機管局將200億資產收入囊中

新世界發展提前斬纜航天城「11 SKIES」，和機管局在周四(9月30日)達成協議，結束了這筆投資。

新世界航天城「11 SKIES」總樓面面積達到380萬平方呎，包含3棟辦公大樓及一個娛樂樞紐。當日新世界的決策者以超高價向機管局投得這個項目，據說入標價遠遠拋離第2標的出價。傳聞按原定合約新世界自行斥資建好「11 SKIES」，然後自2028年起，需每年向機管局支付至少18億元的保障租金，或該項目年收入的30%，以較高者為準，直至38年後、即2066年營運合約期滿為止。

新世界面對零售市道不振，項目未來的潛在壓力太大，最終和機管局提前解約，止蝕離場。新世界同意向機管局支付23億元的提前終止費，另外新世界還要付出最多10.5億元的項目重置及改造成本。由於新世界本來將項目設定為主要作為商場的間隔，而機管局會將之變成娛樂樞紐，這部分重置及裝修的費用亦由新世界支付，所以新世界總支出會近33.5億元。

有報道指，新世界因而「免付機管局700億元」的天價租金，講到好像新世界相當著數。但細心分析這個交易，發覺著數的是機管局，而新世界是在財務壓力下被逼止蝕離場。

按原定合約，傳聞新世界自2028年開始，每年最少支付18億元的保證租金，以直線計至2066年合約期滿，累加金額是684億，就是所謂「近700億元」的來源。但由於這些租金是每年支付，不是一筆過付，如果要計真正累計的租金的現在價值，就是要計它現在的「貼現值」。

如果參照今年5月特區政府發行的30年期港元基建債券的收益率3.95厘，由於新世界的租金承諾是剛性合約義務，性質類似債券要支付固定的票面利息，暫且以此為一個參照。按3.95%的貼現率計算，年金現值系數約為20.05，所以38年累計租金的貼現值是137億港元。可以理解為新世界解除合約，以現值計是免付了137億港元的租金。

但是機管局得到的，不單是23億的現金賠償和10.5億的改造物業成本（等於機管局不用再投入現金改造物業，以適應自己做娛樂樞紐而非商場的要求），還無償地收回整個已建好的物業。究竟這個物業價值多少呢？

媒體引述消息指，「11 SKIES」估值介乎150億至170億元之間，但亦有報道指該物業價值高達300億元，而新世界在這個項目的累計投資成本是200億港元。如果以150億港元為例，這真是一個茶渣價，雖然現在商業物業不值錢，但是380萬呎物業只計150億，即是等於樓面呎價3947元(不含地價)，這個價錢連建築費都不夠。

而新世界指，項目累計投資了200億元，即是建築費加財務支出，樓面的成本價是5263元，所以即使以150億的最低估值，再加33.5億的現金和裝修的賠償，機管局收到的價值即是等於183.5億，亦高於未來38年租金的貼現值137億港元，所以機管局已拿到一個好的和解協議。

事實上如果機管局不同意和解，以這麼大價值的商務糾紛，一定會訴諸法庭，這樣就會產生幾大問題。

第一，長時期拖延

這種官司可能要打5年、7年甚至10年，長時期拖延所付出的時間成本極大；

第二，無必勝把握

按我上述計算，機管局得到的賠償相當不俗，如打完官司之後，法庭判出來的賠償低於新世界如今同意的數額，機管局不但浪費了租金和項目的拖延成本，還要支付對方的巨額堂費；

第三，拖死債仔

新世界負債不輕，如機管局堅持要收天價賠償，亦不能排除會帶頭逼死債仔，智者不為。

如果不看合約，只看機管局的得益，如今機管局是一毫子也沒有花，就平白拿到了近200億現金加物業資產，這些資產將來在2028年重新推出的時候，會有直接收益。由於機管局是政府全資擁有，也可以說納稅人白白賺了200億。

在過去10年的投資物業，蝕錢佔絕大部分；不投資物業不賺不蝕已經很好，好像機管局那樣，坐著不動就白白得到200億物業加現金收益，可算是空手入白刃。可見當年機管局在市道火熱時，決定自己不發展航天城，而是將合約批出予私人發展，是相當明智的決定。

