發展商以價換量搶攻 二手暫捱打

沉寂多時的一手樓市近日重新「撻着」，發展商接連以震撼低價出擊，新盤搶客浪接一浪，二手樓在第四季開局面臨捱打，部份業主轉租避風頭。

一手市場自2025年2月起，連續16個月每月錄逾千宗成交，直至今年6月才斷纜，6月及7月成交分別回落至約850宗及817宗，反映第二季末在觀望氣氛下購買力放緩。

發展商隨即於第三季尾變陣，以貼市甚至低市價部署。其中8月推出的叡璟開價與新界新盤相若，成功引爆購買力。踏入第四季氣勢延續，作為今季首個全新盤，油塘擎海首批折實均價跌穿1.4萬元，較2023年長實親海駅「深水炸彈價」14,997元更低，創近十年九龍市區新盤新低，發展商棄價取量策略立竿見影，不夠一星期已收逾3萬票，超額逾百倍。

在低價促銷帶動下，一手成交於8月及9月分別回升至約1,095宗及1,430宗，重上千宗水平，其中9月更創近4個月新高。銷情回暖有助去庫存，但亦令二手市場即時受壓，第三季呈現價量齊跌格局。

近期二手樓價升勢明顯放慢，中原城市領先指數CCL連跌兩周累跌1.3%，第三季終止連續4季升勢，按季回落0.42%。被視為樓市寒暑表的十大屋苑，9月僅錄96宗成交，按月急跌33%，是自2023年7月錄99宗以來，3年多首次單月跌穿百宗大關。

踏入第四季，樓市續由一手主導。2026年一手成交至今已突破1.5萬宗，全年有望挑戰去年約2萬宗水平。在多個新盤排隊出擊下，10月一手交投將再掀高潮，全月有望錄逾2,000宗，按月升逾三成。

二手成交放緩，除了因新盤搶客，亦與租金升勢強勁有關。租金持續向上，令部分業主叫價態度轉硬，不到價寧願封盤轉租。在買家不追價、業主不大幅讓步下，短期內二手市場再度陷入拉踞局面，後市走向仍視乎外圍息口等因素，市場預期美國加息周期尚未完結，年底前仍有再加息的可能。

中原陳永傑

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第三季樓市進入整固，一手成交不足四千宗，按季跌近四成。隨着發展商轉以貼市價推盤，租金持續破頂，加上中美元首會晤釋出回穩訊號，第四季住宅市場料量升價穩。

今年第三季一手交投明顯放緩，全季僅錄得逾3,200宗，較第二季少近四成，創六個季度新低。當中6、7月最為淡靜，單月更跌穿千宗關口，反映買家普遍抱觀望態度。轉捩點在8月，發展商明顯轉軚，開盤不再高開，轉以貼近二手市價推售，策略即時奏效，8月及9月成交連續重返千宗以上水平。可見市場購買力並未消失，只是買家等修合適入市時機。

差估署數字顯示，私樓樓價指數早前連升12個月，累積升幅約12%，8月指數回升0.06%，今年以來仍累升近7%。走勢反映樓價未見有明顯調整壓力，屬於高位整固。業主叫價普遍硬淨，第四季料繼續高位爭持，上落空間不大。

樓價有兩方面支持。第一，聯儲局年內仍有機會再加息一次，但本港租金升勢強勁，抵銷加息影響。第二，租金持續上升，促使部分租客考慮轉租為買。差估署資料顯示，住宅租務市場表現強勁，2026年8月份私樓租金指數報210.3點，較7月的206.9點按月升1.64%，為27個月以來最大升幅。租金已連續10個月創歷史新高。

在人才計劃帶動下，租賃需求有增無減，部分地區更出現租貴過供，促使部分租客轉租為買，加上息口暫時不變、發展商貼市推盤，以及中美元首會晤建立新共識，市場憂慮情緒降溫，投資者信心回升。

第四季將由新盤主導，單計10月最少有四個焦點盤推出，包括紅磡瑅海、西沙SIERRA SEA 2C期、牛池灣33清水灣及油塘擎海I等，合共近2,000伙。2026年首三季一手累計逾1.48萬宗，較去年同期少約3%，隨着推盤轉積極，全年有望追貼去年2萬宗水平，單計第四季料挑戰4,000至5,000宗，較第三季明顯回升。