會在客戶提款日後數星期才存入戶口，因此不應將現金回贈視為置業前的緊急資金。

現時無論是H按、P按或定息按揭，均有提供按揭現金回贈，但現金回贈僅屬其中一環。選擇按揭計劃時，不應只著重回贈多寡，更應考慮按揭條款是否符合自身的置業計劃。建議透過大型按揭轉介公司協助，找出最適合自己的按揭方案。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

過往大部分業主會選擇以H按計劃供樓，不過最近有多間大型銀行相繼推出定息按揭計劃，並成為按揭市場的新貴，而定按選用比率近月亦持續攀升，今年二月份定按計劃的選用比例報7%，按月升1.6%，連升6個月，創39個月新高。近日，不少置業人士向筆者公司查詢應該選擇定息按揭還是H按，筆者在此詳細解釋選擇按揭計劃前需注意的三個要點。

 考慮一：未來三年的息口預期

現時市場上有三間銀行提供三年期定息按揭，個別銀行更可選擇長達五年的定息期，定息期內的息率固定為2.73%，較現時一般H按的鎖息上限低0.52%。以貸款額500萬元及還款期30年計算，若以H按封頂位計算，每月供款為$21,760，而定息按揭在定息期內，每月供款則為$20,359，減少$1,401供款。

 究竟選擇定按還是H按，首先取決於申請人對銀行同業拆息（HIBOR）的看法。如果預期拆息持續低企的空間不大，H按的實際息率將維持在3.25%左右，選擇定息按揭會較為划算。然而，若申請人認為未來一至兩年拆息會持續回落至較低水平，令供樓利息低於定息的2.73%，則可考慮選擇H按。

考慮二：申請要求及限制各有差異

現時三間銀行的定息按揭均設有各自的申請及提取貸款要求，申請期限介乎今年4月底至6月底不等，提取期限則同為今年年底。如有意申請，須把握時間；而H按則無特別的申請及提取時間限制。物業類型方面，三間銀行的定息按揭涵蓋一手及二手私人物業，但不接受資助房屋（如居屋）、車位及工商舖的按揭申請。投資者如要買入相關物業，則只能選擇H按或P按。

 考慮三：回報與成本考量

不少人購買物業作投資用途。若屬短線投資，定息按揭能鎖定短期每月供款額，使投資回報較H按易於計算。罰息期的長短亦可能影響成本：3年期定按罰息期短至2年，與H按相若；而5年期的罰息期則為3年，若在罰息期內出售單位，便需繳付罰息。另外，部分投資者可能持有較多閒置資金，則需考慮提供抵銷利息支出方案（Mortgage-link）的H按是否較為划算。由於每個人的財務狀況不同，建議先諮詢按揭轉介公司，由專業人士分析並提供專業意見。

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