業主合法放租全攻略

在內地及海外留學生來港升學帶動下，大學周邊及鐵路沿線屋苑租賃需求殷切，推動租金持續攀升。除了這批留學生力軍，股市回調亦令部分買家轉持觀望態度，推使「轉買為租」個案增加，加上個別業主亦選擇「轉賣為租」，令租賃市場交投量價齊升。

隨著租賃需求持續，為租金提供上升動力，眼見租金回報率可觀，不少業主計劃將手頭物業轉為出租，以賺取穩定的租金收入。然而，由自住轉為出租涉及程序，業主入市放租前務必留意以下三個注意事項。

一、高成數按保物業必須先「甩按保」

按揭保險計劃旨在協助市民置業自住，因此透過按保承造高成數的物業均嚴禁出租。若業主擅自放租，隨時會被銀行及按保公司要求即時清還貸款（Call Loan），甚至面臨法律責任。業主若打算出租，必須先透過轉按或部分還款，將按揭成數降至七成或以下並剔除按保身份，完成「甩按保」手續後方可合法放租。

二、按揭物業出租須取得銀行同意書

即使物業當初並無申請按保，只要原本是以自住名義向銀行申請按揭，轉為出租前亦必須主動通知銀行，並取得銀行簽署的「出租同意書」。

三、嚴防「租霸」 委託大型地產代理作背景審查

租金回報固然重要，但租客質素亦不可忽視。放租時切忌急於成交。建議業主委託具信譽的大型地產代理把關，簽訂標準租約，並要求租客出示身份證明、工作證明及入息紀錄，以保障自身權益。

物業由自住改為出租牽涉不少程序，業主行動前不妨妥善做好財務規劃，以及了解相關流程以作安排，便能安心享受租金回報。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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在日常生活中，大家都害怕「撞鬼」，原來在買樓申請按揭時，不少準買家也常遇到離奇狀況，甚至懷疑自己是否「撞鬼」。但其實他們只是遇上了按揭陷阱，這多半源於對銀行審批機制的不了解。筆者於本文將為大家拆解三個最常見的按揭「撞鬼」情境。

按揭撞鬼情境一：估價不足甚至估唔到價？

明明看中了一個心儀單位，內櫳裝修得美輪美奐，為何向銀行申請按揭時卻遭遇估價不足，甚至估唔到價？這並非靈異事件，而是買家可能不慎購入了存在隱患的物業，例如缺契樓、僭建樓或凶宅等。銀行對這些物業的風險管理極為保守。即使現時樓市已經回穩，只要物業出現上述狀況，銀行亦會大幅削減其估值，甚至直接拒批。因此入市前必須查冊做足功課，並且預先進行初步估價。

按揭撞鬼情境二：入息達標卻過不到審查？

有買家確信自己的每月收入符合銀行入息要求，但為何申請按揭卻被無情拒絕？雖然現時銀行對借款人的入息要求較以往寬鬆，只要每月供款不超過收入的50%即可，然而，許多人忽略了信貸紀錄的重要性。若過往有不良理財習慣，例如經常不準時找卡數，或申請其他私人貸款，銀行其實能清楚掌握你的信貸狀況。一旦發現信貸評級不佳，即使現時收入再高亦有機會被拒批按揭。

按揭撞鬼情境三：貸款額離奇縮水？

買樓申請按揭，最終批出的貸款額卻縮水？這種情況在購買新盤時極為常見。銀行批核一手樓按揭時，不會單看合約上的表面成交價，而是會將發展商提供的付款折扣、代繳印花稅及現金回贈全數扣減，得出實際成交價，俗稱「光豬價」，再以此計算按揭成數。若買家單憑合約面價來預算貸款額，最後一刻才發現「借少咗」，便需四處籌集資金補首期。

總括而言，申請按揭時遇到的突發狀況並非真正「撞鬼」，而是因未掌握按揭背後的計算機制及隱藏細節所致。為確保置業過程順利無阻，建議先尋找大型及專業的按揭中介協助「驅邪」，他們能為買家進行初步評估及免費估價，助買家安心上車。

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