房協朗然入伙在即 按揭與私樓異同

房協作為歷史悠久的非政府及非牟利機構，多年來一直興建多個優質資助房屋項目。其中，位於安達臣道的朗然最近傳出即將入伙的消息。筆者公司近日亦接獲多名客戶查詢，他們已收到收樓詳情通知，並需在短期內申請按揭。究竟房協資助房屋與私樓申請按揭有何不同？筆者將在下文為大家詳加拆解。

1.入息要求與私樓睇齊

朗然單位價格介乎255.5萬至645.6萬元，單位配備基本裝修、家電及潔具等，配套貼近私樓，按揭入息要求亦同樣貼近私樓標準，需進行供款與入息比率的入息測試，每月供款不得超過月入的50%。以最便宜單位價格計算，樓價約為255.5萬元，按現時普遍息率3.25厘及30年還款期計算，每月入息要求約$20,015；如果購買樓價約645.6萬元的單位，每月入息要求則約$50,574。若收入不足，除可考慮降低按揭成數外，亦可加入擔保人以提升借貸能力。此外，買家需準備充足的收入證明文件，詳情可向銀行或大型按揭轉介公司查詢。

2.不需按揭保險亦可借足九成

私樓買家如欲申請較高按揭成數，需透過按揭保險公司申請按揭保險，並支付相應的按保費用。由於朗然屬於資助房屋，房協已與16間銀行及認可財務機構簽訂協議，提供按揭貸款保證，買家無需經按揭保險，亦可申請高達九成按揭。以物業價值645.6萬元計算，若為私樓，借取九成按揭並選擇30年還款期，需額外支付約14.5萬元的按保費用；但申請朗然九成按揭則無需支付此額外費用。

3.不能做定息按揭

按揭選擇方面，朗然業主無法申請定息按揭，但仍可選擇H按或P按，買家亦可享有按揭存款掛鈎計劃（Mortgage-link），利用高息戶口對沖部份按揭利息支出。此外，買家還可獲得銀行現金回贈，以補貼裝修及律師費用。今年樓市回暖，銀行對樓宇按揭態度積極，願意提高現金回贈以吸引客戶。申請時不妨比較多間銀行的優惠，在置業路上做個精明消費者。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

人工智能普及後，相信AI工具已成為大家日常生活中的小助理。AI工具無疑十分方便，筆者亦好奇AI對按揭的了解程度，卻發現現階段的AI工具仍未能完全準確地解答申請按揭時所遇到的各種問題。本文將分享AI工具在回答香港按揭問題時常見的4大盲點，並強調尋求真人諮詢的重要性。

盲點1. 用壓力測試計算入息要求

早年申請按揭時，銀行在計算入息門檻，除了要求借款人通過每月供款與入息比率外，還須符合假設當時利率加1至2厘的壓力測試要求。不過，金管局於2024年已宣布暫停壓力測試的要求，然而很多AI工具回答按揭入息要求的查詢時，仍然表示須通過壓力測試。對於不熟悉市場行情的人來說，若誤信AI的解答，將影響其計算自身供款能力及選擇物業的判斷。若向大型且專業的按揭轉介公司諮詢，真人專員不僅能準確解答最新的按揭入息要求，還能根據申請人的財務狀況進行精確分析，評估其真正的借貸能力。

盲點2. 按揭現金回贈計錯數

AI的另一盲點是不正確計算銀行提供的按揭現金回贈。銀行在計算按揭現金回贈時，通常以樓價的七成作為上限。例如，購買900萬元的物業並申請九成按揭，總貸款額為810萬元；若銀行提供的現金回贈為1.2%，正確的計算方法應為：900萬元×70%×1.2%=$75,600（正確）。然而，不少AI工具卻誤以總貸款額計算現金回贈，即900萬 × 90% × 1.2% = $97,200（錯誤）。

盲點3. 按揭優惠不實時

不少AI工具回應按揭優惠問題時，所提供的答案多半來自過往的網上資料，借款人往往要到正式申請按揭時，才驚覺優惠已經過時。相比之下，按揭轉介公司與香港各大銀行保持緊密聯繫，每位專員均掌握各銀行最新的按揭優惠及有效期限，確保借款人在申請按揭時能獲得最合適的按揭計劃及優惠。

盲點4. 難為複雜個案提供準確意見

每位借貸人的收入及背景各有不同。若申請人為香港固定受薪人士，申請按揭相對較為簡單；但若屬非固定受薪、海外收入或以個人資產申請按揭者，各銀行的評估標準則存在差異，且準則經常變動。現階段AI工具難以準確評估這些複雜個案。按揭轉介公司則能根據借貸人的入息狀況及背景，提供最精準的建議。

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