新晉屋苑崛起 樓市指標改朝換代

上世紀七、八十年代，香港經濟起飛，地產業也蓬勃起來，一個又一個大規模的住宅發展項目陸續面世，例如在七十年代被譽為全亞洲最大規模的私人屋苑美孚新邨，至今仍然是一萬多個家庭的安樂窩。另外，由太古船塢、黃埔船塢等舊址重建得來的太古城及黃埔花園，都是當年規模宏大的發展項目，至今更形成了不同的小社區。這些大型屋苑不但標誌着本港舊工業地的成功轉型，也是當年香港中產階級興起的象徵。

不過，近十多年，香港多個新晉屋苑相繼落成，而且規模亦不少，配套完善，鐵路網絡覆蓋更廣，吸引大量年輕家庭及換樓客進駐。這些新晉屋苑的成交量不但不遜於傳統藍籌屋苑，甚至在近年已逐步超越。基於此，筆者公司的研究部近年開始編制「新晉屋苑」名單，旨在為市場提供更全面的樓市觀察框架。研究團隊以三大準則作為篩選基礎：樓齡在十五年內、規模達六百伙以上、流通率達 3% 或以上。此外，研究部亦確保新晉屋苑的總單位數量不會少於十大藍籌屋苑，以保持兩者有相若的參考價值。

在編制過程中，研究部同事翻查土地註冊處數據，發現一個頗具指標性的現象：自 2024 年下半年起，「新晉屋苑」的二手買賣登記量已正式超越「十大藍籌屋苑」，而且差距在過去一年半間持續擴大。這並非偶然，而是反映市場焦點已悄然轉移。買家不再只集中於傳統藍籌屋苑，而是更願意考慮樓齡較新、配套更現代化、社區規劃更完善的新大型屋苑。

這種轉變背後有幾個原因。首先，現代買家對居住質素的要求比以往更高，會所設施、商場配套、綠化空間、智能家居等，都是舊式藍籌屋苑難以全面提供的。其次，鐵路網絡的擴展令不少新區成為交通樞紐，吸引大量年輕家庭進駐，令社區人口結構更年輕，流通率自然較高。第三，新晉屋苑的單位設計更貼近現代生活，例如開放式廚房、實用率較高的間隔、更多儲物空間等，亦令其在市場上更具競爭力。

值得強調的是，「新晉屋苑」的成交數據並不是用來取代傳統「十大藍籌屋苑」，兩者並非此消彼長的關係。相反，它們代表着香港樓市的兩個不同面向：藍籌屋苑反映的是傳統核心區的穩定力量，而新晉屋苑則代表新興社區的活力與增長。兩者並存，才能讓市場更全面掌握樓市的真實走勢。

研究部同事向筆者匯報時表示，有關「新晉屋苑」成交走勢的研究報告已進入最後整理階段，預計短期內可向公眾發表。筆者相信，有了「新晉屋苑」的成交統計，再加上「十大藍籌屋苑」的相關報告，必定可以讓置業者對二手樓市走勢有更立體和更透徹的理解。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

 

廖偉強

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早前正值港澳辦主任夏寶龍訪港，而他今次主要視察的，正就是「北部都會區」。這個強烈訊號表明了北都不是香港單方面的規劃，而是中央層面高度關注，並肯定為香港未來發展引擎的核心項目。當夏寶龍親自落區視察，並明確提出要「加速建設國際創科中心、加快香港發展」，北都的重要性已毋庸置疑。

夏寶龍此行參觀洪水橋／厦村新發展區、北都大學教育城選址、港深創科園香港園區、元朗創新園微電子中心等，每一站都圍繞「創科」、「產業」、「北都」三個關鍵詞，清楚展示中央對北都的定位：這裡將是香港未來二十年的城市核心，是香港融入國家發展大局的主要平台，也是香港經濟轉型的關鍵支點。筆者在之前已提出過，北都的形成並非口號，而是政策、基建、產業與資金共同推動的結果。夏寶龍此行，正好為這個判斷提供了最強的印證。

事實上，政界與商界早已急不及待地提出各式北都建議，建議之多、力度之大，反映北都已成為全港最受關注的政策焦點。市場普遍預期，政府即將公布的「五年規劃」，亦會把北部都會區放在極為重心的位置，甚至成為當中的主軸之一。

基建提速，產業落地，人口自然隨之增加，這正是北都對樓市影響深遠的原因。北都的定位遠超以往任何一個新市鎮，這種多核心、多功能的城市發展，將改變樓市需求結構，也重新定義甚麼才算是核心都會的住宅項目。值得注意的是，不少發展商近年已經用「真金白銀」來投票，押重注在北都的項目上。另外，亦有發展商趁目前政策熱度升溫之際推盤搶佔市場。例如，會德豐已表明古洞北Park Silicon最快7月開售，成為古洞北區內首批大型新盤之一；而新地鄰近洪水橋及北環線走廊的項目芊御，預計亦會在短期內部署推售。兩大發展商選擇在北都議題最受關注的時刻同步加快推盤節奏，反映他們深知政策訊號為市場帶來的推動力有多大。

夏寶龍此行，某程度上等於為北都發展按下「加速鍵」。對樓市而言，北都不再是「十年後的願景」，而是未來三至五年便會逐步成形的現實。北都樓市升溫的速度，預計也會比過往任何新市鎮都更快。

利嘉閣地產總裁 廖偉強