如今機管局大有得著，而新世界斬纜也當機立斷，當年做了錯誤的決定，如今的決策者計數離場，令公司可以輕裝上路，這也是形勢比人強之下的理性決策。

盧永雄

10月1日國家慶祝77年華誕，在內地看到人民幸福生活，真有盛世來臨之感。

在內地看到的真實景象，和台灣投射出來的大陸景象，有時真有天壤之別，到了一個令人發笑的境地。

國家主席習近平最近訪美，受到美國總統特朗普超高規格接待，特朗普站在習主席專機舷梯之下歡迎他，這種畫面不但在外交界引起極大震撼，對台灣綠營亦敲響了喪鐘，美國棄台的政策已明顯不過了。

但習主席結束訪問後，台灣媒體出現各種各樣的奇怪「新聞」。例如剪接一條特朗普歡迎習主席的片段，就說美國第一夫人梅拉妮亞不願和習主席握手，其實只是透過剪接影片造謠，翻查完整直播影片，四人在道別時，均有互相握手，所謂的「拒握」畫面，實為外交合影的標準走位。梅拉妮亞不但有和習主席握手，而且積極參與歡迎習主席的活動，整個國宴以紅色主調為佈景的安排，就是梅拉妮亞一手設計。

最離譜的是，散播這個不握手謠言的，不單是台灣的網軍，而且是由正式媒體發布出來。之後就越演越烈，有台灣電視台發布消息亂說習主席健康有問題。

首先就是放大習主席下機時，夫人彭麗媛牽著他的手的影片，「證明」他自己不能獨自下機。然後就發布消息說習主席回到內地時「被抬下飛機急治療」，咒詛習主席身體已經不行。

這些假消息過一兩天就不攻自破，習主席今日（9月30日）上午，習近平等黨和國家領導人與各界代表一同在天安門廣場向人民英雄敬獻花籃，而在傍晚的慶祝國慶的國宴上現身，過千個在場中外賓客見到習主席健康非常良好。但台灣的媒體只會散播謠言，後來證明是假的也不會去澄清謠言。這種傳謠而不闢謠的慣性，已成為部分台灣媒體的典型伎倆。

不過，看看他們傳謠在面書(facebook)專頁帖子上的留言，其實是一面倒指他們造謠，甚至沒有什麼綠營人士出來撐這種假消息，但他們仍然照發無誤。恐怕就如有些網民所言，發這些謠言就可以向民進黨政府拿到「狗糧」，所以也不理造謠達成什麼後果了。

網民對造謠帖子不賣帳

台灣散播對大陸的謠言早已有之，於今為烈，例如前台中交通局局長、後來是台灣名嘴的王義川，在2023年就在政論節目中說馬英九去大陸時被騙了，指大陸的高鐵座位沒有靠背，照片準備的餐枱和擺設都是大陸方面假造的。曾經去大陸旅遊的人自然知道這種說法有多無知。

到今年8月，台灣命理師廖美然又在政論節目中說北京夏天42度「都沒有冰箱，飯店也沒有冰箱」。不知道廖美然知不知道中國是家用電冰箱最主要生產國，2025年中國家用電冰箱累計產量達到10,924萬台，佔全球總產量近60%。

但這都不重要了，反正你敢膽散播謠言，就有人敢相信，敢膽相信就覺得大陸極其落後，信大陸的領導人健康都有問題，信大陸的制度明天就會崩潰了。這樣就會對台灣民進黨政府信心滿滿，繼續「自嗨」。即使特朗普已經放棄台灣，他們也繼續願做美國的棋子，對抗大陸。

這樣就去到一個更根本的問題，就是台灣的民主了。台灣天天吹噓他們的選舉制度，說台灣有民主，但在這種票選民主中，如果民眾被網軍甚至正式的媒體天天散發完全是虛假的消息誤導，形成中國大陸是一個快將崩潰的惡魔政權的形象，他們自然會投票支持「朝氣勃勃」的民進黨政客了。

基於錯誤信息作出的投票行為，這種制度真是民主嗎？過去西方政治學家強調，美西方的民主重視程序公義，好的程序自然會產生好的結果。但基於假消息作出政治判斷的選民，投票選出的政府，這個程序沒有問題嗎？

世界上有太多實際的例子，就是這些欺世盜名的政客騙得選民投票，支持他們上台，結果將一個國家、一個地區帶入一個災難的深淵。

烏克蘭演員澤連斯基就是一個好例子，他騙得支持上台，最後就將烏克蘭帶向對俄羅斯的戰爭。現在烏克蘭損失20%的國土，還要付出每個月死3萬人的代價（特朗普提供的數字） 。

看著我國的發展就知道，爭取良好的制度，不是要人們「過過癮」享受一下好像很美好的程序，最後的目的是要爭取好的結果，讓人民過上幸福的生活，我們的國家現在就做到了。

盧永雄