內房午後揚升 北京公布現房銷售細則

內房股午後出現一輪明顯的集體上漲，中國海外發展(00688)及華潤置地(01109)升幅一度在藍籌股中第二、三位，北京落地現房銷售細則的城市，投行認為現房銷售改革將加速庫存去化，央企內房尤其受惠。

圖片來源：華潤置地官網影片截圖

中海外最多漲5.31%，現升4.51%，報12.98元 ; 潤地曾見30元，升4.74%，現升3.28%，報29.58元 ; 龍湖集團(00960)升3.1%，報5,495元。

建發國際集團(01908)及中國海外宏洋(00081)亦分別錄得5.89%及4.87的升幅。

市場分析，這輪走勢的直接觸發因素，是北京市在9月24日發布的商品住房銷售制度實施細則。北京是全國第一個落地現房銷售細則的城市，要求新掛牌地塊在銷售時必須以現房形式呈現，並對預售資金實施更嚴格的閉環監管。這項政策對購房者而言意味着交付風險大幅降低，對房企而言則意味着回款周期被拉長。

華潤置地與中國海外發展同屬央企背景，在資金成本與交付能力上具備天然優勢。中國海外發展的市帳率(Price to Book Ratio)僅0.33倍，每股資產淨值約41.3元，市盈率11.07倍 ; 華潤置地的市帳率亦只有0.65倍，市盈率7.92倍。現房銷售細則的推進，實際上是在加速行業的優勝劣汰，資金充裕的房企相對受益。

建發國際集團的情況略有不同。這家房企的市盈率僅7.09倍，股息率達到7.04%，在民企背景的內房中屬於財務結構較為穩健的一類。

滙豐證券在9月下旬的報告中指出，現房銷售改革將加速庫存去化。該行預測2025至2030年廣義庫存將以每年11%至13%的速度下降，較2023至2025年的10%降幅加快，供應緊縮趨勢從2027年起會更加顯著。報告同時提到，庫存同比下降超過10%的城市數量從2025年的17個增加至2026年8月的21個，顯示去化正在推進。

摩根大通在9月中旬發布的報告中，對華潤置地與中國海外發展均給予「增持」評級，目標價分別為40港元及16港元，但對龍湖集團的評級則從「增持」下調至「中性」，目標價僅5.6港元。

內房股今早逆市造好，國務院昨表態稱房地產穩定是政策重點，市場解讀為由以往讓市場自行調整，轉變為主動出台政策。

圖片來源：中國海外官網

中海外(00688)升4.58%，報13.48元 ; 高見13.53元，為表現最佳藍籌股 ; 華潤置地(01109)升4.14%，報30.68元，升幅藍籌股中居第二位 ; 龍湖(00960)升3.67%，報5.65元。萬科(02202)大升8.71%，報2.69%。

9月28日國務院常務會議的明確表態。會議指出要「研究出台穩定房地產市場、促進就業增收等政策措施」，同時提到要「推出一批務實管用的增量政策」。這番話的重點在於，它是在國務院層面確認了房地產穩定仍是政策重點，而不是讓市場自行消化調整。

與此同時，住建部在9月18日的發布會上已經為「十五五」時期的房地產發展定下基調，推動項目公司制、主辦銀行制與現房銷售制三項基礎性制度，並公布層高標準從2.8米提高到3米、4樓以上住宅加裝電梯等「好房子」硬指標。

9月以來，河南省出台政策體系，提出因地制宜實施購房補貼與貸款貼息，並優化首套房認定方式；武漢市針對新城區給予購房合同總價1%的補助；海口市則鼓勵「以舊換新」，掛牌出售省內住房即可換購一套商品住房。

這些措施從供需雙向發力，短期目標是在「金九銀十」的傳統旺季激活市場流動性，中長期則是支持合理住房。