本港私人住宅市場供應格局迎來明顯分化，最新官方數據顯示，2026年4月私宅落成量迎來階段性爆發，創下近六個單月新高；與之形成強烈對比的是，同期私宅新動工數量近乎腰斬式暴跌，反映當下樓市「完工提速、新盤滯建」的獨特供應節奏，亦為未來數年住宅庫存走勢埋下不確定性。

新動工量跌至冰點 首四月創十五年最少

根據屋宇署發布的最新建築工程數據，本港私宅新動工節奏持續放緩，4月全港僅錄得1個私人住宅項目動工，合共僅3伙單位，以屋宇署接獲上蓋建築工程動工通知為計算基準。對比3月份98伙的動工規模，按月大幅回落近97%，新盤建設投放力度近乎停滯。

累計今年首四個月，全港私宅新動工單位合計1,781伙，較去年同期的3,166伙大幅減少近44%，刷新十五年來同期動工量最低紀錄，充分反映發展商短期投建意願低迷。而4月全港唯一的私宅動工項目，為南區赤柱灘道14號項目，僅涉及3伙單位，單一細小項目撐起全月動工供應，市場動工冷清形勢可見一斑。

落成量反彈逾三倍 單月錄六月新高

與動工量低迷走勢截然相反，4月私宅落成供應迎來大幅反彈。據屋宇署月度資料月報顯示，當月全港共有5個私宅項目順利取得入伙紙、正式竣工，合共落成2,009個單位，以發出佔用許可證樓宇數量為統計標準，較3月份404伙的落成量大幅增長3.97倍，同時榮登近六個單月落成量榜首。

縱觀今年首四個月整體落成表現，全港私宅累計落成3,573伙，較去年同期7,097伙減少近50%，創下七年同期新低。整體累計供應雖然同比大幅收縮，但4月單月的爆發式增長，有效緩解了短期現樓供應不足的局面，形成「累計偏弱、單月急升」的供應特徵。

單月落成集中新界 大盤主導供應增量

拆解4月落成的五大私宅項目，供應增量高度依賴大型住宅項目，個別盤成為本月落成量核心支柱。其中大埔「上然」1至3期為本月最大落成項目，單一項目貢獻1,650伙單位，佔全月落成總量超過八成，是帶動單月數據大幅反彈的關鍵動力。

其餘落成項目規模相對細小，分別為堅尼地城「海嵎」125伙、旺角「映居」122伙、西營盤「半山名滙」111伙，以及元朗唐人新村沙井路一個僅1伙的小型項目，大小型項目規模差距懸殊，體現現階段落成供應的集中化特徵。

區域供應格局懸殊 新界壟斷八成落成量

從今年首四個月區域落成數據來看，本港私宅落成呈現極度不均衡的區域分佈，新界區穩坐供應主力席位。期內新界區共有6個私宅項目竣工，合計落成2,956伙單位，佔全港整體落成量的82.7%，成為絕對供應核心。

港島區及九龍區供應份額相對微薄，其中港島區首四個月共有5個項目落成，涉及490伙單位，佔整體比例13.7%；九龍區同樣有5個竣工項目，僅貢獻127伙單位，佔比低至3.6%。對比可見，新界遠郊及新市鎮板塊持續主導私宅供應，核心市區新盤落成稀缺性進一步凸顯。

年度落成前景穩定 多個大盤料接力入伙

儘管新動工數據大幅走弱，影響長遠樓市供應，但短期內本港私宅落成供應尚穩。目前首四個月落成量，已達差餉物業估價署全年預測16,975伙的21%，年度供應節奏符合預期。

展望全年，市場仍有多個重量級大型項目將陸續獲發入伙紙、推入市場，後續供應動力仍足。當中包括大埔「SierraSea」2A期727伙、2B期775伙、港島南岸5A期「滶晨」447伙、5B期「滶晨II」378伙、荃灣「形瑨」462伙、北角「皇都」388伙等重點項目，搭配多個中小型住宅項目補充，筆者初步預計2026年全年私宅落成量可穩守1.7萬伙左右，與官方預測基本吻合。

樓市供應隱憂浮現 長遠供應缺口乍現

綜合各項數據來看，當前樓市呈現「短期落成回暖、長遠動工乏力」的分化格局。4月落成量的階段性高位，僅為過往已批項目的竣工收尾效應，而連續多月的動工量低位、同比大幅下滑的累計動工數字，預示未來2至3年私宅新增供應將面臨收縮壓力。隨著新盤開發節奏持續放緩，後續樓市供應缺口或逐步顯現，或將影響未來一手樓庫存、成交及價格走勢，值得市場持續注視。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮




陳海潮

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