學生承租力驚人 租金區區破頂

近期租務氣氛猶如買賣旺市，業主頻頻反價，租客亦要追價才能成功承租。不少屋苑出現一盤多人爭搶，除了內地生，本地客亦不惜預付全年租金，只為確保心儀單位。

踏入暑期租賃旺季，內地生租樓潮與外來人才雙軌並行，引爆各區租金。大學圈周邊物業近乎供不應求，熱門地段呎租飆至80至90元已非罕見；甚至有西半山鄰近香港大學的120呎迷你戶，開價每呎近140元仍獲承接，學生驚人的承租力，正將搶租效應由校園周邊迅速擴散至全城。

踏入5月後，租盤買少見少，大型屋苑租金水漲船高。今年首五個月，十大屋苑租金普遍上升，九個屋苑錄得增長。特別是平均呎租突破「四字頭」的屋苑，已由去年底的太古城、新都城及沙田第一城三個，急增至目前的六個——黃埔花園、康怡花園及海怡半島皆躋身其中。目前中原城市租金指數反映，80個市區成份屋苑中，呎租40元以上的比例已高達八成半。

鄰近理工大學的紅磡黃埔花園升勢最為凌厲。5月份平均呎租升至44.64元，按月急升7.54%；若與去年底的38.8元相比，今年首五個月累計升幅達15.05%，其租金走勢遠超同期近12%的樓價升幅。 屋苑2期一個兩房單位，近日以1.95萬元租出，呎租高達50元，較兩年前高出2,000元。與此同時，龍頭屋苑太古城亦不斷上試新高，有兩房單位呎租直逼60元。

租金升浪確實持續且屢創新高。據差估署最新資料，今年4月私人住宅租金指數報203.4點，連升6個月，累升1.75%。

正值暑期旺季，內地生、外來人才及本地家庭需求交疊，搶租個案屢見不鮮，全港屋苑呎租頻頻破頂。當租金持續向上，未來或許將逼使更多不願捱貴租的市民，作出「轉租為買」的決定。除此之外，租金不斷向升亦會吸引更多投資者加入「收租佬」行列，根據中原研究部資料顯示，4月份中原城市租金回報率報3.24%，仍較定期存款利率吸引，香港物業仍是不少投資者的首選。

中原陳永傑

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上半年一手市場銷情熾熱，令發展商定價策略全面轉守為攻。新盤告別低價去貨，正式步入「求價」階段。 發展商近期更頻頻「試頂」，藉此測試市場承接力與買家購買力極限。

最近的一手樓市，只能用「亢奮」兩個字來形容。截至目前，今年一手成交量已突破1.1萬宗關口，單計發展商賣樓套現金額，僅半年已吸金超過1,330億元，較去年同期約710億元大幅攀升八成，表現堪稱「價量齊飛」；市場更預期，2026年上半年全港一手成交將達1.2萬宗，有望打破2013年新例後的同期紀錄。今年一手成交量已突破1.1萬宗關口，單計發展商賣樓套現金額，僅半年已吸金超過1,330億元，較去年同期約710億元大幅攀升八成，表現堪稱「價量齊飛」；市場更預期，2026年上半年全港一手成交將達1.2萬宗，有望打破2013年新例後的同期紀錄。

翻查近年數據，過去六年（2020至2025年）同期的一手成交量均未曾衝破1萬宗大關，其中2022年受疫情等因素打擊，同期更低見4,800宗的谷底；相比之下，今年數據明顯大幅拋離。此外，新盤市場已寫下連續15個月、單月錄逾千宗成交的紀錄，可見樓市上升並非虛火。隨着發展商資金回籠加快，財務壓力改善，定價策略自然告別「平價走貨」階段。

事實上，發展商定價頻頻試頂，其中紅磡一個全新樓盤於今年4月首推1期時，首批單位折實平均呎價為1.8萬元；但事隔僅約兩個月，本月推售的最新一期，首批折實平均呎價已躍升至2.1萬元，變相加價達14%。然而，買家入市意欲未見受挫，高位仍見承接力，該盤在短時間內已售出六百多伙，成為近期熱賣新盤之一。除了九龍區，港島南岸最新加推的兩房入場費亦升至1,300萬元，顯示「試頂」策略已遍及不同區域。

當然，這場「試頂遊戲」並非沒有極限。若新盤在連番加價後，一手承接速度開始放緩，甚至出現遞減跡象，便意味現行價位已逼近部分買家的購買力極限，高溢價水平或難以長期維持。地產市場本質上是一場動態的「價量拉鋸」，當高位追價的動能逐步消化，大市自然會放慢步伐，進入等待購買力重新累積的整固期，屆時發展商調升樓價的步伐與幅度，亦將隨之而有所放緩。