新盤選用「先住後付」前必讀細節

一些發展商在推售較大碼數的豪宅物業時，會提供「先住後付」的付款方式供買家選擇，以提升樓盤的銷售表現。筆者將於本文講解「先住後付」的實際操作方式及其利弊。

「先住後付」是一種長成交期的付款方式。當買家購買物業並簽署買賣合約時，只需先支付樓價約一至兩成的訂金（視乎發展商而定），剩餘款項則於指定年期屆滿後才繳付，買家無需即時供款，便可入住單位。買家一般需於成交日前支付「入住許可費」，通常相當於樓價的若干百分比。假設合約要求每年繳交3%作為佔用物業費用，樓價為3,000萬元，即買家每年需支付90萬元作為佔用物業費（3,000萬 × 3%）。若交易順利完成，該費用可透過回贈形式發還或用作扣減樓價尾數。此外，買家亦需繳付物業印花稅，以及在許可佔用期內承擔該物業的管理費、差餉、地租及其他相關開支。

「先住後付」的吸引之處在於以較少的首期置業，並且提供較長的時間安排資金。對於換樓客而言，這尤其具吸引力，因為他們可以先繳付較低的首期入住新居，之後有更多時間出售現有單位並籌集尾數資金。

如有意選用「先住後付」的買家亦需注意，由於買家在付清尾款前並未擁有業權，因此單位一般只能作自住用途，不能將物業出租。若買家在付尾款時遇上樓市轉差，導致樓價下跌及估價下降，銀行在審批按揭時可能因估價不足而無法批出足額按揭，屆時買家可能需支付更多首期款項。若買家最終選擇撻訂離場，已支付的樓價及相關費用將被沒收，發展商亦有權向買家追討差價。

不同發展商所提供的「先住後付」計劃，其支付條款及細節各有差異。建議買家在選擇此類計劃時，務必仔細閱讀相關條款及細則，並充分考慮當前樓市狀況及計劃是否符合自身需求。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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銀行對按揭業務取態趨向積極，年內相繼推出不同種類的按揭計劃及加碼相關優惠，以吸引優質客戶，其中大型銀行更為積極，根據經絡按揭轉介研究部綜合土地註冊處資料，四大銀行現樓按揭市佔率已連續三個月維持在七成半以上水平。筆者將於本文分享其中三間大型銀行最新按揭計劃詳情及其針對的客戶群。

（一）一手物業申請定息按揭的期限延長至九月

現時有三間大型銀行均提供首三年2.73厘定息按揭計劃，息率較新造P按及H按的3.25厘低52點子，申請截止日期均為本月底。不過，其中一間銀行延長一手市場買賣交易的按揭申請日期至9月30日。鑑於拆息尚未大幅回落，甚至未來可能加息，該計劃對非固定收入人士或長線投資者具吸引力。此外，早年選用發展商按揭的業主亦可轉按至此計劃即時慳息。

（二）手機申請資助房屋按揭 最快一個工作天內獲取結果

個別銀行早前推出政府資助房屋手機全流程按揭服務。凡購買「出售居者有其屋計劃」、「綠表置居計劃」及「租者置其屋計劃」一手及二手單位的按揭客戶，均可隨時透過其手機應用程式提交按揭申請，無需親臨分行辦理手續，最快可於一個工作天內獲得初步審批結果。政府每年推出的資助房屋計劃中，年輕買家佔有一定比例，相信這批年輕資助房屋買家亦會考慮透過手機應用程式申請按揭。

（三）存款掛鈎按揭戶口可存入兩種貨幣

不少業主手頭上有一定現金存款，若將其放入定期存款，則需鎖定一段時間，不妨考慮將這些存款存入Mortgage-Link（存款掛鈎按揭戶口），其利率與按揭貸款利率相同，亦較一般定存為高。除了港元存款外，不少供樓業主亦持有人民幣資產，其實現時有個別銀行可同時提供人民幣及港幣兩種貨幣的Mortgage-Link以供業主選用，每種貨幣的存款額上限各佔未償還按揭餘額的25%。此方案特別適合同時持有港幣及人民幣存款的業主使用。

上述按揭推廣各有其獨特優點，且針對不同類型的客戶而設計。如有需要，建議向大型且專業的按揭中介諮詢，以了解各推廣的詳細內容。

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