上世紀七、八十年代，香港經濟起飛，地產業也蓬勃起來，一個又一個大規模的住宅發展項目陸續面世，例如在七十年代被譽為全亞洲最大規模的私人屋苑美孚新邨，至今仍然是一萬多個家庭的安樂窩。另外，由太古船塢、黃埔船塢等舊址重建得來的太古城及黃埔花園，都是當年規模宏大的發展項目，至今更形成了不同的小社區。這些大型屋苑不但標誌着本港舊工業地的成功轉型，也是當年香港中產階級興起的象徵。

不過，近十多年，香港多個新晉屋苑相繼落成，而且規模亦不少，配套完善，鐵路網絡覆蓋更廣，吸引大量年輕家庭及換樓客進駐。這些新晉屋苑的成交量不但不遜於傳統藍籌屋苑，甚至在近年已逐步超越。基於此，筆者公司的研究部近年開始編制「新晉屋苑」名單，旨在為市場提供更全面的樓市觀察框架。研究團隊以三大準則作為篩選基礎：樓齡在十五年內、規模達六百伙以上、流通率達 3% 或以上。此外，研究部亦確保新晉屋苑的總單位數量不會少於十大藍籌屋苑，以保持兩者有相若的參考價值。

在編制過程中，研究部同事翻查土地註冊處數據，發現一個頗具指標性的現象：自 2024 年下半年起，「新晉屋苑」的二手買賣登記量已正式超越「十大藍籌屋苑」，而且差距在過去一年半間持續擴大。這並非偶然，而是反映市場焦點已悄然轉移。買家不再只集中於傳統藍籌屋苑，而是更願意考慮樓齡較新、配套更現代化、社區規劃更完善的新大型屋苑。

這種轉變背後有幾個原因。首先，現代買家對居住質素的要求比以往更高，會所設施、商場配套、綠化空間、智能家居等，都是舊式藍籌屋苑難以全面提供的。其次，鐵路網絡的擴展令不少新區成為交通樞紐，吸引大量年輕家庭進駐，令社區人口結構更年輕，流通率自然較高。第三，新晉屋苑的單位設計更貼近現代生活，例如開放式廚房、實用率較高的間隔、更多儲物空間等，亦令其在市場上更具競爭力。

值得強調的是，「新晉屋苑」的成交數據並不是用來取代傳統「十大藍籌屋苑」，兩者並非此消彼長的關係。相反，它們代表着香港樓市的兩個不同面向：藍籌屋苑反映的是傳統核心區的穩定力量，而新晉屋苑則代表新興社區的活力與增長。兩者並存，才能讓市場更全面掌握樓市的真實走勢。

研究部同事向筆者匯報時表示，有關「新晉屋苑」成交走勢的研究報告已進入最後整理階段，預計短期內可向公眾發表。筆者相信，有了「新晉屋苑」的成交統計，再加上「十大藍籌屋苑」的相關報告，必定可以讓置業者對二手樓市走勢有更立體和更透徹的理解。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

 




廖偉強

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