每逢美國聯儲局加息，市場總不乏「加息必令樓價下跌」等的負面論調。然而，縱觀本港樓市多年演變歷史，利率固然是買家置業的重要考量之一，卻絕非決定樓價走向的唯一指標。樓市的實質軌跡，往往由整體經濟基調、政策層面及市場供求等多重因素所共同主導。
筆者用較客觀的歷史數據「說話」。回顧近20年來兩輪較為顯著的美國加息周期，例如在2004年至2006年間，美聯儲累計加息17次達4.25厘，本港最優惠利率（P）亦跟加3厘，惟同期「美聯樓價指數」逆勢上揚約13%。當時香港剛走出金融風暴與「沙士」陰霾，同時受惠中央政府推出「自由行」及CEPA政策，帶動經濟強勁復甦，失業率大幅回落，直接驅動樓價拾級而上。
另一例子是2015年至2018年，當時聯儲局加息9次共2.25厘，而香港同期僅跟加一次0.125厘，在穩健的經濟基礎支持下，期內「美聯樓價指數」更錄得約兩成的顯著升幅。這充分證明，只要經濟增長動能充沛、剛性需求持續釋放，強勁的經濟基本面便足以抵銷加息帶來的心理或實質影響。
再聚焦當前市場。本港銀行資金充裕，因此在美聯儲今次加息後並未即時跟隨，意味著買家的實際按揭負擔並未增加，心理影響遠大於實質衝擊。
從另一角度審視，加息預期反而發揮「市場穩定器」的功效，促使各大發展商採取較審慎靈活的定價策略，甚至以貼近或低於二手市價的「筍價」開盤，直接為剛需買家創造極佳入市契機。面對今年底前或再度加息的市場預期，近日發展商普遍採取「加快賣樓套現」的積極部署，這股強勁的推盤動能，一舉觸發一手市場的爆發性增長。
在此背景下，市場剛需迅速釋放，矚目紅盤接連締造佳績。例如「叡璟II」日前首輪推售153伙即日沽清；北角「皇璇」首輪價單推出的140伙亦在半天內火速售罄。在多個矚目紅盤捷報頻傳下，剛過去的周末兩天（9月26日至27日）全港一手市場錄得逾350宗成交，創下約20個周末以來新高。根據統計，9月截至27日，一手交投已累計錄得約1,300伙，打破上月全月約1,100宗的總和。
一手交投爆發背後，有賴整體經濟大環境的深層利好作為支撐。日前中美元首會晤取得積極成果，兩國外交氣氛轉趨正面，向國際投資者傳達極為積極的信號。同時，本港新股（IPO）市場表現強勁，有國際會計師行預期，香港全年IPO集資額有望達4,800億元，打破歷史紀錄，加上家族辦公室持續進駐，以及香港作為國際金融中心地位的鞏固，均有助為本港實體經濟與樓市注入資金及信心。
綜合而言，本港樓市明顯已「觸底回升」。在利率對市場的影響被逐步消化、實體經濟全面復甦、各地人才及資金持續流入的宏觀背景下，筆者預期，隨著10月份多個大型全新項目蓄勢待發，一手交投量將較9月進一步攀升，推動本港樓市邁向更健康升軌。
美聯Midland
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香港首個《五年規劃》及《2026施政報告》「千呼萬喚始出來」，為本港未來發展劃出宏大藍圖。今次報告未有大篇幅聚焦於私人住宅的短期調控措施，正正反映港府深信住宅市場在全面「撤辣」後已具備足夠的自我調節能力，無意過多干預，反而將策略戰略核心全面轉向「北部都會區」的長遠布局與產業主導，為本港樓市發展奠下更鞏固基礎。
《五年規劃》明確提出，未來五年北都住宅供應容量將以7萬個單位為指標。若按現行公私營房屋「七三比」推算，私人住宅將佔約2.1萬伙，即年均4,200伙；即便未來調整至「五五比」，私樓亦達3.5萬伙，即年均約7,000伙。對照2025年全港一手成交量，這批新供應僅佔市場總吸納量約兩成至三成半，市場完全有能力順暢消化。
目前北都區(包括北區及元朗區)內已獲批未售及待批預售的樓花單位合共約3,200伙，加上區內近2,400伙累積貨尾，即合共約5,600伙供應。隨著北都建設全面提速，區內新盤吸引力勢將獲大幅提升。
更深層次去看，北都的推進象徵著本港房屋政策，正式踏入以「供應側調節」為主導的新方針，擺脫過往依賴「需求管理」措施調控樓市的舊框架。假如日後市場再出現供求失衡，政府有充沛條件以北都豐富的土地儲備作為靈活的調節工具，促進市場更健康發展。
政策大方向塵埃落定，另一邊廂的超級豪宅市場率先「偷跑」。單計9月首16日，全港逾億元一手「大刁」已錄得22宗，較8月全月的15宗大增逾46%，創8個月新高。縱觀本年至今累計一手億元成交達129宗，超越去年全年的101宗，自2013年《一手住宅物業銷售條例》實施以來的新高。
近日豪宅市場捷報頻傳，其中赤柱ONE STANLEY實用面積4,689呎連逾千呎天台及花園的單號洋房，日前以招標形式約2.49億元易手，呎價逾5.3萬元；至於西半山豪宅天御2期，早前亦以1.3億元再售出4房大戶，連續3日錄得逾億元交投。在國際地緣政治環境複雜多變下，香港金融體系依然穩健，加上高增值金融及科技機構持續擴張，強勁的財富效應正促使高收入人才及國際資金，將具防守力的香港豪宅視為避險首選。
豪宅熱潮，亦帶動整體一手市況全面回暖。近期發展商全面重新加快推盤節奏，9月首16日一手成交已突破790宗，較8月同期急升逾倍，個人預計全月一手交投可衝上1,500宗，創近4個月新高。
市場焦點雖然集中於政策與一手成交，但金融環境的變化同樣值得關注。美聯儲最新公布加息0.25厘，為2023年7月以來首度重啟加息。由於港息過去數年呈現「加慢減快」特徵，故此本港銀行今次未有即時跟加。即使年底前美聯儲仍有機會再次加息，屆時本港息率或會隨之上調，但利率僅為影響樓市的變數之一，因此短期利率波動，亦難改市場中長期「大勢」。
展望後市，隨著多項政策不明朗因素「撥雲見日」，加上本港經濟向好、資金充裕、租金上升、人口增加、庫存減少等多重利好因素利好樓市，料住宅市場交投有望較第3季顯著回升。由於上半年住宅樓市升勢凌厲，相信下半年將有所放緩，維持全年樓價升15%的預測。
