按揭奇難雜症 - 高樓齡篇

一些物業由於涉及不同種類的問題，銀行批核按揭時會較為謹慎，甚至有機會拒批貸款。筆者今集將講解其中一類物業——「高樓齡樓」的按揭難題及應對方法，助買家避免在置業過程中遇到阻礙。

香港不少樓宇歷史超過50年，尤其是唐樓及洋樓等物業。有投資者或會看準此類物業具收購潛力而入市。然而，承造按揭時需特別留意，因樓齡較高，銀行可能會縮短按揭還款年期，從而推高借款人每月供款金額及入息要求。

住宅按揭的年期上限一般為 30年，銀行普遍以「75減樓齡（物業樓齡）或人齡（借款人年齡）」來計算貸款年期，並以兩者中較短的年期為準。簡單舉例，買家A現年30歲，打算購買樓齡55年的物業，若銀行以「75減」計算按揭年期，買家A即使年輕，最多亦只能承造20年按揭（75減55）。

縮短還款年期會如何影響每月供款及入息要求？以貸款額100萬元、息率3.25厘計算，若還款年期為30年，每月供款為$4,352，入息要求為$8,704；當還款年期縮短至20年，每月供款將增加$1,320至$5,672，入息要求則增加$2,640至$11,344。

上述為一般情況，有些優質藍籌屋苑，若非透過按揭保險申請銀行按揭，且買家財務狀況良好，個別銀行或可酌情處理，並以「80減樓齡」計算按揭年期。另外，銀行對村屋的按揭年期限制通常較為嚴格，一般僅以「55至60減」計算最高按揭年期。

透過白表購買二手未補地價的居屋時，亦需注意所購物業的樓齡。現時居屋的政府擔保年期為50年，並以首次發售日期計算。若樓齡為34年或以下，白表買家一般可借足30年及九成按揭。若樓齡超過34年，銀行通常會縮短按揭年期或降低按揭成數，難以兩全其美。

由此可見，不同銀行對於不同類型的物業，在審批按揭年期時採取的標準各有鬆緊。若有意購買樓齡較高的物業，建議尋求大型且專業的按揭中介協助，以配對合適的銀行。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，五月份現樓按揭登記宗數為7,934宗，較四月份的5,786宗增加2,148宗(37.1%)，創四個月新高；而該月樓花按揭登記宗數為473宗，較四月份的396宗增加77宗(19.4%)，創七個月新高。此外，差估署最新數據顯示，私人住宅售價指數已連升11個月，四月份樓價指數更創下兩年半以來的高位。

 

樓市「量價齊升」 銀行加碼搶客

隨著樓價及交投齊齊穩步回升，銀行為爭取按揭業務，並根據自身資金成本考量，相繼推出各種按揭優惠以吸引不同客群。近期更有報導指出，有個別中小型銀行調升按揭現金回贈，貸款額達600萬元的回贈率可高達1.3%。回贈愈多，買家固然愈著數，但背後其實隱藏著兩大計算盲點。

盲點一：申請高成數按揭 回贈只以「七成樓價」計算

根據金管局指引，銀行最多只能批出七成按揭，買家須透過購買按揭保險方可申請最高九成按揭。但需注意，銀行計算現金回贈時，均以樓價的七成計算，而非總貸款額。假設購入一個樓價800萬元的單位，申請九成按揭，總貸款額為720萬元。若銀行提供的現金回贈為1.3%，計算方法是以800萬元的七成而非九成計算，即800萬元 × 70% × 1.3% = 72,800元。

盲點二：超過1% 的現金回贈須從貸款額中扣除

金管局對財務機構有明確指引，若借貸人獲得的按揭回贈超過貸款額的1%，銀行在審批時須將整筆回贈金額從按揭貸款額中直接扣除。以上述例子為例，買家A原本預計借九成按揭（貸款額為720萬元），但因1.3%的現金回贈超過1%，銀行計算貸款額時會將720萬元（原貸款額）扣除72,800元（回贈金額），即最終實際批出貸款額為712.72萬元。換言之，首期預算將由80萬元增加至87.28萬元。由於物業買賣完成後，銀行才會支付整筆現金回贈給買家，買家需先「抬錢」上會。

資金緊絀的新手買家，如果預算已「計到盡」，且未預留足夠的流動現金，一旦遇到上述情況，反而可能因首期突然增加而失預算。建議入市前應預留更多備用資金以應對突發狀況，確保順利上會。

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