提早或延遲收樓怎影響按揭申請？一文教買家靈活應對

近年發展商積極推售樓花項目，而發展商提早或延遲交樓的情況亦屢見不鮮。對買家而言，交樓日期的變動不僅打亂買家居住安排，同時亦可能引發財務周轉及按揭審批等問題。本文將詳細分析提早或延遲交樓對買家的實際影響。

提早交樓—按揭審批更為緊迫

部分樓盤若建築進度理想，發展商可能會較預期提前向買家發出入伙通知書。對於選用「建築期付款」方式，即樓宇落成時才付清尾數的買家，提早交樓意味著須提前清繳尾數。若買家的資金原本安排在特定時間才到位，便可能陷入周轉困難。對於正在租樓的買家，提早收樓亦會使他們面臨「交租兼供樓」的雙重開支。

此外，建期買家一般習慣在預計收樓前約3個月才向銀行申請按揭。若樓盤突然提早交樓，按揭審批時間將變得極為緊迫。若未能及時獲批貸款，買家可能因遲交尾數而被發展商罰息，最壞情況甚至面臨「撻訂」風險。筆者建議，買家應密切留意樓盤進度，一旦發現工程進展較快，應提早準備入息文件並遞交申請。

延遲交樓—面對按揭重批的風險

受天氣、工程進度或審批程序影響，樓盤比預期遲交樓的情況偶有發生。延誤交樓將會產生額外的短期租賃成本，同時亦會影響按揭審批。銀行批出的按揭貸款批准信，有效期一般約2個月。若因延遲交樓導致按揭批准信逾期失效，銀行只會將批准信延期一次，但買家仍需補交部分文件。若出現嚴重延期，銀行將會重新審批，而買家在重新審批期間收入下跌，或遇上銀行調整利率及優惠，最終批出的貸款條款可能會受到影響。每間銀行的處理手法有所不同，建議向貸款銀行了解相關條款及細則。

總結而言，無論是提早還是延遲交樓，買家在財務上預算及管理上都必須保持彈性。建議採用建期付款的買家，應額外預留至少3至6個月的備用資金，以應對突發開支。同時，一旦收到交樓日期變動的通知，應第一時間通知大型且專業的按揭轉介公司，以評估按揭批核的有效性，若發現問題，可協助配對合適銀行作應急方案，確保置業過程順利無阻。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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本港大型銀行自年初起積極爭取按揭業務，推出多元化的按揭計劃以吸引優質客戶。目前有兩間大型銀行將定息按揭計劃延長至今年年底，定息期內息率固定為2.93厘；另一大型銀行則早前推出「先P後H」按揭計劃應戰，該計劃首兩年或三年的息率更低至2.68厘。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，四大銀行的現樓按揭市佔率已連續五個月維持在七成半以上的高水平。

由於住宅按揭市場競爭激烈，部分中小型銀行為提升競爭力，近期開始提高按揭現金回贈，以爭取今年全年以至明年年初的按揭業績。針對特定優質客戶或條件，相關回贈甚至更為優厚。近日市場傳聞有中小型銀行加碼按揭現金回贈，最高可達2%。預計銀行間的按揭戰將持續至年底，而銀行對住宅按揭態度積極，對樓市有正面支持。現時市場上的按揭計劃五花八門，各有優勢，建議買家事前先了解每項計劃的條款及細節，並選擇最合適的按揭產品。如有需要，可向大型且專業的按揭中介尋求協助。

對於有意選用高回贈按揭計劃的買家，筆者提醒，若借款人獲得的按揭回贈超過貸款額的1%，銀行在審批時須將整筆回贈金額從按揭貸款額中直接扣除。舉例說明，若有買家購買一個價值500萬元的單位，原先預計借七成按揭，即貸款額為350萬元，而他選擇的銀行提供2%的按揭現金回贈，由於回贈超過1%，銀行計算貸款額時會將350萬元（原貸款額）扣除70,000元（回贈金額），即最終實際批出貸款額為343萬元。換言之，首期預算將由150萬元增加至157萬元。

由於物業買賣完成後，銀行才會支付整筆現金回贈給買家，買家需先「抬錢」上會。對於資金緊絀的新手買家而言，如果預算「計到盡」且未預留足夠的流動現金，一旦遇到上述情況，反而可能因首期突然增加而超出預算。建議選擇高回贈按揭計劃的買家應預留更多備用資金以應對突發狀況，確保順利上會。

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