美國加息0.25厘  香港未有跟隨 美聯馬泰陽：樓市復甦勢頭穩  維持全年樓價升15%預測

美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽指出，美國聯儲局公布最新議息結果，加息0.25厘，是美國聯儲局自2023年7月以來首次加息。由於過去數年香港息率未與美國完全同步跟隨調整，並出現「加慢減快」的情況，因此一如市場預期，本港銀行今次未有即時跟隨加息；不過，美國於今年底前仍有可能再次加息，屆時本港息率或會隨之上調。除了利率因素外，房屋政策亦是影響樓市走勢的關鍵。特區政府昨日公布香港首個《五年規劃》及新一份《施政報告》，兩份文件均未大篇幅聚焦私人住宅措施，反映政府認為目前樓市已步入健康復甦軌道，選擇採取較少干預策略讓市場自行調節。馬泰陽相信，目前樓市復甦勢頭穩健，息率的短期波動預計不會對中長期樓價帶來太大影響，加上本港經濟向好、資金充裕、租金上升、人口增加、庫存減少等均利好樓市，因此維持全年樓價上升15%預測；不過，後市仍需密切留意美國聯儲局對息率走勢的取態，尤其是未來加息的幅度及速度。

市場早預期美國加息  本月首16日一手成交量按月升逾1倍

馬泰陽指出，利率僅為影響樓市的眾多因素之一。今年本港息率走勢大致平穩，過去8個月經絡按揭息率指數(MMI)一直在3.12%至3.27%之間窄幅上落。即使市場早已預期美國會加息，本港樓市仍逐步擺脫整固期，住宅交投亦見回升。綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，9月首16日一手成交量已錄逾790宗，較8月同期379宗上升逾1倍，並佔8月全月近1,100宗超過7成。在多個新盤部署推出下，相信本月一手成交量可望錄約1,500宗，創4個月新高。

超級豪宅表現突出  富豪對本港樓市投下信心一票

馬泰陽補充，超級豪宅的表現尤其突出，足見富豪對本港樓市投下信心一票。單計9月首16日，逾億元一手成交量已錄得22宗，較8月全月的15宗高出逾46%，並已率先創8個月新高。更重要的是，年內(截至9月16日)逾億元一手成交量已累錄129宗，不但超越去年全年101宗，更創下自2013年《一手住宅物業銷售條例》實施以來的新高。在地緣政治不明朗下，香港作為國際金融中心，金融市場持續活躍，加上高增值金融機構擴張帶動財富效應及高收入人才的置業需求，將繼續為豪宅市場帶來支持。

美聯Midland

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美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事馬泰陽表示，香港首個《五年規劃》及新一份《施政報告》剛發表，報告未有大篇幅聚焦私人住宅措施，相信因目前樓市自全面撤辣後已步入健康復甦軌道，樂於讓市場在較少干預下自行調節，因而將政策重心放在北部都會區的長遠規劃與產業主導發展。

北部都會區的發展，有助加快增加房屋供應，《五年規劃》提出未來5年北都住宅落成量以7萬個單位為指標。假設公私營房屋新供應比例維持在七三比計算，私人住宅將錄2.1萬個，即平均每年約4,200伙；若調高私營比例至五五比，私人住宅將錄3.5萬個，即平均每年約7,000伙。以2025年全港一手私宅成交量計算，上述預計落成量佔成交介乎約2成至3成半，反映市場對北都新增私樓供應具備足夠吸納能力。

北部都會區發展為樓市帶來新供應，區內亦有不少新盤將陸續登場。據統計，截至8月底，北部都會區(包括北區及元朗區)已獲批未售及待批預售樓花的私宅單位合共近3,200伙；與此同時，區內累積貨尾量錄近2,400伙，即合共接近5,600伙供應。隨著加快發展北部都會區，有助加強北部都會區新盤吸引力。

隨著北部都會區逐步推進，香港樓市正邁向供應條件持續改善的新階段。若未來住宅市場再次出現供求失衡或需求快速上升，政府可善用北部都會區的新增土地供應作為主要調節工具，透過適時增加供應來促進市場平衡。相信當局的房屋政策將更傾向以供應側管理為主，減少依賴需求管理措施來壓抑樓市。

馬泰陽表示，隨著首個《五年規劃》及《施政報告》發表後，房屋政策方向大致塵埃落定。展望第四季，發展商將加快推盤步伐，住宅市場交投有望較第三季回升。由於上半年住宅樓市升勢凌厲，相信下半年會放緩，料全年樓價升15%；工商舖方面，由於面對經濟轉型及消費結構轉變，相信「量升價跌」持續，價格受壓，但全年成交可達5,200宗，按年升約15%。