按揭戰升溫 先P後H計劃為買家慳息慳到盡

下半年本港按揭市場競爭依然激烈，銀行為爭奪按揭市場份額紛紛出招。繼早前兩間大型銀行續推低息定息按揭計劃後，近日又有個別大型銀行破格推出首兩年或三年的「特優先P後H」按揭計劃，為買家提供更多選擇。筆者將於本文詳解該創新計劃的相關細節以及慳息效果。

上述最新推出的「先P後H」計劃，首兩年或三年的年利率為「P-2.32厘」，以該行現時最優惠利率（P）5%計算，實際按息僅為2.68厘。當特優息率優惠期滿後，利率將自動轉為「H+1.3厘」，並設有「P-1.75厘」封頂息率。該計劃適用於一手及二手住宅買賣、套現、轉按及加按。此外，客戶須於2026年12月31日或之前遞交申請，並於2026年11月1日至2027年4月30日期間成功提取貸款。筆者認為，近年按揭市場的產品日益豐富，反映銀行對按揭業務持積極態度，有助鞏固買家入市信心。

新計劃的慳息效果如何？假設按揭貸款額為500萬元，還款年期30年，現時普遍H按封頂息率為3.25厘，每月供款約$21,760；兩間大型銀行的定按計劃，息率固定為2.93厘，月供約$20,892。相比之下，「先P後H」的實際息率低至2.68厘，月供進一步降至$20,227。新計劃較H按每月節省$1,533（7%），較定按亦減少$665（3.2%），慳息效果顯著，能大幅減輕初期的供款壓力。市場預期美聯儲年內仍有加息可能，屆時香港銀行或會跟隨微調P約0.125厘。不過，即使P上調0.125厘，使新計劃的實際按息微升至2.805厘，仍低於H按封頂位及定按水平。

根據金管局住宅按揭統計資料顯示，8月份新批按揭個案中，H按選用比例為57%；定按選用比例為37.4%；P按選用比例則僅有1.9%。由於「先P後H」的首階段屬於P按，加上其低息優勢極具競爭力，預計將吸引客戶選用，未來數月P按比例有望見底回升。由於各類按揭產品各有優點，置業人士在申請按揭前，不妨尋求大型且專業的按揭轉介公司協助，以配對最合適的方案。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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在內地及海外留學生來港升學帶動下，大學周邊及鐵路沿線屋苑租賃需求殷切，推動租金持續攀升。除了這批留學生力軍，股市回調亦令部分買家轉持觀望態度，推使「轉買為租」個案增加，加上個別業主亦選擇「轉賣為租」，令租賃市場交投量價齊升。

隨著租賃需求持續，為租金提供上升動力，眼見租金回報率可觀，不少業主計劃將手頭物業轉為出租，以賺取穩定的租金收入。然而，由自住轉為出租涉及程序，業主入市放租前務必留意以下三個注意事項。

一、高成數按保物業必須先「甩按保」

按揭保險計劃旨在協助市民置業自住，因此透過按保承造高成數的物業均嚴禁出租。若業主擅自放租，隨時會被銀行及按保公司要求即時清還貸款（Call Loan），甚至面臨法律責任。業主若打算出租，必須先透過轉按或部分還款，將按揭成數降至七成或以下並剔除按保身份，完成「甩按保」手續後方可合法放租。

二、按揭物業出租須取得銀行同意書

即使物業當初並無申請按保，只要原本是以自住名義向銀行申請按揭，轉為出租前亦必須主動通知銀行，並取得銀行簽署的「出租同意書」。

三、嚴防「租霸」 委託大型地產代理作背景審查

租金回報固然重要，但租客質素亦不可忽視。放租時切忌急於成交。建議業主委託具信譽的大型地產代理把關，簽訂標準租約，並要求租客出示身份證明、工作證明及入息紀錄，以保障自身權益。

物業由自住改為出租牽涉不少程序，業主行動前不妨妥善做好財務規劃，以及了解相關流程以作安排，便能安心享受租金回報。

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